Domanda: dovremmo fare un rifinanziamento HARP o una vendita a breve la nostra casa sott'acqua?
Un lettore chiede: "Mio marito e io stiamo cercando di capire se dovremmo cercare di vendere la nostra casa come una vendita a breve o aggrapparci ad esso e fare domanda per il programma di rifinanziamento HARP del governo.Il nostro agente immobiliare ci sta dicendo di vendere, ma ci piace l'idea di ridurre i pagamenti dei mutui: dobbiamo circa $ 300.000, e mentre il valore della nostra casa è di circa $ 165.000, il nostro mutuatario dice che possiamo risparmiare $ 635 al mese se ci qualifichiamo per un rifinanziamento HARP. Dovremmo fare un rifinanziamento HARP o una vendita allo scoperto? "
Risposta: Se un proprietario di abitazione dovrebbe vendere a breve contro un rifinanziamento HARP non è così tagliato e asciutto. Certo, nella maggior parte dei casi, la logica imporrebbe che un proprietario di casa stia probabilmente meglio in due anni dopo una vendita allo scoperto che dopo un rifinanziamento HARP, ma ci sono molte cose da considerare prima di prendere quella decisione.
Prima di tutto è se ti qualifichi per entrambi i programmi. Molte banche a breve vendita hanno allentato i requisiti per una vendita allo scoperto, e non tutti i creditori richiedono un disagio finanziario, soprattutto dopo il 2012. Tuttavia, se la tua banca richiede un disagio finanziario e non puoi documentare un disagio, non potresti qualificarti per una vendita allo scoperto affatto. Il che renderebbe la questione un punto controverso, giusto?
Quindi, la prima cosa che ti suggerisco di fare è parlare con un agente di vendita allo scoperto per capire se ti qualificherai per una vendita allo scoperto. Considera il programma di vendita allo scoperto del governo HAFA se una vendita allo scoperto regolare è troppo restrittiva.
Ma se segui il percorso HAFA, assicurati di voler davvero fare la vendita allo scoperto prima di fare domanda per HAFA. Alcuni istituti di credito non ti permetteranno di riapplicare una volta che hai prequalificato, se dovessi cambiare idea dopo l'approvazione.
È importante notare che non puoi fare entrambe le cose. Devi scegliere un programma. O l'HARP Refinance o la vendita allo scoperto.
Qualificarsi per HARP Refinance
- Limitato ai prestiti Fannie Mae e Freddie Mac.
Il programma di rifinanziamento della HARP si applica solo ai prestiti detenuti da Fannie Mae o Freddie Mac. Se il tuo prestito non è Fannie Mae o Freddie Mac, non ti qualificherai. Puoi scoprire se il tuo prestito è Fannie Mae o Freddie Mac andando al Fannie Mae Loan Look Up o al Freddie Mac Loan Look Up. Dovrai conoscere le ultime quattro cifre del numero di previdenza sociale del mutuatario principale.
- Origine del prestito 1 giugno 2009 o precedente.
Se hai sottoscritto un'ipoteca il 2 giugno 2009 o successivamente, probabilmente non sarai idoneo per la rifinanziazione HARP. Al momento non ci sono eccezioni ma potrebbe cambiare.
- Più dell'80% LTV
Se la tua casa è sott'acqua, il tuo LTV (rapporto prestito-valore ) supererà l'80% del valore di mercato - perché il valore di mercato è generalmente inferiore al saldo del tuo prestito. La maggior parte delle persone non ha problemi con questo fattore di qualificazione.
- Nessun pagamento in ritardo.
Sebbene il programma HARP Refinance consenta un pagamento in ritardo nei precedenti 12 mesi, molti istituti di credito non concederanno un prestito a un mutuatario che è stato insolvente, a prescindere dalle linee guida HARP. Questi requisiti addizionali del prestatore che potrebbero differire da quelli presentati nel programma sono chiamati overlay.
- Primo rifinanziamento HARP.
A meno che le regole non cambino, e con una piccola eccezione, puoi fare solo un rifinanziamento HARP e, una volta concesso, non puoi rifinanziare ancora attraverso HARP. Tuttavia, se dopo il rifinanziamento di HARP, si riscontrano problemi nell'effettuare i pagamenti, è sempre possibile richiedere una vendita a breve termine.
HARP Refinance vs. Vendita breve
Le linee guida di vendita a breve per l'acquisto di un'altra casa dopo una vendita breve sono in genere 5 anni per un prestito convenzionale e 3 anni per i prestiti FHA . Diciamo che hai fatto una vendita allo scoperto e hai venduto la tua casa. Gli svantaggi di una vendita allo scoperto sono:
- Non sei più proprietario di una casa.
- Devi trasferirti altrove e diventare un affittuario.
- Potresti doverti spostare fuori dal tuo quartiere.
- Perderai la detrazione fiscale per possedere una casa.
- Non vi è alcuna garanzia che in 3 anni si possa qualificare per acquistare un'altra casa perché le situazioni personali cambiano e le leggi cambiano.
Se scegli l'opzione di rifinanziamento HARP, in 2 anni, avrai risparmiato $ 15,240 (differenza di pagamento di $ 635 x 24 mesi). In 3 anni, avrai risparmiato ancora di più, $ 22,860. Il valore di mercato della tua casa aumenterà per compensare il fatto che devi ancora circa $ 300.000 in una casa che vale $ 165.000?
Potrebbe non avere importanza. Il motivo per cui potrebbe non avere importanza è perché potresti non voler mai vendere. Ciò significa che continuerai a pagare in casa fino a quando non avrai pagato il mutuo da $ 300.000.
Se hai scelto la vendita allo scoperto, tuttavia, alla fine dei 3 anni, potresti qualificarti per acquistare un'altra casa. Se ritieni che i prezzi delle case rimarranno relativamente stabili in questo periodo, ciò significa che potresti acquistare una casa proprio come la casa che hai venduto, eccetto che al valore attuale di mercato di $ 165.000. Anche se i tassi di interesse raddoppiassero, il pagamento sarebbe ancora inferiore al pagamento che paghi oggi.
Ma per alcune persone, non è una questione di logica o di ragionamento finanziario. E va bene, assolutamente OK. Le persone spesso acquistano immobili per emozioni e rimangono in quella casa in base alle emozioni. Non sentirti mai male se scegli il rifinanziamento HARP in una vendita allo scoperto. Qualunque sia la decisione che prendi, è la decisione giusta per te.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.