Trasformare la casa in un affitto può comportare una perdita fiscale
Di Julian Block, avvocato
La maggior parte delle persone ti dirà che è impossibile o non consentito cancellare le perdite di casa in una vendita di residenza personale, ma non sarebbero corrette. In generale, il codice fiscale IRS vieta qualsiasi deduzione per una perdita sulla vendita di una residenza principale. Tuttavia, autorizza diverse eccezioni per la cancellazione di perdite a domicilio in una residenza personale.
Ad esempio, la legge consente una detrazione per una perdita dalla vendita di una residenza personale che è stata convertita in proprietà in affitto.
Ma limita la quantità di cancellazioni. Nessuna detrazione per qualsiasi calo di valore prima di iniziare a noleggiare.
Il punto di partenza è la (1) base rettificata della proprietà al momento della conversione o (2) il valore equo di mercato al momento della conversione, a seconda di quale dei due è inferiore. Dopo aver determinato il minore tra (1) o (2), aumentare tale importo in modo da riflettere i miglioramenti di capitale del periodo di noleggio che ne aumentano il valore. Successivamente, sottrarre le deduzioni del periodo di noleggio per l'ammortamento. Quello che finalmente arriva è la base modificata della proprietà al momento della vendita. Quando vendi, il limite sulla tua detrazione delle perdite è l'importo in base al quale la base al momento della vendita supera il prezzo di vendita.
In un mercato immobiliare aspro, la base modificata della proprietà al momento della vendita potrebbe essere notevolmente inferiore al suo costo originale. Come regola generale, la base inizia come costo originale, incluso qualsiasi debito assunto come prima o seconda ipoteca , più aggiustamenti in aumento o in diminuzione.
Regolare verso l'alto per riflettere gli esborsi per determinati costi di liquidazione o di chiusura connessi all'acquisto come spese legali e / o miglioramenti. Aggiustare al ribasso l'ammontare del guadagno dalla vendita prima del 7 maggio 1997, di una casa precedentemente posseduta su cui la tassa è stata rinviata. Tutte queste rettifiche del costo originale risultano nella base corretta.
Un esempio: nel 2001, acquisti la tua prima residenza personale per $ 200.000. Nel 2003, esci di casa e affittala. A quel tempo, stabilisci che il suo valore equo di mercato è di $ 180.000. Successivamente, si prendono le detrazioni di ammortamento di $ 20.000 e vendono la proprietà per $ 150.000.
Potresti pensare che la tua perdita sia di $ 50.000 - la differenza tra il costo originale di $ 200.000 e il prezzo di vendita di $ 150.000. Ma l'IRS limita la tua perdita a soli $ 10.000 - l'importo con il quale la base rettificata di $ 160.000 al momento della vendita (valore di mercato equo di $ 180.000 al momento della conversione meno ammortamento di periodo di affitto di $ 20.000) supera le $ 150.000 di vendite prezzo.
Quando il periodo di noleggio è inferiore a un anno, l'IRS potrebbe sostenere che una perdita dovrebbe essere respinta in quanto la conversione del venditore della residenza in proprietà in affitto è stata solo temporanea, non permanente. Le sue linee guida per i venditori a casa avvertono che "non hai cambiato la tua casa in proprietà in affitto se affitthi temporaneamente la tua vecchia casa prima di venderla". Tuttavia, le linee guida su ciò che è temporaneo e ciò che è permanente non sono affatto l'ultima parola. Riflettono semplicemente la posizione ufficiale dell'IRS su un problema e non sono vincolanti per i tribunali.
Né, secondo le linee guida, l'IRS riterrà che una residenza personale sia stata convertita in proprietà in affitto "se metti la tua casa con un agente immobiliare in affitto o in vendita e non viene affittata". Traduzione: Devi effettivamente affittare la casa prima di poter prendere una deduzione di perdita. Questa limitazione è stata confermata dai tribunali.
In caso di dubbio, verificare sempre con un professionista fiscale o CPA prima di chiedere la perdita a casa in una residenza personale. Inoltre, controlla con l'IRS per assicurarti di rispettare le nuove leggi fiscali, che cambiano ogni anno. Le imposte sulla proprietà in alcuni stati come la California sono ora limitate a una detrazione massima di $ 10.000 in base alla legge fiscale di Trump del 2018.
Julian Block è un esperto fiscale di Larchmont, New York.
A cura di Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.