Potrebbe essere necessario scegliere tra un'auto e una casa. Hai mai pensato che potresti dover scegliere tra la tua auto nuova o quasi nuova e possedere la tua casa? Molti giovani stanno scoprendo il modo difficile che spesso è l'uno o l'altro. Auto contro casa
Lascia che ti mostri come la tua macchina può impedirti di qualificarti per un mutuo. Gli esempi utilizzati saranno basati sulle ipotesi trovate in fondo a questa pagina.
Farò un sacco di numeri in giro, ma sopporto me. Il concetto è in realtà abbastanza semplice, e capirlo può fare la differenza tra la qualificazione per un mutuo o no. Alla fine dell'esempio qui mostrato, vedrete perché così tante persone finiscono per dover scegliere tra le loro auto new-ish e possedere la propria casa, e come si può evitare di essere uno di loro.
Come i prestatori determinano quanto ipotecario qualificate
I prestatori usano due semplici rapporti per determinare quanti soldi si possono prendere in prestito per acquistare una casa. Ecco come calcolarli rapidamente.
Rapporto n. 1: costi totali mensili di alloggio rispetto al reddito mensile totale
Step 1: Annota la tua paga lorda totale al mese, prima delle detrazioni per tasse, assicurazioni, ecc.
Passaggio 2: moltiplicare il numero nel passaggio 1 volte .28 (28%). Questo è l'importo che la maggior parte dei finanziatori utilizzerà come linea guida per quanto dovrebbero essere i costi totali della casa (capitale, interessi, tasse sulla proprietà e assicurazione dei proprietari di case o PITI).
Alcuni istituti di credito possono utilizzare una percentuale molto più elevata (fino al 35%, ma la maggior parte delle persone non può realisticamente pagare così tanto per l'edilizia abitativa, e il Rapporto n. 2 spesso lo rende un punto controverso).
Esempio per il rapporto n. 1:
Il reddito complessivo per te e il tuo coniuge è di $ 70.000 o $ 5,833 al mese. $ 5,833 x 28% = $ 1,633. Il tuo PITI totale non dovrebbe superare questo importo.
Rapporto n. 2: debito in entrata
Passaggio 1: Annota tutti i pagamenti del debito mensile che si prolungano per più di 11 mesi nel futuro, come prestiti auto, mobili o altri prestiti rateali , pagamenti con carta di credito, prestiti agli studenti , ecc.
Passaggio 2: moltiplicare il numero nel passaggio 1 volte .35 (35%). Il tuo debito totale mensile, incluso quello che ti aspetti di pagare in PITI, non dovrebbe superare questo numero.
Esempio per il rapporto n. 2:
Tu e il tuo coniuge avete pagamenti con carta di credito di $ 200 al mese, pagamenti auto di $ 436 e $ 508 (vedi ipotesi), pagamenti di prestiti agli studenti di $ 100 e $ 75, pagamenti di $ 100 al mese per mobili acquistati su un conto di credito revolving e pagherete su un periodo di due anni, per un pagamento totale del debito mensile di $ 1.419.
Moltiplichi il tuo reddito mensile totale di $ 5,833 al mese x35 (35%). Il tuo debito mensile totale, incluso il PITI, non dovrebbe superare i $ 2,041. Sottrarre i pagamenti del debito mensile di $ 1,419 da $ 2,041. Questo ti lascia $ 622 al mese per PITI. Calcola le tue tasse e assicurazioni stimate (vedi ipotesi) e ti restano $ 386 al mese verso il capitale e gli interessi su un mutuo.
Come il tuo pagamento in auto può impedirti di qualificarti per un mutuo
Sotto l'illustrazione sopra, ti qualificherai per una casa che costa $ 61.000 (al 6,5% di interessi).
capisci il problema? Ci sono pochissimi posti rimasti negli Stati Uniti dove è possibile acquistare una casa per $ 61.000. Cosa ti impedisce di qualificarti per un importo ragionevole del mutuo? I pagamenti della tua auto! Senza di loro, ti qualificherai per un pagamento ipotecario (PITI) di $ 1.565 al mese ($ 2.040 pagamenti mensili totali consentiti, meno i pagamenti effettivi del debito mensile, esclusi i pagamenti auto, di $ 475). $ 1,565 meno le tasse di proprietà, l'assicurazione per i proprietari di case e l'assicurazione privata sui mutui, lascia $ 1.074 al mese per i pagamenti di capitale e interessi. Senza i pagamenti con l'auto ti qualificherai per una casa che costa circa $ 169.000.
Come evitare il problema di scegliere tra nuove auto e possedere una casa
Ora, ovviamente, devi avere i mezzi di trasporto, quindi il punto qui non è quello di non lasciare le auto, ma considerare l'impatto dell'acquisto di nuove auto sulla tua capacità di acquistare una casa in modo da poter pianificare in anticipo prendendo decisioni sagge per l'acquisto di auto.
La maggior parte delle auto si svaluta molto rapidamente, quindi acquistare un auto usata da uno o due anni può farti risparmiare tra $ 5.000 e $ 15.000 (supponendo che l'auto costa $ 25.000 nuovi). Ciò migliorerebbe considerevolmente il rapporto debito / reddito e ti permetterà di qualificarti per un mutuo più grande, pur continuando a permetterti di possedere macchine belle, quasi nuove.
Acquistando la stessa marca e modello di auto usate nelle illustrazioni sopra, ma l'acquisto di auto di due anni anziché nuove ti darebbe un pagamento di $ 183 e $ 350 al mese invece di $ 436 e $ 508, con un risparmio di $ 411 al mese (non per menzionare ciò che risparmierebbe sull'assicurazione auto). Ti qualificherai per 65.000 dollari in più di casa, per un totale di $ 128.000. È molto più probabile trovare case per $ 128.000 rispetto a $ 61.000!
La linea di fondo
La linea di fondo è questa: è divertente (e allettante) avere nuove auto, ma se si considerano i compromessi tra nuovi e quasi nuovi e l'impatto che ha sulla capacità di acquistare una casa o di raggiungere altri obiettivi finanziari, è ne vale la pena?
Presupposti utilizzati in questo articolo I presupposti utilizzati in questo articolo a scopo illustrativo:
Un coniuge ha acquistato un Toyota Tundra Truck del 2003 con 4dr Access Cab SR5 4WD SB (4,7L 8cyl 4A) ad un prezzo base di $ 26,775, oltre a un Premium 3 in 1 Combo Radio con caricatore CD per $ 490, e un fuori pacchetto stradale per $ 1,005, per un prezzo totale nuovo di $ 28,270. L'altro coniuge ha acquistato una Nissan Altima 3.5 SE 4dr Sedan del 2003 (3.5L 6cyl 4A) con un prezzo base di $ 23.149, più un pacchetto sportivo (tetto apribile e spoiler posteriore) per $ 1.249, per un totale di $ 24.398.
Questi prezzi delle auto sono vicini al prezzo medio del veicolo pagato nel 2002.
Hai credito eccellente e sostanziale e ottieni un basso tasso di interesse del 4,5% (il tuo punteggio di credito influisce sul tuo tasso di interesse). I vostri prestiti per auto sono per cinque anni e pensate che abbiate pagato $ 1.000 su ogni auto, con conseguente pagamento di $ 436 per Nissan Altima e $ 508 per la Toyota Tundra.
Se acquisti un Nissan Altima di due anni invece di uno nuovo, il prezzo medio sarà di circa $ 10.400 invece di $ 24.398 e il tuo pagamento mensile sarà di circa $ 183 al 6,3% di interessi e $ 1.000 in calo (le tariffe sulle auto usate sono in genere leggermente superiori rispetto alle tariffe sulle nuove auto).
Se il tuo coniuge acquista un camion Toyota Tundra di due anni invece di uno nuovo, per $ 19.000 anziché $ 28.270 (le Toyotas non si deprezzano tanto velocemente quanto le auto americane), il tuo pagamento mensile sarà di circa $ 350 al 6,3% di interesse e $ 1.000 in meno .
Le tasse sulla proprietà sono $ 2000 all'anno o $ 166 al mese e l'assicurazione del proprietario della casa è di $ 300 o $ 25 al mese.
Non è possibile effettuare un acconto pari al 20% del valore della casa che si sta acquistando, quindi dovrete anche pagare un'assicurazione ipotecaria privata , stimata a $ 45 al mese.