Una soluzione per possibili basse valutazioni
Nei mercati immobiliari molto caldi che consistono in scorte limitate e molti compratori che gareggiano spesso per la stessa casa, i compratori motivati potrebbero sentire la necessità di offrire un prezzo di acquisto più alto. Spesso, il prezzo dell'offerta è troppo alto per giustificare il perito del loro prestatore. Ciò potrebbe comportare ciò che è noto come una bassa valutazione . Tuttavia, i venditori non dovrebbero lasciare che la possibilità di una bassa valutazione impedisca loro di scegliere un'offerta che potrebbe essere superiore a quella che la casa valuterà.
I venditori hanno opzioni.
Diamo un'occhiata ad un tipico esempio di cosa può accadere nel mercato di un venditore caldo. In primo luogo, le case in cui gli acquirenti spesso vogliono combattere sono quelle che sono:
- Nella migliore condizione
- Prezzo giusto
- In un quartiere molto richiesto
- Generalmente situato in un distretto scolastico estremamente desiderabile.
Se la casa che vuoi vendere possiede tutte queste qualità ed è stata sul mercato per un breve periodo di tempo, è un segno che tu, come il fortunato venditore, potresti ricevere più di una offerta. Soprattutto se c'è un'indicazione di alto interesse e di molte proiezioni a casa, evidenziato dalla moltitudine di biglietti da visita dell'agente lasciati sul bancone della cucina.
Quale offerta multipla rispetto al prezzo di listino è la migliore da accettare?
È normale che i venditori si emozionino molto quando arriva un mucchio di offerte di acquisto , il cui prezzo di listino eccede. La prima cosa che un venditore probabilmente pensa è "Oh , mio Dio, abbiamo un prezzo troppo basso per la casa ", che è logico ma non necessariamente vero.
In generale, la ricezione di più offerte significa che il prezzo della casa è giusto. Le offerte sul prezzo di listino riflettono l'eccitazione e la determinazione di un acquirente da scegliere come offerta vincente.
Fai attenzione alle lettere d'amore emozionali inviate con l'offerta di acquisto. Ci sono molti siti web in cui gli acquirenti possono scaricare e riscrivere una lettera progettata per tirare le corde del cuore di un venditore; alcuni sono veri e altri no.
I venditori dovrebbero provare come meglio possono per rimuovere l'emozione dalla decisione di vendere. Diventare emotivi è il primo passo verso un profitto di profitto inferiore.
Questo lascia il prezzo di vendita. Gli acquirenti credono che se offrono un prezzo più alto di qualsiasi altro acquirente, allora il venditore accetterà la loro offerta come denaro gratuito che cade dal cielo e firmarlo. Ma i venditori devono considerare le conseguenze di ciò che potrebbe accadere se la casa non valutasse tale importo. Se la casa non valuterà il prezzo di acquisto, significa che il creditore non accetterà di prestare un elevato rapporto prestito / valore. Naturalmente, se l'offerta è in contanti, in genere non esiste una valutazione.
La migliore offerta da accettare è l'offerta che è probabile chiudere l'impegno. Il che significa che potrebbe non essere l'offerta con il più alto prezzo di vendita.
Esempio di 3 offerte rispetto al prezzo di listino che non può essere valutato
Diciamo, per esempio, che il venditore di una bella casa in un quartiere molto desiderabile a Elk Grove, in California, decide di elencare la sua casa al prezzo di $ 550.000. Forse le vendite comparabili entro un raggio di 1/2 miglia suggeriscono un prezzo di vendita superiore di $ 549.000, rendendo la sua casa a prezzi molto aggressivi. Tuttavia, a causa del basso inventario e della forte domanda, il venditore riceve 3 offerte.
Loro sono:
- Offerta numero 1 di Jane Eyre : $ 560.000 da un acquirente con un acconto del 3,5% e un prestito FHA . Questo acquirente ha un pignoramento sul suo record negli ultimi 5 anni. Jane non colmerà il divario tra prestito e valutazione ma accetterà di pagare $ 1.000 in più rispetto a qualsiasi altro acquirente.
- Offerta n. 2 di Arlo Guthrie : $ 557.000 con il 10% in meno e un prestito convenzionale . Arlo si offre di pagare qualsiasi differenza tra il valore stimato e il prezzo di vendita, fino ad un massimo di $ 5000.
- Offerta n. 3 di Joe Dimaggio : $ 559.000 con il 3,5% in meno e un prestito FHA. Questo acquirente ha presentato un'altra offerta all'agente di quotazione su un'altra proprietà con termini simili e semplicemente si augura il meglio. Questo è successo davvero, se puoi crederci.
Come venditore, potresti essere tentato di accettare l'offerta di Jane Eyre. Dopo tutto, chi conosce i periti?
Una valutazione è solo un'opinione di valore di una persona, e potrebbe differire dal perito al perito. Il mercato cambia e cambia costantemente. Nuove vendite comparabili potrebbero apparire, o un perito potrebbe dare di più per gli aggiornamenti di un altro perito. C'è molta flessibilità a volte tra valori stimati.
Oppure, potresti prendere in considerazione lo scenario peggiore. Il peggiore dei casi sarebbe la casa potrebbe valutare a $ 550.000. In quel caso, Jane Eyre avrebbe annullato il suo contratto . Per non parlare, offerte come "Pagherò $ 1.000 in più rispetto al prossimo acquirente" possono essere considerate non offerte legalmente accettabili dal momento che non esiste un vero prezzo di vendita offerto. È ambiguo. Oltre a questo, è possibile che il prestatore di Jane non possa qualificarla a comprare una casa a causa della sua preclusione, in quanto questa è un'opzione di sottoscrittore. Bandiera rossa.
L'offerta di acquisto di Joe Dimaggio sembra priva di significato quando Joe è pronto ad acquistare la casa successiva e non sembra essere impegnato in questo particolare acquisto. Per non parlare del fatto che il prezzo di vendita di Joe è molto più basso rispetto agli altri, e il suo prestito è lo stesso di quello di Jane. Joe ha già dimostrato di non seguire il protocollo ed è considerato non etico, se non contrario alla legge, scrivere un'offerta per più di una casa quando l'acquirente non può permettersi di acquistare entrambe le case. Inoltre, che tipo di agente del compratore invia due offerte diverse per due case diverse allo stesso agente di quotazione? Problemi scritti dappertutto.
L'unica offerta in questo scenario che ha senso per il venditore di scegliere è l'offerta di Arlo. È pulito, l'acquirente è disposto a mettere i suoi soldi dove firma la sua penna. Se la casa valuta solo $ 550.000, il venditore riceverà $ 5.000 aggiuntivi dal compratore.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California