Come ottenere la Short Sale Bank per approvare le spese di transazione
Cos'è un HUD? Perché le banche vogliono un HUD?
L'HUD-1 è un documento RESPA che espone in modo uniforme tutti i debiti e i crediti in una transazione immobiliare. Un HUD è in realtà a beneficio dell'acquirente.
Non è per il beneficio della banca di vendita corta e in realtà non è uno degli affari della banca di vendita a breve, a parte le tasse dedotte dal prezzo di vendita. Se non altro, l'HUD coinvolge la banca dell'acquirente, non la banca del venditore.
Ma ciò non impedisce a una banca di vendita corta di chiederlo e di richiedere modifiche durante il processo di approvazione. Fortunatamente, non tutte le banche richiedono l'approvazione dell'HUD. Ad esempio, molti titolari di diritti giovani non approvano gli HUD. Questo perché la maggior parte dei titolari di minore si preoccupa solo della quantità di assegno che è dovuta a loro.
Il prezzo di vendita, chi paga quanto e quanto viene pagato, i secondi titolari sono piuttosto trascurati. Non è lo stesso modo il contrario. Il titolare di un privilegio principale si preoccupa molto di quanto viene corrisposto al titolare dei diritti e chi lo paga. Ci sono alcune circostanze in cui i secondi istituti di credito cercano di convincere i venditori a commettere frodi ipotecarie . Questo perché i secondi istituti di credito sospettano che i primi istituti di credito rigetteranno l'HUD se il venditore pagherà loro grosse somme di denaro, quindi chiederanno ai venditori di infrangere la legge.
Quali banche esaminano su un HUD per una vendita allo scoperto
Il numero ovvio e più importante su un HUD è il prezzo di vendita. A volte una banca potrebbe dire che ha bisogno di un certo ammontare netto, e che l'importo netto potrebbe essere superiore alla rete sull'HUD. In questi tipi di situazioni, il modo migliore per mettere in rete la banca più denaro è chiedere all'acquirente di aumentare il prezzo di acquisto.
I prezzi di acquisto che le banche approvano raramente si basano su una valutazione a tutti gli effetti. Con così tanti soldi in gioco, si potrebbe pensare che una banca vorrebbe assumere un perito indipendente per valutare il valore. Tuttavia, la maggior parte delle banche pagano un agente immobiliare casuale - non necessariamente uno specialista del quartiere - per dare alla banca una rapida opinione del valore che chiamano un BPO . Pagano $ 50 a $ 100 per un BPO. Questo è un eccellente esempio di essere un centesimo saggio e una libbra sciocca come soleva dire tua madre.
Questo è il motivo per cui molti agenti di vendita allo scoperto pagheranno una vendita allo stesso modo in cui un agente BPO assegnerà valore perché non vogliono combattere con la banca di vendita allo scoperto. Non importa se il prezzo di vendita è il valore di mercato fintanto che è in linea con il BPO.
La banca esaminerà quindi le altre commissioni addebitate al venditore sull'HUD. Potresti chiederti chi è il venditore di una vendita breve e quella persona è il venditore. La banca approva semplicemente le commissioni che il venditore pagherà. Le normali tariffe per i costi di chiusura di un venditore sono:
- Commissione agli agenti immobiliari / agenti
- Titolo e commissioni di deposito
- Commissioni di trasferimento
- Registrazione, notaio, preparazione per la preparazione di documenti e costi di trasmissione
- Francobolli Doc
- Tasse patrimoniali insolute
- Proposte fiscali
- Pagamenti scontati ai titolari dei diritti dei minorenni
- Commissioni HOA, se presenti
- Credito dell'acquirente per i costi di chiusura
Tipi di tasse le banche di vendita allo scoperto rifiutano su un HUD
Ogni tanto una banca accetta di pagare per una segnalazione di un parassita o una garanzia domestica, ma raramente. Le banche non pagano quasi mai per le riparazioni in una vendita allo scoperto . Inoltre, è molto insolito che una banca paghi commissioni ODA o depositi UCC.
Se la banca non autorizza una determinata commissione, ad esempio, dichiara di voler ridurre la commissione di deposito a garanzia da $ 1.500 a $ 500, cosa succede al saldo? Qualcuno deve pagare quella tassa. Potrebbe essere il venditore o potrebbe essere il compratore. L'impegno potrebbe decidere di ridurre la sua commissione, ma è improbabile.
Probabilmente il problema più grande coinvolto in un HUD di vendita breve è il fatto che molti negoziatori non sanno come leggerli. Non capiscono che i crediti del venditore su un HUD non sono sempre un credito per l'acquirente.
Le modifiche apportate a RESPA richiedono che le commissioni che si riflettono sulla stima in buona fede dell'acquirente debbano mostrare un credito all'acquirente se sono pagate dal venditore. Ciò che i negoziatori non realizzano è che mostrano anche come un debito, il che riduce il credito al compratore. Prova a spiegarlo a un impiegato di 8 dollari l'ora.