Un lettore chiede: io e mio marito abbiamo fatto un'offerta in una vendita allo scoperto . Sappiamo che è una lunga attesa . Il nostro agente ha detto che potrebbero volerci dai 4 ai 6 mesi prima che la banca accetti la nostra offerta. Ma ecco il kicker. Questa è una casa davvero bella, ed è ancora sul mercato, anche dopo che il venditore ha accettato la nostra offerta. Siamo preoccupati che un altro acquirente domestico ci supererà. Se un venditore accetta la nostra offerta, può un altro acquirente di casa superarci e portare via la nostra casa dei sogni? "- Insonni a Salinas
Risposta: Quando penso a Salinas, mi viene in mente "Me and Bobby McGee" - che è probabilmente prima del tuo tempo. "Sto cercando quella casa, e spero che la trovi." Il fatto è che, senza dormire a Salinas, se questa fosse una transazione regolare, avresti ricorso contro un venditore che ha cercato di svignarsela. Ma poiché si tratta di una vendita allo scoperto, vi è motivo di preoccupazione per la vostra offerta e viene superata.
Le leggi variano da stato a stato. Quindi, ciò che è vero in Arizona potrebbe non essere vero per il settore immobiliare nel New Jersey. Il primo posto dove guardare è nel tuo contratto d'acquisto . Quasi tutto ciò che governa la tua transazione sarà contenuto nella dozzina di pagine che hai firmato con il venditore.
Offerte di vendita e di offerta di vendita allo scoperto
In generale, molte vendite allo scoperto saranno ulteriormente definite da un documento chiamato appendice di vendita allo scoperto . L'SSA viene utilizzato per proteggere venditori e acquirenti in una transazione di vendita breve. Modifica il contratto di acquisto.
Nella maggior parte delle transazioni immobiliari, il processo si svolge in questo modo:
- Offerta presentata al venditore.
- Il venditore accetta l'offerta e lo firma.
- Offerta eseguita consegnata al compratore.
Una lieve variazione si verifica quando il venditore deve chiarire parte dell'offerta o altrimenti deve modificare alcuni aspetti dell'offerta:
- Offerta presentata al venditore.
- Il venditore emette controfferta .
- L'acquirente accetta controfferta .
- Offerta eseguita consegnata al venditore.
Questo è il processo per una breve vendita pure. La principale differenza è che l'addendum per la vendita allo scoperto può cambiare il modo in cui le offerte vengono presentate, accettate, contrastate e consegnate. L'SSA si occupa anche di:
- Il periodo di tempo in cui tutte le parti concordano di attendere l' approvazione della vendita a breve .
- Quante offerte vengono inviate alla banca.
- Se il venditore deve informare gli acquirenti se vengono offerte altre offerte alla banca.
Per la maggior parte, un venditore può vendere solo a un acquirente. Il venditore non può accettare di vendere a più acquirenti concorrenti allo stesso tempo. Inoltre, il venditore in genere non può cancellare il contratto, se si è in conformità con il contratto, semplicemente perché il venditore può ricevere un'offerta migliore da un altro acquirente.
Ma ci sono modi per indurti a cancellare il tuo contratto. Uno di questi modi è che il venditore invii una seconda offerta, un'offerta di back-up , alla banca che è superiore alla tua offerta. Perché la banca potrebbe chiedere quale offerta il venditore vorrebbe che la banca accettasse. In quel caso, il venditore potrebbe puntare alla seconda offerta. Se la tua offerta è subordinata all'approvazione della banca , potresti perdere la tua offerta all'acquirente che ti ha strapagato.
È raro che ciò accada, ma può succedere. Un altro acquirente può anche inviare un'offerta direttamente alla banca e bypassare l'agente di quotazione e il venditore tutti insieme. Ancora una volta, raro, ma un acquirente potrebbe farlo. Per protezione, si consiglia agli acquirenti di vendita allo scoperto di ottenere consulenza legale.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.