Sebbene tu possa continuare a pagare il tuo mutuo mentre aspetti che il mercato migliori, potresti anche avere la possibilità di rifinanziare e migliorare la tua situazione dei mutui.
Un'opzione, il programma Home Affordable Refinance (HARP) sostenuto dal governo, è stata prorogata fino al 31 dicembre 2018.
Mutuo ipotecario negativo: quali sono le mie opzioni?
Molti proprietari di case con patrimonio netto negativo vorrebbero rifinanziare, ma la loro casa, insieme a quella di tutti gli altri, vale meno di quanto non fosse in passato. Forse hai contattato alcune banche per rifinanziare la tua casa, ma hanno detto che il tuo rapporto prestito-valore (LTV) è troppo alto. In altre parole, il mutuo ipotecario della tua casa è una percentuale troppo alta dell'attuale valore stimato della tua casa, o in realtà lo supera. Fortunatamente, hai ancora alcune opzioni.
È possibile rifinanziare un'ipoteca negativa o "sott'acqua", anche se non è necessariamente facile. Hai due scelte:
- Prova a rifinanziare usando uno dei programmi di assistenza del proprietario di casa del governo.
- Portare contanti alla chiusura, che non è fattibile per la maggior parte dei proprietari di case.
A seguito della crisi degli alloggi, il governo ha creato diversi programmi per i proprietari di case che devono affrontare periodi difficili.
Questi programmi ti consentono di rifinanziare anche se hai un'equità negativa o un rapporto LTV molto alto. Nella maggior parte dei casi, devi essere aggiornato sul tuo mutuo. Se inizi a perdere i pagamenti, potresti squalificarti da alcuni dei programmi di prestito.
Programmi di rifinanziamento
Quale programma di rifinanziamento dovresti usare? Dipende da come hai ottenuto il tuo mutuo ipotecario o, più nello specifico, dipende da chi attualmente detiene il tuo prestito.
I mutuatari potrebbero scoprire che il loro prestito è con Fannie Mae o Freddie Mac. Questo è possibile anche se non hai mai sentito parlare di quelle organizzazioni, quindi il programma HARP è l'unica opzione per il rifinanziamento di questi prestiti.
Se il tuo mutuo non è supportato da Fannie Mae o Freddie Mac, puoi esaminare i vari altri programmi di rifinanziamento disponibili per rifinanziare a basse oa zero equity, come i programmi di rifinanziamento di prestiti semplificati FHA Streamlined o VA. In molti casi questi programmi non hanno requisiti LTV e non richiedono una nuova valutazione, quindi il prestito si basa sul valore precedente della tua casa, che può fare la differenza.
Un'altra opzione: pagare l'ipoteca
C'è un altro modo per rifinanziare con equity negativo, e questo è per pagare denaro per portare il valore del prestito giù, più vicino al valore attuale della tua casa. Riducete l'importo dovuto effettuando un pagamento di grandi dimensioni sul vostro prestito o pagando il denaro alla chiusura al momento del rifinanziamento.
L'alto rapporto LTV della tua proprietà è probabilmente quello che ti ha impedito di ottenere il rifinanziamento da un prestatore tradizionale. Se hai un prestito azionario negativo, stai prendendo in prestito più di quanto valga la casa, e la maggior parte dei creditori non vuole correre questo tipo di rischio.
Se si imposta di default sul prestito, il creditore non sarà in grado di ottenere il rimborso completo, anche se vendono la vostra casa.
Di conseguenza, molti istituti di credito offrono solo un rifinanziamento se si paga il saldo del prestito per creare un rapporto prestito / valore più appetibile o si attende che il valore di mercato della propria casa sia ripristinato, migliorando il rapporto prestito / valore.
Sfortunatamente, questo approccio richiede che tu abbia accesso a una somma forfettaria di denaro. Se non si è in grado di scrivere un assegno, i programmi di rifinanziamento del governo potrebbero essere la vostra unica opzione. Il programma HARP invita i proprietari di case a presentare nuovamente la domanda, anche se sono stati rifiutati prima, quindi vale la pena di fare quel passo in più.
Se hai esaurito tutte le opzioni di prestito e non riesci ancora a rifinanziare, potresti comunque essere in grado di migliorare la tua situazione. Chiedete al vostro prestatore se potete fare una modifica del prestito o se hanno altri suggerimenti per voi.
La maggior parte dei finanziatori preferirebbe lavorare con i mutuatari per ottenere pagamenti regolari in anticipo rispetto al default del mutuatario o abbandonare i loro pagamenti.
Informati sulla modifica dei termini del tuo prestito per vedere se il tuo prestatore ha altre soluzioni per aiutarti a rimanere aggiornato sul tuo mutuo.