Sfortunatamente, non è così facile come sembra. Una pianificazione adeguata e un know-how tecnico sono essenziali, ma il più grande ostacolo è probabilmente il finanziamento: servono soldi per fare soldi.
Quindi come prendi i soldi?
Gli investitori privati, comprese le persone che conosci e i prestatori di denaro duro, sono la migliore fonte di prestiti per lanciare le case. Questi istituti di credito non richiedono la stessa quantità di tempo e lavoro di ufficio delle banche tradizionali. Invece, valutano la proprietà stessa (sia prima che dopo i miglioramenti) e la capacità di completare il progetto con successo.
Prestiti ipotecari per lanciare una casa?
I mutui per la casa tradizionali non saranno probabilmente un'opzione per l'acquisto di proprietà di investimento - almeno quando inizi.
La buona notizia è che i prestiti da banche e istituti di credito tradizionali sono relativamente poco costosi: i tassi di interesse sono tra i più bassi che troverete per gli investimenti immobiliari (ma dovrete comunque pagare i costi di chiusura ). Sfortunatamente, questi prestiti non sono sempre pratici.
Lento a chiudere: una delle principali sfide con l'utilizzo di un prestatore tradizionale è il tempo necessario per chiudere un prestito.
Istituti di credito richiedono di compilare una vasta domanda e passeranno attraverso le vostre finanze con un pettine a denti fini . Se vedono qualcosa che solleva domande, chiedono più documentazione e impiegheranno ancora più tempo per esaminare la tua domanda. Il processo richiede raramente meno di 30 giorni (45 o 90 giorni potrebbero essere più realistici) e le opportunità di investimento spesso si spostano troppo velocemente per quella tempistica.
Soprattutto se i pignoramenti o le vendite allo scoperto fanno parte della tua strategia, rischiano di essere frustrati dalla velocità dei tradizionali istituti di credito.
Valutazione del reddito: i creditori tradizionali basano le loro decisioni di prestito sulla tua capacità di rimborsare un prestito. Esamineranno quanto guadagni ogni mese rispetto ai pagamenti mensili del prestito richiesti per calcolare un rapporto debito / reddito . Se sei un investitore immobiliare o altrimenti autonomo, potresti non avere il tipo di "reddito" che stanno cercando (i finanziatori amano vedere i moduli W-2 e pagare gli stub).
Quanto vale la proprietà? I finanziatori inoltre confrontano il valore della proprietà che stai acquistando il prestito che stai richiedendo. Conosciuto come un rapporto prestito / valore , i prestatori convenzionali spesso preferiscono mantenere tale cifra al di sotto dell'80 percento, sebbene sia possibile ottenere prestiti FHA con un minimo del 3,5 percento. Quando stai comprando una casa per lanciare, probabilmente non vale molto nel suo stato attuale - ma hai bisogno di abbastanza soldi per acquistare la proprietà e pagare per i miglioramenti, che potrebbero ammontare a più della casa vale anche la pena. Il valore post riparazione della casa (ARV) potrebbe essere una misura migliore, ma i creditori tradizionali considerano solo il valore stimato di una proprietà.
Credito classico: la maggior parte delle banche e istituti di credito ipotecario richiedono che tu abbia un credito forte per ottenere l'approvazione per un prestito.
Potresti non avere una storia di prestiti, o potresti avere alcuni articoli sfavorevoli nei tuoi rapporti di credito, ma ciò non significa che non puoi capovolgere le case con successo. I prestatori alternativi sono più interessati ai tuoi progetti precedenti rispetto al tuo punteggio di credito.
Problemi con la casa: i prestatori tradizionali preferiscono concedere prestiti a case che sono in condizioni ragionevolmente buone. Se ci sono problemi di salute o sicurezza, il prestito è un no-go. Potresti voler risolvere quei problemi, aumentando drasticamente il valore della casa per un profitto, ma i prestatori sono più interessati al prestito per le case che sono in movimento.
Impossibile? È possibile utilizzare i mutui per la casa tradizionali per capovolgere una casa, soprattutto nelle seguenti situazioni:
- Hai risorse significative che ti aiuteranno a qualificarti, indipendentemente dal fatto che vengano utilizzate come garanzia o come parte di un acconto.
- Non stai semplicemente "lanciando" la casa. Al momento dell'acquisto di una residenza principale (dove sei il proprietario / occupante), potresti essere in grado di ottenere fondi sia per un acquisto e miglioramenti utilizzando un prestito FHA 203k . Tuttavia, il processo è lento e presenta numerose restrizioni.
- Hai un'equity significativa in un'altra proprietà che può essere utilizzata per una linea di credito azionaria domestica (o altre attività, inclusi gli immobili, che possono essere utilizzate come garanzia). Tieni presente che potresti perdere la proprietà in caso di preclusione se non riesci a tenere il passo con i pagamenti, quindi questa opzione è rischiosa (specialmente se la tua famiglia vive in quella proprietà).
- Hai esperienza con progetti di successo in passato. Potresti essere in grado di ottenere prestiti di investimento immobiliare da banche e cooperative di credito se li convinci che sei un vero business con partner informati, un processo solido e risorse finanziarie.
- È possibile ottenere prestiti non garantiti. Se sei in grado di prendere a prestito senza la garanzia di garanzie, potresti essere in grado di utilizzare prestiti come le carte di credito per finanziare i miglioramenti. Avrai comunque bisogno di fondi per acquistare la proprietà, ma denaro extra può provenire da un prestito non garantito . Questa strategia è rischiosa perché le carte di credito sono notoriamente costose e il tuo progetto si fermerà bruscamente se la tua linea di credito viene interrotta o bloccata in modo imprevisto (in più hai bisogno di limiti di credito estremamente alti).
Prestiti privati per le proprietà di flipping
Prestiti da istituti di credito privati alleviare la maggior parte delle sfide di cui sopra. Lo svantaggio principale è il costo, ma l'obiettivo è quello di utilizzare questi prestiti strategicamente. I prestiti privati possono provenire da quasi ovunque, ma la maggior parte dei prestiti lancianti rientrano in due grandi categorie:
- Prestiti da persone che conosci
- Prestiti in denaro
Quando partirai, sarà difficile trovare qualcuno disposto a darti dei soldi - le persone che ti conoscono (e che potrebbero non avere molti soldi o tolleranza per il rischio) potrebbero essere la tua unica opzione. In alternativa, potresti dover finanziare le tue prime offerte per conto tuo.
Costruisci la rete: partecipa alla comunità di investitori immobiliari locali. Col tempo incontrerai persone e imparerai chi può potenzialmente prestare denaro. Inoltre, le persone ti conosceranno. Altri investitori, agenti immobiliari e istituti di credito privati vedranno che sei impegnato a gestire un'attività di successo (per non parlare del personale competente) e le tue probabilità di ottenere un prestito miglioreranno.
Alla fine, dovresti essere in grado di iniziare a prendere in prestito dai prestatori di denaro duro . Questi istituti di credito specializzati in prestiti per lanciare e altri investimenti, e sono diversi dalle banche tradizionali.
Chiusura veloce: con un prestatore privato, il processo è diverso e il prestito può essere finanziato molto più rapidamente (una settimana circa è ragionevole quando hai un buon rapporto con un prestatore professionista). Spostarsi rapidamente può essere un vantaggio competitivo quando qualcuno cerca di ottenere una proprietà dalle proprie mani.
Prestito basato su attività: anziché esaminare i rapporti di credito e calcolare i rapporti di reddito, i finanziatori privati tendono a concentrarsi sul valore del bene che stai acquistando. Se stai lanciando case, il creditore vuole sapere che possono vendere la casa rapidamente per recuperare i loro soldi (come altri istituti di credito, i prestatori privati avranno un privilegio sulla proprietà , permettendo loro di prendere possesso della proprietà e venderla se non rimborsare il prestito).
Acquisto e miglioramenti: i prestatori privati sono nel business degli investitori accomodanti e basano i fondi disponibili sull'ARV di un progetto. Ma potrebbero non darti tutto in una volta: potresti dover prelevare da un account di garanzia mentre il tuo progetto avanza.
Flipping senza soldi? Fino a quando non avrai pochi progetti di successo sotto la cintura, i creditori richiederanno di avere equità in un progetto. Ad un certo punto, potresti essere in grado di prendere in prestito il 100 percento per un progetto e avere più progetti in esecuzione contemporaneamente.
Costi di prestito
I prestiti per lanciare progetti sono più costosi dei prestiti per l' acquisto di abitazioni. Il tasso di interesse è più alto e dovrai pagare spesso più punti o commissioni di origine (un punto corrisponde all'1% del valore del prestito ).
Lanciare i progetti sono progetti a breve termine. Non vivrai in casa da decenni, quindi un mutuo standard di 15 o 30 anni non è il prestito giusto per il lavoro. Gli investitori preferiscono spesso acquistare, migliorare e vendere una proprietà entro un anno o meno, ed è così che funziona la maggior parte dei prestiti privati. Questi prestiti sono costosi se si tiene una proprietà per un lungo periodo di tempo, e questo ha senso perché il rischio del prestatore aumenta con il ritardo del rimborso.
Quanto costa prendere in prestito per lanciare? I costi sono su tutta la linea, e tutto è negoziabile. I tassi di interesse potrebbero essere compresi tra l'8 e il 20 percento all'anno, e dovrai pagare da 1 a 10 percento in anticipo. Più a lungo sei nel mondo degli affari, e migliori sono i tuoi rapporti con i creditori, meno pagherai.
Per massimizzare la quantità di denaro disponibile per il tuo progetto, i finanziatori spesso consentono pagamenti solo per interessi , e non ci dovrebbe essere alcuna penalità di pagamento anticipato in modo che tu possa vendere e pagare il prestito quando sei pronto.