No, non hanno causato la crisi dei mutui. Ecco cosa ha fatto
Ruolo nel mercato ipotecario
Fannie e Freddie erano entità sponsorizzate dal governo.
Significava che dovevano essere competitivi, come un'azienda privata, e mantenere il loro prezzo azionario. Allo stesso tempo, il governo federale ha implicitamente garantito il valore delle ipoteche che hanno rivenduto sul mercato secondario. Ciò li ha costretti a detenere meno capitale per sostenere i loro mutui in caso di perdita. Di conseguenza, Fannie e Freddie furono messi sotto pressione per correre il rischio di essere redditizi. Sapevano anche che non avrebbero sofferto le conseguenze se le cose fossero andate a sud.
Il governo li ha istituiti in questo modo per consentire loro di acquistare mutui qualificati dalle banche , assicurarli e rivenderli agli investitori. Le banche hanno utilizzato i fondi per creare nuovi mutui. Nel corso degli anni, Fannie e Freddie hanno sostenuto la metà di tutti i nuovi mutui emessi ogni anno. A dicembre 2007, quando le banche iniziarono a restringere i prestiti, toccarono il 90% di tutte le ipoteche.
Ruolo durante la crisi abitativa
Le norme governative proibivano a Fannie e Freddie di acquistare mutui ad alto rischio.
Ma come il mercato dei mutui è cambiato, così è stato il loro business.
Tra il 2005 e il 2007, hanno acquisito pochi prestiti convenzionali a tasso fisso con un calo del 20%. Hanno caricato su mutui subprime , di solo interesse o di ammortamento negativo . Quelli erano i tipi di prestiti bancari e broker ipotecari non regolamentati emessi.
Fannie e Freddie peggiorarono le cose con l'uso di derivati per coprire il rischio di tasso d'interesse dei loro portafogli. Ma come aziende del settore privato con gli azionisti a favore, stavano facendo questo per rimanere competitivi con le altre banche. Stavano tutti facendo la stessa cosa.
Le acquisizioni di prestiti di Fannie Mae erano:
- Ammortamento negativo del 62%
- Solo per l'84%
- 58% subprime
- Il 62% ha richiesto un acconto inferiore al 10%.
I prestiti di Freddie Mac erano ancora più rischiosi, consistenti in:
- Ammortamento negativo del 72%
- Solo per il 97%
- 67% subprime
- Il 68% ha richiesto un acconto inferiore al 10%.
Questi mutui esotici e subprime rendevano tossiche le acquisizioni di prestiti di Fannie e Freddie.
Fannie e Freddie detenevano meno tossici prestiti della maggior parte delle banche
I regolamenti fecero sì che Fannie e Freddie assunsero meno di questi prestiti rispetto alla maggior parte delle banche. Hanno acquisito più di questi prestiti per mantenere la quota di mercato in un mercato molto competitivo.
Nel 2005, il Senato ha sponsorizzato un disegno di legge che vietava loro di detenere titoli garantiti da ipoteca nel proprio portafoglio. Il Congresso voleva ridurre il rischio per il governo. In totale, i due GSE possedevano o garantivano $ 5,5 trilioni di $ 11,2 trilioni di mercato ipotecario.
Ma il disegno di legge del Senato fallì, e Fannie e Freddie aumentarono le loro posizioni di prestiti rischiosi.
Potrebbero ricavare più denaro dagli alti tassi di interesse dei prestiti che dalle tasse che hanno ottenuto vendendo i prestiti. Ancora una volta, stavano cercando di mantenere alti prezzi delle azioni in un mercato immobiliare molto competitivo.
Come imprese sponsorizzate dal governo, Fannie e Freddie si assumevano più rischi di quanto avrebbero dovuto. Non proteggevano i contribuenti che alla fine dovevano assorbire le loro perdite. Ma non hanno causato la diminuzione della casa. Non hanno invaso il mercato con prestiti esotici. Invece, erano una conseguenza, non una causa, della crisi dei mutui.
I derivati hanno aiutato a causare la caduta di Fannie
Nel 2007, solo il 17% del loro portafoglio era costituito da prestiti subprime o Alt-A. Ma poi i prezzi delle case sono diminuiti, e i proprietari di case hanno iniziato l'insolvenza. Di conseguenza, questa percentuale relativamente piccola di prestiti subprime ha contribuito al 50 percento delle perdite.
Come GSE, Fannie e Freddie non dovevano compensare la dimensione del loro portafoglio di prestiti con un capitale sufficiente dalle vendite di titoli per coprirlo. Era il risultato sia dei loro sforzi di lobbying sia del fatto che i loro prestiti erano assicurati. Invece, hanno usato derivati per coprire il rischio di tasso d'interesse dei loro portafogli. Quando il valore dei derivati diminuiva, aumentava anche la loro capacità di garantire prestiti.
Questa esposizione ai derivati ha dimostrato la loro caduta, come ha fatto per la maggior parte delle banche. Con la caduta dei prezzi delle abitazioni, anche i mutuatari qualificati hanno dovuto pagare più di quanto la casa valesse. Se avessero avuto bisogno di vendere la casa per qualsiasi motivo, avrebbero perso meno denaro permettendo alla banca di pignorare. I mutuatari in ammortamenti negativi e prestiti a interesse erano in condizioni ancora peggiori.
Eliminare Fannie e Freddie distruggerebbe il mercato immobiliare
Alcuni legislatori propongono di eliminare Fannie e Freddie. Altri suggeriscono che gli Stati Uniti copiano l' Europa nell'uso di obbligazioni garantite per finanziare la maggior parte dei mutui per la casa. Con le obbligazioni garantite, le banche mantengono il rischio di credito sui loro mutui casa. Vendono obbligazioni garantite da tali mutui a investitori esterni. Ciò consente loro di scaricare il rischio di tasso di interesse.
Cosa accadrebbe se il Congresso avesse eliminato Fannie e Freddie? Ridurrebbe drasticamente la disponibilità di mutui e aumenterebbe i costi. Le banche esitano a emettere mutui non garantiti. I tassi di interesse ipotecari potrebbero arrivare al 9-10%. Le ipoteche diventerebbero rare e costose. Il mercato immobiliare statunitense crollerebbe.