Dove ottenere prestiti per acquistare terreni
La facilità e il costo del prestito dipenderanno dal tipo di proprietà che stai acquistando:
- Terra che intendi costruire nel prossimo futuro
- Terra cruda che non hai intenzione di sviluppare
Per la maggior parte, i prestiti fondiari sono prestiti relativamente a breve termine, che durano da due a cinque anni prima del pagamento di un pallone . Tuttavia, esistono prestiti a più lungo termine (o è possibile convertire in un prestito a lungo termine), soprattutto se si sta costruendo una casa residenziale sulla proprietà.
Acquista e costruisci in un solo passaggio
I prestatori sono più disposti a prestare quando hai intenzione di costruire sulla tua proprietà. Tenere la terra cruda è speculativo. Costruire è anche rischioso, ma le banche sono più a loro agio se si intende aggiungere valore alla proprietà (aggiungendo una casa, ad esempio).
Prestiti di costruzione: potresti essere in grado di utilizzare un singolo prestito per acquistare il terreno e finanziare la costruzione . Ciò consente di soffrire con meno documenti e meno costi di chiusura. Inoltre, puoi ottenere un finanziamento per l'intero progetto (incluso il completamento della costruzione) - non ti troverai bloccato a terra mentre cerchi un creditore.
Piani di costruzione: per ottenere l'approvazione per un prestito di costruzione, è necessario presentare piani al proprio prestatore, che vorranno vedere che un costruttore esperto sta facendo il lavoro. I fondi verranno distribuiti nel corso del tempo, man mano che il progetto avanza, quindi i contraenti dovranno seguire se si aspettano di essere pagati.
Caratteristiche del prestito: I prestiti per la costruzione sono prestiti a breve termine, in genere si utilizzano pagamenti di interesse e durano meno di un anno (idealmente il progetto è completato da allora). Dopo questo periodo, il prestito può essere convertito in un prestito standard di 30 o 15 anni, oppure rifinirai il prestito utilizzando la tua struttura di recente costruzione come garanzia .
Acconto: per prendere in prestito il terreno e i costi di costruzione, dovrai effettuare un acconto . Pianifica di ottenere dal 10 al 20 percento del valore futuro della casa.
Lotti finiti vs terra cruda
Se stai acquistando molto che ha già utilità e accesso stradale, avrai più tempo per ottenere l'approvazione.
Terra grezza: la terra non lavorata può ancora essere finanziata, ma i prestatori sono più titubanti (a meno che ciò non sia tipico della tua zona, ad esempio alcune aree si basano su propano, pozzi e sistemi settici). È costoso aggiungere cose come linee fognarie ed elettricità alla proprietà, e ci sono numerose opportunità per spese e ritardi imprevisti.
Acconto: se stai acquistando molto (ad esempio in una suddivisione in via di sviluppo), potresti essere in grado di ridurre il 10 o il 20 percento. Per la terra non lavorata, pianifica un minimo del 30 percento in meno e potresti dover portare il 50 percento al tavolo per essere approvato.
Caratteristiche del prestito: i lotti finiti sono meno rischiosi per gli istituti di credito, quindi sono più propensi a offrire prestiti per la costruzione in un'unica fase che si convertono in mutui "permanenti" (o di 30 anni) al termine della costruzione. Con lotti incompiuti, i creditori tendono a mantenere i termini del prestito più brevi (da cinque a dieci anni, ad esempio).
Ridurre il rischio del prestatore: se stai acquistando terreni non coltivati, non avrai necessariamente un cattivo credito. Puoi migliorare le tue possibilità di ottenere un buon affare se aiuti il prestatore a gestire il rischio. Potrebbe essere possibile ottenere prestiti a più lungo termine, tassi d'interesse più bassi e un requisito di acconto più basso. I fattori che aiutano comprendono:
- Un punteggio di credito elevato (superiore a 680), a dimostrazione del fatto che hai preso in prestito e rimborsato con successo in passato.
- Basso rapporto debito / reddito, che indica che hai un reddito sufficiente per effettuare i pagamenti richiesti.
- Un piccolo importo del prestito, con conseguente minori pagamenti e una proprietà che è molto più facile da vendere.
Nessun piano da sviluppare
Se hai intenzione di acquistare terreni senza piani per costruire una casa o una struttura commerciale sulla terra, ottenere un prestito sarà più difficile. Tuttavia, ci sono diverse opzioni per ottenere finanziamenti.
Banche locali e cooperative di credito: iniziare chiedendo con istituti finanziari situati vicino al terreno che si intende acquistare. Se non vivete già nell'area, i vostri prestatori locali (e istituti di credito online ) potrebbero essere riluttanti ad approvare un prestito per terreni liberi. Le istituzioni locali conoscono il mercato locale e potrebbero avere interesse a facilitare le vendite nell'area che stai guardando. Sebbene le istituzioni locali possano essere disposte a concedere prestiti, potrebbero comunque chiedere fino al 50% di capitale proprio e prestiti a breve termine.
Home equity: se hai un'equity significativa nella tua casa , potresti essere in grado di prendere a prestito contro tale equity con una seconda ipoteca . Con questo approccio, potresti essere in grado di finanziare l'intero costo del terreno ed evitare l'uso di prestiti aggiuntivi. Tuttavia, stai assumendo un rischio significativo usando la tua casa come garanzia - se non sei in grado di effettuare pagamenti sul prestito, il tuo prestatore può portare la tua casa in pignoramento . La buona notizia è che i tassi di interesse su un prestito a casa potrebbe essere inferiore ai tassi su un prestito di acquisto di terreni.
Finanziatori commerciali: specialmente se utilizzerai la proprietà a fini commerciali o di investimento, i creditori commerciali potrebbero essere un'opzione. Per ottenere l'approvazione, dovrai convincere un ufficiale di prestito che sei un rischio ragionevole. Il rimborso può durare solo dieci anni o meno, ma i pagamenti possono essere calcolati utilizzando un piano di ammortamento di 15 o 30 anni. I prestatori commerciali potrebbero essere più accomodanti quando si tratta di garanzie. Possono consentirvi di fornire garanzie personali con la vostra residenza, oppure potreste essere in grado di utilizzare altre attività (come partecipazioni o attrezzature) come garanzia.
Finanziamento del proprietario: se non è possibile ottenere un prestito da una banca o un'unione di credito, l'attuale proprietario della proprietà potrebbe essere disposto a finanziare l'acquisto. Soprattutto con la terra cruda, i proprietari possono sapere che è difficile per gli acquirenti ottenere finanziamenti da istituti di credito tradizionali, e potrebbero non avere fretta di incassare. In queste situazioni, i proprietari di solito ottengono un acconto relativamente ampio, ma tutto è negoziabile. Un termine di rimborso di 5 o 10 anni è comune, ma i pagamenti possono essere calcolati utilizzando un piano di ammortamento più lungo. Un vantaggio del finanziamento del proprietario è che non pagherai gli stessi costi di chiusura che pagheresti ai prestatori tradizionali (ma vale comunque la pena pagare per ricercare il titolo e i confini - i proprietari terrieri onesti possono commettere errori).
Finanziatori specializzati: se stai solo aspettando il momento giusto per costruire o stai scegliendo un design per la tua casa, probabilmente dovrai usare le soluzioni sopra indicate. Ma se hai piani insoliti per la tua proprietà, potrebbe esserci un finanziatore che si concentra sulla destinazione d'uso del terreno. A differenza delle banche (che lavorano con persone che costruiscono case, per la maggior parte), i prestatori specializzati si impegnano a comprendere i rischi e i benefici di altre ragioni per la proprietà della terra. Saranno più disposti a lavorare con te perché non devono calcolare un accordo una tantum. Questi istituti di credito possono essere regionali o nazionali, quindi cerca online qualunque cosa tu abbia in mente. Per esempio:
- Conservazione delle risorse naturali
- Attività ricreative all'aperto sulla proprietà privata
- Solare o parchi eolici
- Torri cellulari o broadcast
- Uso agricolo o zootecnico, compresi allevamento, fattorie biologiche, fattorie per hobby e pensione per cavalli
Suggerimenti per gli acquirenti
Fai i compiti prima di acquistare terra. Si potrebbe vedere la proprietà come una lavagna vuota piena di potenziale, ma non si vuole entrare in testa.
Costi di chiusura: oltre a un prezzo di acquisto, potresti anche avere dei costi di chiusura se ricevi un prestito. Cerca le commissioni di origine, le spese di elaborazione, i costi di controllo del credito, le commissioni di valutazione e altro ancora. Scopri quanto pagherai e prendi in considerazione la tua decisione di finanziamento finale con questi numeri. Per una proprietà relativamente economica, i costi di chiusura possono ammontare a una percentuale sostanziale del prezzo di acquisto.
Ottieni un sondaggio: non dare per scontato che le attuali linee di recinzione, i contrassegni o le caratteristiche geografiche "evidenti" mostrino accuratamente un limite di proprietà. Ottieni un professionista per completare un sondaggio di confine e verificare prima di acquistare. Gli attuali proprietari di immobili potrebbero non sapere cosa possiedono, e sarà il tuo problema dopo l'acquisto.
Controlla il titolo: Soprattutto se stai prendendo in prestito in modo informale (usando la tua equità domestica o il finanziamento del venditore, per esempio), fai quello che fanno i prestatori professionisti - una ricerca per titolo. Scopri se ci sono dei privilegi o altri problemi con la proprietà prima di consegnare il denaro.
Budget per altri costi: una volta che possiedi il terreno, potresti essere al corrente di ulteriori spese. Rivedi quelle spese in aggiunta a qualsiasi pagamento di prestito che farai per la terra. I costi potenziali includono:
- Tasse comunali o di contea (verificare con il proprio consulente fiscale per vedere se si qualificano per una detrazione)
- Assicurazione su terreni liberi o edifici abbandonati
- Quote associative di proprietari di case (HOA), se applicabile
- Qualsiasi manutenzione necessaria, come riparare le linee di recinzione, gestire il drenaggio, ecc.
- Costi di costruzione, se si decide di costruire, aggiungere servizi o migliorare l'accesso alla proprietà
- Permessi le tasse, per qualsiasi attività che hai programmato sulla proprietà
Conoscere le regole
Quando vedi una terra libera, potresti assumere che tutto è possibile. Tuttavia, le leggi locali e i requisiti di zonizzazione limitano ciò che puoi fare, anche sulla tua proprietà privata. Le regole HOA possono essere particolarmente frustranti. Parla con le autorità locali, un avvocato immobiliare e i vicini (se possibile) prima di accettare di comprare.
Se riscontri problemi con una proprietà a cui tieni d'occhio, chiedi di apportare modifiche. Potresti essere sfortunato, o potresti essere in grado di fare ciò che vuoi dopo aver seguito le procedure corrette (compilando i documenti e pagando le tasse). Sarà probabilmente più facile se chiederai il permesso invece di turbare i tuoi vicini.