Il profitto di New Home Builder è spesso negli aggiornamenti
Quando si tratta di incentivi e aggiornamenti per nuovi costruttori di case al momento dell'acquisto di una nuova casa, è tutto per sé. Conosciuto anche come i tempi disperati richiedono misure disperate. La prima cosa da fare quando stai pensando di acquistare una nuova casa è assumere il tuo agente. Non pensare di mettere piede in una nuova suddivisione domestica senza il tuo agente o probabilmente non puoi usarlo. Il costruttore ti registrerà come acquirente del costruttore e sarà tutto ciò che ha scritto.
Non saprai nemmeno che è successo.
Puoi essere facilmente attratto dai nuovi incentivi per i costruttori di case. Nei mercati immobiliari , alcuni nuovi costruttori di case offrono vacanze fantastiche in lussuose località hawaiane. Altri tentano i potenziali acquirenti di casa con una nuova auto o una Smart TV su grande schermo, o promettono aggiornamenti gratuiti come i contatori di granito Black Galaxy installati gratuitamente in tutta la cucina e i bagni. Se si scavano le dita dei piedi nella polvere, potrebbero persino gettare una piscina in terra libera sul retro.
Potresti chiederti se ne vale la pena di saltare su queste seduzioni. Che dire delle concessioni offerte dai venditori a domicilio per le rivendite? Molti sconti tromba, costi di chiusura prepagata, quote associative di proprietari di case gratuite per un anno o offrono il pagamento anticipato delle imposte sulla proprietà . Fanno tutto a corto di stare in piedi per convincere gli acquirenti a premere con forza perché la terza copia è la loro.
Builder Upgrade Incentives
Indipendentemente dal tipo di mercato, che si tratti del mercato di un venditore o del mercato di un acquirente , i nuovi costruttori di case offrono spesso incentivi di aggiornamento.
Gli aggiornamenti gratuiti, tuttavia, arrivano quasi sempre con una presa. Il costruttore può accettare l'aggiornamento in cambio di una o più delle seguenti operazioni:
- Acquista subito.
Se non sei pronto per fare un'offerta , non essere spinto a prendere una decisione che potresti rimpiangere in seguito. Potrebbero dirti un affare che non può aspettare, ma può farlo. A meno che non sia l'ultima casa disponibile.
- Fai un deposito di denaro Satchable Earnest.
Leggi il tuo contratto. Il tuo deposito cauzionale potrebbe non essere rimborsabile per nessun motivo in qualsiasi momento. Chiedi al tuo agente circa la possibilità di un rimborso.
- Assumi l' agente del costruttore per vendere la tua casa esistente .
Potrebbe essere meglio assumere uno specialista del quartiere per vendere la tua casa di assumere un agente di quotazione che non vende nella tua zona. Il tuo agente locale avrà una conoscenza che l'agente costruttore non possiede e probabilmente combatterà più duramente per massimizzare i tuoi profitti.
- Utilizzare l'istituto di prestito del costruttore.
Il governo potrebbe porre fine a questa pratica in quanto potrebbe violare le leggi RESPA e anti-trust. Inoltre, puoi pagare di più in termini di tariffa e ottenere condizioni meno favorevoli. Ai costruttori piace insistere affinché gli acquirenti ricevano una prequalifica tramite il proprio prestatore per assicurarsi di poter ottenere un prestito. Non tendono a fidarsi dei broker ipotecari che sono anche, ad esempio, agenti immobiliari.
- Pay List Price .
Se paghi $ 50.000 in più per la casa e ricevi $ 10.000 in upgrade gratuiti, sei ancora fuori dalla tasca $ 40.000; se è ipotecato, si paga interessi su di esso.
Gli aggiornamenti offerti dal costruttore ti costeranno di più a lungo termine. I nuovi costruttori di case non sono nel business di beneficenza. Vogliono fare un profitto. Renditi conto che gran parte del mark-up del costruttore è in fase di aggiornamento, perché il costruttore acquista materiali e apparecchi alla rinfusa o all'ingrosso.
Quindi, stai ricevendo un commercio al dettaglio, e il costruttore sta ancora facendo un profitto da te.
Freebies di lusso e allettamenti
Puoi scommettere il tuo dollaro in meno che il nuovo costruttore ha accesso ai prezzi all'ingrosso per questi omaggi di lusso. Potresti essere in grado di ottenere uno sconto se li hai acquistati tu stesso.
- Vacanze gratis.
Il costruttore può pubblicizzare "Free Cruise to Tahiti Worth $ 10,000." Verifica il costo di quella crociera attraverso altre agenzie di viaggio. Inoltre, chiediti se preferisci comprare una crociera in Tahiti. Se la risposta è no, non dovrai sborsare soldi duri e freddi per quel viaggio, quindi passarlo. Molti viaggiatori passano a Tahiti e visitano comunque le altre isole.
- Auto gratis.
La maggior parte degli omaggi gratuiti che i costruttori pubblicizzano non sono un regalo assoluto di una nuova auto. Sono locazioni. Un veicolo affittato deve essere restituito al rivenditore al termine del contratto di locazione, che in genere è di due o tre anni. Stai ricevendo il diritto di guidare un veicolo, non possedere un veicolo, in più potresti pagare premi assicurativi più elevati per il privilegio. Potresti inoltre dover pagare delle commissioni per la risoluzione del contratto di locazione, soprattutto se hai superato i limiti del chilometraggio o hai danneggiato il veicolo.
- Centri di intrattenimento gratuiti
Che si tratti di una Smart TV su grande schermo o di un sistema surround per home theatre, l'elettronica si svaluta rapidamente e i suoi valori sono tutti sulla scheda. Vuoi comprare il tuo? In tal caso, potresti trovare modelli scontati per migliaia in meno rispetto al valore gonfiato del costruttore. C'è qualcosa che non va nella tua TV?
Concessioni del venditore
Devo dire questo e farla finita. Tutto ciò che il venditore ti dà è un oggetto per il quale stai pagando. Il costo è calcolato nel prezzo di vendita. Se stai finanziando l'acquisto ottenendo un mutuo , molto probabilmente sarà finanziato da te. Stai pagando una tariffa di 30 anni per il privilegio di concessione.
Una cosa è se accetti, ad esempio, di pagare $ 200.000 per una casa e, dopo il fatto, il venditore si offre di pagare il 3% dei costi di chiusura . Ma raramente funziona così. Di solito, prima fai un'offerta e in quella offerta chiedi una concessione del 3%. Se il venditore accetta quell'offerta, potresti avere altrettanto facilmente acquistato quella casa per il 3% in meno. Vuoi davvero finanziare i tuoi costi di chiusura per 30 anni?
Invece, confronta il costo di quegli articoli. Per esempio:
- Tasse di proprietà prepagate .
In California, una casa da $ 200.000 potrebbe incorrere in una tassa sulla proprietà di $ 2.500 all'anno.
- Quote associative prepagate.
Se le tue quote sono $ 100 al mese, questo è $ 1.200 all'anno. Un anno gratis di quote associative di proprietari di case vale qualcosa in commercio?
- Tasso di interesse Buy Downs
Se fai un acquisto di mutui ipotecari , tale commissione di acquisto viene calcolata nel saldo del tuo mutuo e il prezzo potrebbe essere effettivo solo per alcuni anni, non per l'intera durata del prestito.
- Punti di sconto
Ogni punto di prestito è pari all'1% del saldo del prestito. Su un mutuo da $ 200.000, tale importo è $ 2,000.
- Costi di chiusura prepagati
La maggior parte dei finanziatori non consentirà a un acquirente di ricevere un credito superiore al 3% per i costi di chiusura . Su $ 200.000, quella somma è $ 6.000. È generalmente vantaggioso pagare i costi di chiusura in contanti, in più alcuni sono deducibili dalle tasse.
Ricordi quel gioco che gli hucksters giocano con tre tazze e una palla? Si chiama il gioco Shell. Una piccola palla è posta sotto una tazza. L'operatore quindi mescola le tre tazze mentre cerchi di capire quale tazza ha la palla. È una manovra leggera. Non vincerai mai questo gioco. Quindi, esegui i numeri su questi incentivi gratuiti e concessioni prima di acquistare. Sii un acquirente di casa intelligente .
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.