Come i venditori classificano i tipi di finanziamento in un'offerta
Domanda: Il mio tipo di prestito è un vantaggio o uno svantaggio in un'offerta di acquisto?
Un lettore chiede: "Sono nell'invidiabile posizione di poter pagare denaro o ottenere un prestito per comprare una casa. Voglio comprare un investimento immobiliare, ma sai come è questo mercato. Offerte multiple a bizzeffe. Voglio che la mia offerta sia la migliore, e so che tipo di offerta ha un ruolo enorme, quindi è meglio fare un'offerta per contanti o con un prestito? E se è un prestito, che tipo il prestito è il migliore? Dove è il mio vantaggio? Che cosa rende un acquisto migliore rispetto ad un altro quando messi l'uno contro l'altro per tipo di prestito? "
Risposta: si consiglia di considerare in che modo la propria offerta può essere percepita dal venditore, poiché il tipo di mutuo ipotecario o i termini di finanziamento possono influire notevolmente su tale percezione. Getta in quel mix il mercato di un venditore, e sarai anche in grado di competere con le offerte multiple di vari acquirenti. La tua offerta sarà ancora più attentamente esaminata e giudicata.
Gli acquirenti sarebbero stupiti se sapessero quanto ingiustamente vengono classificate alcune offerte di acquisto. Mentre abbiamo leggi sull'alloggio equo che proibiscono la discriminazione basata su classi protettive, altri tipi di discriminazione non sono limitati. Per non parlare della maggior parte dei venditori e dei loro agenti di quotazione non fanno pratica di dire agli acquirenti perché la loro offerta è stata respinta. Lo rifiutano e basta. Non devono spiegare perché.
Tuttavia, è prassi comune giudicare un'offerta di acquisto in base al tipo di finanziamento che l'acquirente sceglie di utilizzare. Le offerte di acquisto sono spesso classificate nel modo seguente.
Il miglior tipo di offerta è elencato per primo, con l'offerta meno attraente classificata all'ultimo posto:
- Contanti. Questo significa soldi a portata di mano. Non significa una casa che è attualmente in deposito, in quanto sarebbe una vendita contingente e non una transazione in contanti. Inoltre, non significa un rifinanziamento su un'altra proprietà che produrrà denaro in un secondo momento. Un'offerta in contanti è generalmente accompagnata da una prova di fondi . Questo perché il venditore non prende la parola di un acquirente che l'acquirente è buono per il denaro. È l'equivalente di chiedere all'acquirente di produrre una valigia piena di banconote da 100 dollari.
Poiché il denaro è così valutato, a volte gli acquirenti di contanti sono in grado di negoziare uno sconto. Ma non contare su questo vantaggio in una situazione di offerta multipla o in una vendita allo scoperto . Ricorda, tutte le offerte, ad eccezione del finanziamento proprietario, risultano in contanti al venditore alla fine. Il principale vantaggio di un'offerta in denaro non è un requisito di valutazione.
Le offerte in contanti rispetto al prezzo di listino sono altamente auspicabili per le case con azioni perché non esiste una valutazione. Le offerte in contanti sul prezzo di listino non sono auspicabili per una vendita allo scoperto, tuttavia, perché se l'acquirente cammina, le aspettative della banca sono già state stabilite. Potrebbe essere difficile da duplicare.
- Prestito convenzionale I requisiti del punteggio FICO per un prestito convenzionale sono superiori a quelli per un prestito FHA. È ancora possibile ottenere un prestito convenzionale se il punteggio FICO rispecchia il minimo richiesto per FHA, ma si pagherà un tasso di interesse più elevato.
Le tariffe privilegiate vengono offerte a quei mutuatari che riducono il 20% o più in contanti, con un rapporto prestito / valore dell'80% o inferiore. Più basso è il rapporto, minore è il rischio per il creditore. Inoltre, se la valutazione è inferiore, spesso il mutuante lascerà un mutuatario pagare la differenza in contanti se il prestito al valore è inferiore all'80%.
Un altro vantaggio dei prestiti convenzionali è che i requisiti di finanziamento del mutuante sono meno rigorosi. Il prestatore è molto meno probabile che richieda riparazioni. Questo fatto da solo fa apparire un acquirente convenzionale molto più attraente di un acquirente FHA. Tuttavia, tenere a mente, le case più recenti in genere non richiedono riparazioni.
- FHA prestito . Molti acquirenti di case per la prima volta optano per un prestito FHA perché l'acconto iniziale in contanti è in genere inferiore all'importo richiesto per un prestito convenzionale. Inoltre, il requisito del punteggio FICO, per sovrapposizioni di prestatori, è molto più indulgente. L'acconto minimo per un prestito FHA è pari al 3,5% del prezzo di acquisto.
Le linee guida per la riparazione FHA non sono così rigide come credono alcuni venditori e agenti. Ma le case più vecchie tendono ad aver bisogno di più riparazioni. La vernice scrostata è un'enorme questione FHA se la casa è stata costruita prima del 1978. La casa può avere un pavimento di cemento senza moquette, ma è meglio non avere la vernice scrostata. Talvolta i prestiti FHA vengono trattenuti dalla chiusura a causa delle condizioni di finanziamento.
Una segnalazione di parassiti e autorizzazione può essere o non essere richiesta dal perito FHA.
- Prestito VA . I veterani ottengono la parte più breve del bastone quando si tratta della gerarchia dei prestiti. Tuttavia, i mutuatari VA sono probabilmente un rischio di credito migliore di un acquirente FHA perché i requisiti per acquistare senza un acconto sono più rigorosi. Un mutuatario mantiene l'opzione di mettere un acconto sulla casa o acquistare senza un acconto. La maggior parte dei mutuatari VA sceglie la leva.
Il lato negativo di un prestito VA è che sono necessari rapporti sui parassiti. Quando è richiesto un lavoro infestante, il creditore vorrà un certificato di completamento. Se la transazione è una vendita breve, in genere le banche non autorizzano il pagamento per il lavoro degli animali nocivi. Le case di vendita allo scoperto sono vendute come è .
Sfortunatamente, a causa della gerarchia e dei pregiudizi, gli acquirenti di VA spesso cadono in fondo alla pila di offerte, mentre potrebbero essere le più qualificate. Gli agenti che gestiscono un sacco di vendite allo scoperto tendono a preferire gli acquirenti VA perché sanno che questi acquirenti verranno rifiutati altrove, il che li rende un candidato impegnato per una vendita allo scoperto.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.