Un lettore chiede: Abbiamo acquistato la nostra casa diversi anni fa senza scoprire molto sul vicinato, che si è rivelato meno vicino e più caotico, quindi non possiamo venderlo ora. Mia moglie dice che la sua parrucchiera le ha parlato di un piano in cui potremmo comprare una nuova casa, fingere di affittare la nostra casa esistente e, dopo che il nostro nuovo prestito si chiude, smettere di pagare sulla nostra vecchia casa. Lo ha chiamato "compra e su cauzione". Sembra troppo bello per essere vero. C'è qualcosa che non va con buy e bail?
Risposta: Compra e cauzione è il risultato dell'acquisto di una nuova casa con l'intenzione di abbandonare il vecchio. È considerato una frode ipotecaria . Anche circostanze attenuanti non danno al proprietario di casa il diritto di commettere frodi ipotecarie.
Quali sono le circostanze attenuanti per l'acquisto e la cauzione?
A volte i proprietari di casa si sentono giustificati perché credono di essere stati ingannati quando hanno comprato la loro casa esistente. Alcuni dei motivi per cui i mutuatari si sentono ingannati sono i seguenti:
- Rappresentante ipotecario non ha spiegato in modo approfondito le conseguenze del finanziamento, come ad esempio aggiustamenti dei prestiti a tasso variabile o le opzioni di pagamento solo per interessi non pagano il capitale.
- L' agente immobiliare ha portato l'acquirente a credere che i valori domestici non possano mai scendere. Nei mercati in cui i valori scendono e l'acquirente ha investito poco o nulla verso l' equità , la casa può valere meno dell'importo dovuto alla banca.
- La banca potrebbe aver promesso al compratore che un rifinanziamento sarebbe sempre stato un'opzione e poi cambiato le linee guida del prestito, rendendo impossibile ottenere un nuovo prestito.
In uno qualsiasi degli scenari sopra esposti, il proprietario di casa potrebbe sentirsi messo alle strette e pressato nel lasciare che la casa vada in pignoramento, ma non vuole rinunciare al diritto di proprietà della casa. Nella mente di questi proprietari di casa, sentono le circostanze giustificare l'inganno perché sono stati ingannati.
Tuttavia, non cambia il fatto che l'acquisto e la cauzione costituisce una frode ipotecaria ed è contro la legge.
Come funziona l'acquisto e la cauzione?
Acquista e cauzione implica mentire. In genere comporta la stesura di un falso contratto di noleggio e la presentazione di questa documentazione falsa al creditore. Seguiamo i passi che un mitico proprietario di casa, lo chiameremo Claude, seguirà:
- Innanzitutto, Claude decide che - per qualsiasi motivo - la sua casa non è più adatta ai suoi scopi.
- Poiché Claude non può ottenere un nuovo mutuo ipotecario dopo una vendita allo scoperto o una preclusione, si propone di trovare una casa da acquistare prima di andare in default sul mutuo esistente.
- Claude scrive un'offerta di acquisto sulla nuova casa e presenta una richiesta di prestito.
- Il prestatore chiede a Claude un contratto di affitto per dimostrare che un inquilino si trasferirà nella vecchia casa di Claude e farà i pagamenti di affitto a Claude.
- Claude chiede al suo amico Clyde di firmare un contratto di affitto, anche se Clyde non ha intenzione di trasferirsi o affittare la vecchia casa di Claude. Sottomette questo falso contratto di noleggio al mutuante.
- Il creditore approva la nuova ipoteca di Claude e finanzia il prestito .
- Claude non fa mai un altro pagamento sulla sua vecchia casa. Un avviso di inadempienza è archiviato e la casa va in pignoramento, per poi tornare in banca.
- Il merito di Claude è rovinato, ma a lui non importa perché ha già comprato una nuova casa e non ha intenzione di trasferirsi a lungo.
Perché Buy e Bail Against the Law?
Nel caso di Claude, ha falsificato i documenti di prestito e mentito deliberatamente sulla sua richiesta di prestito. Questa è una frode ipotecaria. La frode ipotecaria si verifica quando un mutuatario trattiene informazioni - come un intento intenzionale di interrompere i pagamenti a un altro creditore - o falsifica informazioni - che potrebbero indurre il nuovo istituto a rifiutare il prestito se il mutuante lo sapesse.
Si ritiene inoltre che la frode riguardi una richiesta di prestito e produca documenti falsi per il creditore. L'FBI definisce la frode ipotecaria come "qualsiasi errore significativo, travisamento o omissione invocato da un sottoscrittore o finanziatore per finanziare, acquistare o assicurare un prestito".
Come risultato delle pratiche di acquisto e di cauzione, le linee guida di Fannie Mae ora richiedono agli acquirenti di qualificarsi per le ipoteche su entrambe le case all'inizio del prestito, a meno che la casa esistente non abbia un buon capitale.
Questo perché un proprietario di casa con un sacco di equità sarebbe sciocco per allontanarsi da esso.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.