Un lettore chiede: "Mi sento come se avessi fatto tutte le cose sbagliate: ho comprato questa proprietà in affitto al culmine del mercato, l'ho rifinanziato due anni dopo e ho aggiunto una stanza, pensando che mia moglie e io ci saremmo ritirati un giorno Bene, quel giorno è arrivato e questa è ora una casa sottomarina, devo più di quanto valga la pena. Posso vendere a breve i miei investimenti immobiliari? "
Risposta: alcune persone pensano che l'opzione di vendita allo scoperto sia limitata solo a una residenza personale. Probabilmente lo assumono perché c'è un sacco di trame da certi tipi di prestatori sul fatto che una persona occupi la casa o non occupi la casa, ma questo ha poco a che fare con la maggior parte delle vendite allo scoperto. Persino le linee guida per una vendita abbreviata tradizionale HAFA da febbraio 2011 consentono di considerare una residenza personale libera per tutto il tempo in cui la casa non è rimasta vuota per 12 mesi o più.
In California, abbiamo recentemente venduto un condominio multiplo per un venditore senza alcun giudizio sulle carenze e un completo rilascio di responsabilità . Gran parte delle qualifiche dipenderà da quanto segue:
- Il tuo tipo di prestito
- Il tuo prestatore
- Leggi statali
- Tipo di proprietà
- Motivo di difficoltà
Non è sempre necessario avere difficoltà - finanziarie o meno - per fare una vendita allo scoperto. Alcuni istituti di credito come Bank of America , ad esempio, sono una vendita molto vantaggiosa.
Bank of America ha diversi programmi di vendita a breve disponibili che comportano poco o nessun disagio. Alcuni di questi programmi ti pagano per fare la vendita allo scoperto, ma generalmente non per quanto riguarda un investimento immobiliare.
Preparazione per una vendita a breve su un investimento immobiliare
La prima cosa da fare è scrivere una lettera di disagio .
Mi rendo conto di aver appena detto che non è sempre necessario mostrare disagio, e questo è vero. Ma potresti ancora dover produrre una lettera di disagio. Potrebbe essere necessario richiedere la vendita allo scoperto e il layout perché ne hai bisogno.
Ecco altri documenti che il creditore potrebbe richiedere:
- Analisi di mercato comparabili. Il tuo agente può preparare un CMA per la consegna alla banca per dimostrare il valore. Molto probabilmente la banca ordinerà ancora il proprio BPO . Tuttavia, la CMA darà credibilità alla tua richiesta.
- Dichiarazione dei redditi federale. Tutti gli orari e le pagine. Se possiedi altre proprietà di investimento che si riflettono sulle dichiarazioni dei redditi, potrebbe essere un buon momento per considerare la vendita allo scoperto tutte in una volta.
- W2, 1099 o altra prova di reddito. Questi sono documenti che accompagnano la dichiarazione dei redditi.
- Buste paga . La banca di vendita allo scoperto spesso vuole vedere la prova del tuo reddito attuale e dei suoi numeri da inizio anno.
- Estratti conto bancari Pagine complete per gli ultimi due mesi da ogni conto bancario, compresi i fondi pensione. È molto insolito per una banca richiedere un contributo al venditore dai fondi pensione.
- Accordo di quotazione. Questo è l'accordo tra te e il tuo agente immobiliare per vendere la tua proprietà.
- Contratto di acquisto. Il contratto di acquisto conterrà tutti i termini e le condizioni applicabili alla vendita della proprietà, compreso il tipo di finanziamento, se del caso, l'acconto e il prezzo di vendita.
- Prova del compratore di fondi e / o lettera di approvazione preliminare . Il vostro prestatore vorrà vedere che l'acquirente è qualificato e in grado di completare la transazione.
- Dichiarazione di chiusura stimata o HUD-1. La rete inferiore conta di più. Molto probabilmente le spese non tipiche saranno respinte.
Vantaggi per la vendita allo scoperto di un investimento immobiliare
Ho notato che a volte i creditori sono più indulgenti con i venditori di un investimento immobiliare di quanto lo siano quando si tratta di venditori di una residenza personale. Penseresti che sarebbe il contrario, ma non lo è. Sospetto che ciò avvenga perché la maggior parte degli investimenti è detenuta per flusso di cassa o potenziale apprezzamento. Quindi, se una proprietà è capovolta, probabilmente non è flusso di cassa e non è considerato un investimento agli occhi dell'investitore.
Se una residenza personale, tuttavia, è capovolta, è ancora la tua casa.
Molte persone non acquistano una casa per un investimento quando viene acquistato come luogo di residenza principale. Pertanto, le banche prendono in considerazione altri fattori quando vendono una residenza a breve termine. In genere, essere sott'acqua non è una ragione sufficiente per vendere in breve una residenza principale.
I venditori sembrano essere più desiderosi di vendere una casa sottomarina quando non ha più flussi di cassa ed è capovolta. Se la banca richiede un contributo al venditore, è più probabile che gli investitori siano in grado di pagare perché capiscono di pagare flussi di cassa negativi.
Fare una vendita allo scoperto per un investimento immobiliare è spesso più facile e veloce. Il colpo a un rapporto di credito senza un giudizio di carenza è in genere un po 'meno il ding di credito con un pignoramento.
Trappola alla vendita di un investimento immobiliare come vendita allo scoperto
Come per qualsiasi vendita allo scoperto, richiedere consulenza legale e fiscale prima di accettare la vendita allo scoperto. Poiché la casa non è la tua residenza, che può ricevere un trattamento preferenziale, potresti essere soggetto a tassazione sulla differenza tra la tua base e il prezzo di vendita.
Potresti anche essere soggetto a una deficienza per il prestito, che è la differenza tra quanto dovuto e l'importo ricevuto dalla banca. La maggior parte dei venditori californiani che ho incontrato che hanno assunto tasse e rappresentanti legali competenti spesso trovano il modo di aggirare questi due problemi, ma i venditori in altri stati potrebbero non essere così fortunati.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.