Un lettore chiede: "Io e mio marito stiamo cercando la nostra prima casa, abbiamo ristretto i quartieri che ci piacciono e abbiamo ricevuto elenchi di e-mail dal nostro agente. Dovremmo chiedere al nostro agente di aumentare la nostra fascia di prezzo per consentire la negoziazione prezzi? Qual è il modo migliore per scegliere le fasce di prezzo? "
Risposta: scegliere la giusta fascia di prezzo è importante perché altrimenti si potrebbe perdere la ricerca della casa giusta .
Tuttavia, non vuoi perdere tempo a guardare le case che non si adattano ai tuoi criteri perché costano più di quanto tu voglia pagare. L'unica cosa peggiore che trovare la casa dei tuoi sogni e scoprire che il venditore non si piegherà sul prezzo non è trovare casa tua perché la fascia di prezzo era sbagliata.
Fletti le serie di prezzi
Gli agenti non sempre pensano al modo in cui gli acquirenti cercano case quando accettano un annuncio. Non quotando una casa nella giusta fascia di prezzo, i venditori potrebbero perdere acquirenti che non vedranno mai la quotazione.
Ad esempio, se il tuo prezzo di vendita massimo è $ 399000, non impostare una ricerca di proprietà con un prezzo superiore di $ 399,000. Perderai le case al prezzo di $ 399,950, oltre a quelle elencate a $ 405,000.
Le gamme di prezzo tipiche che gli acquirenti cercano sono:
- $ 275.000 a $ 299.000. Questi non includono le case elencate sotto $ 274,999 o sopra $ 299,001.
- $ 250.000 a $ 275.000. Questi non includono le case elencate sotto $ 249,999 o sopra $ 275,001.
- $ 225.000 a $ 250.000. Questi non includono le case con un prezzo inferiore a $ 224,999 o superiore a $ 250,001
- $ 200.000 a $ 225.000. Questi non includono le case con un prezzo inferiore a $ 199,999 o superiore a $ 225,001.
Puoi vedere il dilemma. Eppure molti agenti prendono annunci al di fuori di queste fasce di prezzo, che potrebbero funzionare per voi. Alcuni agenti vengono assegnati a numeri ripetitivi e prenderanno un elenco con tutti i due, ad esempio $ 222,222.
Gli acquirenti che stanno valutando un prezzo minimo di $ 225.000 non troveranno mai quell'inserzione a prezzi ragionevoli se trascurano di espandere le loro fasce di prezzo.
La temperatura del mercato influisce sui prezzi
Le temperature di mercato possono essere calde, fredde o neutre . Se acquisti a casa nel mercato di un venditore, sappi che i venditori avranno molto probabilmente il prezzo richiesto. In alcuni casi, i venditori riceveranno più offerte , risultando in un prezzo superiore al prezzo di listino. Se il tuo limite massimo è, ad esempio, $ 300.000, dovresti probabilmente restare molto vicino a un prezzo massimo di $ 300.000.
Tuttavia, se si tratta del mercato di un acquirente , i prezzi sono contenuti. Ciò significa che la maggior parte dei venditori negozierà con te e lascerà spazio a te per guardare le case a prezzi leggermente più alti.
Confrontare la cronologia del prezzo di listino con i rapporti di prezzo di vendita
Chiedi al tuo agente immobiliare di stampare la cronologia degli ultimi sei mesi o più dell'attività di vendita nella tua area di destinazione. Confrontare il prezzo di listino originale con il prezzo di vendita finale. Se il prezzo di vendita è inferiore al prezzo di listino, quanto più basso è?
Guarda tutte le case in quell'area nella tua fascia di prezzo. Calcolare il rapporto prezzo medio venduto rispetto al prezzo medio di listino. Ad esempio, se i prezzi medi di vendita erano $ 315.000, ma i prezzi medi di listino erano $ 329,500, la differenza è del 4,4%.
Quindi, se il tuo massimo è $ 300.000, potresti probabilmente considerare le case al prezzo di $ 312.500 e presentare un'offerta inferiore.
Questa formula funziona bene quando un sacco di case vendono. Con poche vendite, le medie non si applicano, ma è ancora possibile calcolare le percentuali di sconto su ciascuna di quelle case per ottenere un ragionevole rapporto da utilizzare.
Scopri la motivazione del venditore
Non aspettarti che un agente della quotazione ti spieghi perché il venditore vende. Gli agenti che divulgano volontariamente questo tipo di informazioni potrebbero violare il loro rapporto fiduciario con il venditore. Questo non vuol dire che alcuni non strillino come un domani se premuto.
Alcune case vendono a grandi sconti quando trovi un venditore estremamente motivato . Questi sono venditori che sono:
- In movimento a causa del trasferimento di posti di lavoro
- Divorzio quando si vende
- Andando in preclusione
- Candidati di vendita allo scoperto
- Finanziariamente a corto di denaro
- Sposarsi
- Comprato un altro contingente a casa sulla vendita
Esamina i giorni sul mercato
Non è raro in qualsiasi mercato per un agente immobiliare prendere una quotazione troppo cara . Quelle sono in genere le case che siedono più a lungo sul mercato. Considera di guardare case costose che hanno almeno 90 giorni di mercato . Non ci potrebbe essere nulla di sbagliato in loro, ma i prezzi.
E potrebbero essere i candidati principali per una grande riduzione di prezzo . Se si arriva prima a loro, è possibile battere la concorrenza.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.