I problemi sono composti se l'investitore ha recentemente acquistato il pignoramento
Quando un investitore prende in mano una casa di proprietà di una banca, acquistando quella casa in un acquisto di massa direttamente dalla banca o facendo un'offerta all'asta a casa, il primo pensiero è che la mente di chi investe stia facendo un profitto.
Ma quando vedi la casa in vendita, stai valutando il suo valore estetico e il modo in cui quella casa si adatta ai tuoi parametri. A causa del suo fascino emotivo, potresti non notare i difetti di costruzione.
Riparando un flipper di preclusione
Non sto dicendo che tutti gli investitori tagliano gli angoli quando riabilitano una proprietà. Molti investitori sono coscienziosi e impiegano equipaggi di costruzione di qualità. Ma alcuni investitori - e raramente sanno quali sono guardandoli - assumono la manodopera più economica che riescono a trovare e utilizzano i materiali meno costosi nel tentativo di aumentare i loro margini di profitto. Ecco alcune aree di interesse:
- Muffa
Alcune case di proprietà bancaria sono vuote, senza riscaldamento o aria condizionata, per mesi. Se una perdita di tubo o umidità è presente, la muffa può crescere e diffondersi. La bonifica dello stampo costa migliaia di dollari. Un investitore dipingerebbe sopra lo stampo? Cosa ne pensi?
- Rapporti parassiti
Gli investitori acquistano case di proprietà della banca nella condizione "così com'è" . Le banche raramente pagano il lavoro dei parassiti. Se non trattate, termiti o coleotteri in polvere potrebbero divorare l'integrità strutturale della casa. Le pareti interne potevano essere sostenute da borchie marcescenti.
- Amianto
Una soluzione rapida e semplice per la copertura di pavimenti in linoleum che contiene amianto è di posare laminato o ceramica su di esso. Se il sottofondo non è fissato saldamente al sottofondo, potrebbe rompersi nel tempo. Idem per il raccordo esterno . Cosa c'è sotto il nuovo raccordo?
- Permessi di costruzione
L'investitore ha aggiunto o rimosso una stanza o effettuato qualsiasi tipo di miglioramento che richiedesse un permesso? Potresti non sapere perché è improbabile che un investitore rivelerà ogni lavoro svolto. Alcuni lavori potrebbero aver richiesto un permesso mentre non sono stati ottenuti permessi.
- Materiali da costruzione scadenti
A meno che la flipper di preclusione non sia una casa di fascia alta, è probabile che l'investitore abbia acquistato elettrodomestici dal basso al barile, armadi di fascia bassa realizzati da schede stampate e apparecchi sanitari economici o finestre a doppio pannello economiche, che potrebbero consumarsi rapidamente. Non si saprà se l'appaltatore ha utilizzato cartongesso da mezzo pollice o quarto di pollice a meno che non si rimuovano le coperture del recipiente e si misuri.
- Subappaltatori senza licenza
È possibile che l'appaltatore dell'investitore abbia assunto lavoratori non documentati / senza licenza al di sotto del salario minimo per svolgere lavori complessi per i quali i lavoratori non erano formati. Anche un semplice lavoro come appendere il muro a secco , il fango e la levigatura può essere fatto in modo errato, e non si sa fino a quando le viti iniziano a spuntare mesi lungo la strada.
Flipping Rule di 90 giorni
La regola di lancio di 90 giorni si applica al condimento del titolo. Molte linee guida e sovrapposizioni di istituti di credito richiedono che l'investitore possieda la proprietà per almeno 90 giorni prima che il prestatore del compratore prenda un prestito a tale acquirente. La data del contratto deve essere di almeno 90 giorni dopo la registrazione dell'atto dell'investitore.
FHA ha temporaneamente revocato questa regola dal 1 ° febbraio 2010 al 31 gennaio 2011. Tuttavia, vi sono restrizioni applicabili anche durante tale periodo, alcune delle quali dipendono dal rapporto percentuale tra il nuovo prezzo di vendita e il prezzo di vendita originale.
La banca potrebbe richiedere che le ricevute dimostrino che il lavoro sostanziale è stato completato per giustificare il nuovo prezzo di vendita.
Mechanic's Liens on Foreclosure Flippers
In California, ad esempio, i subappaltatori hanno 90 giorni per presentare il privilegio di un meccanico per il lavoro non retribuito. Ciò significa che se un appaltatore non paga un subappaltatore o se i materiali sono stati consegnati senza pagamento, un acquirente potrebbe scoprire che è stato presentato un pegno contro la casa dopo che la casa ha chiuso l'impegno.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.