Nozioni di base di prestiti ibridi
Prestiti ibridi sono disponibili in varie forme, e sono più popolari per i mutui per la casa.
Sono un "ibrido" (o misto) di prestiti a tasso fisso e mutui a tasso variabile (ARM) , così ottieni alcuni dei benefici di ogni tipo di prestito.
I prestiti a tasso fisso sono prevedibili : sai quale sarà il tuo tasso di interesse per la durata del tuo prestito e saprai sempre quali saranno i tuoi pagamenti mensili. Un prestito ibrido fornisce quella stabilità fino a 10 anni prima dell'inizio degli aggiustamenti.
I prestiti a tasso variabile in genere iniziano con tassi di interesse più bassi e tassi più bassi comportano un pagamento mensile inferiore. Tuttavia, se i tassi di interesse aumentano , i pagamenti mensili possono aumentare, il che è problematico se non si dispone del flusso di cassa per coprire i pagamenti più elevati.
Quando funzionano meglio
Quel tasso di partenza più basso comporta alcuni rischi. Ma gli ibridi possono avere senso nella giusta situazione.
Timer breve: se si prevede di spostare o rifinanziare entro pochi anni, è possibile usufruire di una tariffa inferiore prima dell'inizio delle regolazioni.
Ma se i piani cambiano e si mantiene il prestito, la strategia può ritorcersi contro.
Pagamenti anticipati : puoi ridurre il rischio effettuando pagamenti aggiuntivi significativi, oltre al pagamento mensile richiesto. Se si paga il saldo del prestito abbastanza rapidamente, si può essere in grado di compensare i tassi più elevati ed evitare un grave shock di pagamento.
Tariffe basse: se le tariffe rimangono invariate o diminuiscono, beneficerai di tale tasso di partenza più basso nel lungo termine. Ma prevedere il futuro è difficile, quindi fai un piano di riserva in caso di aumento dei tassi.
Come funzionano
I prestiti ibridi iniziano con un tasso inferiore a un mutuo a tasso fisso standard a 30 anni, ma il tasso può cambiare dopo diversi anni. Gli istituti di credito in genere limitano la variazione del tasso annuale e durante la durata del prestito, offrendo una certa protezione in caso di aumento vertiginoso delle tariffe.
Esempio: supponiamo un importo di prestito di $ 200.000.
- Un mutuo a tasso fisso di 30 anni con un tasso di interesse del 4,25% avrà un pagamento mensile di $ 983,88 (impara come calcolare i pagamenti mensili o usa un foglio di calcolo per farlo). Il pagamento mensile non cambierà.
- Un ARM 5/1 con un tasso di interesse del 3,4% inizia con un pagamento mensile di $ 886,96, un risparmio di $ 96,92 al mese. Dopo cinque anni, il tasso di interesse e il pagamento mensile potrebbero aumentare o diminuire.
Periodo fisso: un ARM ibrido utilizza in genere un tasso fisso per un periodo di tre, cinque, sette o dieci anni. Durante questo periodo, il tasso di interesse iniziale e i pagamenti mensili rimangono gli stessi. Quando si ricercano prestiti ibridi, il primo numero elencato indica per quanto tempo dura il periodo stabilito.
Usando il 5/1 ARM descritto sopra, il tasso rimane lo stesso per i primi cinque anni. Un mutuo ibrido 10/1 manterrebbe il tasso iniziale per dieci anni.
Periodo di rettifica: al termine del periodo stabilito, il tasso di interesse può variare e il secondo numero nel nome del prestito indica quanto spesso accade. Un ARM 5/1 può regolare ogni (uno) anno per la durata residua del prestito.
Pagamenti mensili: se il tasso di interesse cambia, il pagamento mensile cambierà. I pagamenti di prestiti sono calcolati per estinguere il debito (e coprire gli interessi) sulla durata residua del prestito . I tassi di interesse più elevati richiedono pagamenti mensili più elevati, e di solito è una sorpresa sgradita per i mutuatari. Ma i tassi possono anche cadere.
Come cambiano le tariffe?
Due fattori chiave influenzano il tuo tasso. Il tuo prestatore inizia con un indice, quindi aggiunge uno spread.
Indice: i benchmark e i tassi di interesse nell'economia in generale influenzano il tuo tasso variabile. I prestiti ibridi sono collegati a un indice, che fornisce un punto di partenza per la vostra tariffa. Ad esempio, il tuo prestito potrebbe utilizzare il London Interbank Offered Rate (LIBOR) come indice. Mentre questa velocità sale e scende, il tasso del tuo prestito può andare di pari passo con esso.
Diffusione: i creditori aggiungono un importo noto come "spread" o "margine" per arrivare al tasso di interesse finale. Questa spesa per interessi extra fornisce un risarcimento aggiuntivo ai finanziatori.
Esempio: supponiamo di avere un prestito ibrido nel periodo di rettifica. Il LIBOR a 1 anno è attualmente al 2%. Lo spread sul tuo prestito è 2,25%. Il tasso di interesse del vostro prestito si adeguerà al 4,25 percento (2 percento più 2,25 percento).
Limiti di tasso: la maggior parte dei prestiti ibridi limita o "limite" quanto i tassi di interesse possono cambiare. Questi limiti riducono il rischio per i mutuatari prevenendo aumenti tariffari illimitati.
- I tappi iniziali limitano quanto il tuo tasso può cambiare al primo aggiustamento dopo aver terminato il periodo fisso. Ad esempio, se l'indice si sposta del 3% ma hai un limite iniziale del 2%, la tua tariffa si sposterà solo del 2%.
- I limiti periodici limitano quanto cambia il tasso ad ogni opportunità di aggiustamento. Ad esempio, il tasso potrebbe essere in grado di cambiare non più del 2% ogni anno.
- I limiti di durata stabiliscono un limite massimo alle rettifiche totali per tutta la durata del prestito. Se i tassi salgono per raggiungere il tetto dopo pochi aggiustamenti, le tariffe non aumenteranno più in futuro.
I prestiti ibridi sono disponibili presso istituti di credito convenzionali e puoi anche utilizzare programmi governativi come prestiti FHA e VA per facilitare le qualifiche. I prestiti garantiti dal governo potrebbero essere i migliori se si prevede di effettuare un piccolo acconto o si hanno problemi nella storia del credito, ma non ignorare i prestiti conventuali.
Se il tuo credito ha bisogno di una spinta, puoi beneficiare di tassi relativamente bassi durante i primi anni di un prestito ibrido e i tuoi pagamenti puntuali dovrebbero contribuire a migliorare il tuo credito . Tuttavia, non è mai garantita la possibilità di ottenere un tasso migliore, soprattutto se i tassi aumentano drasticamente.