Comprare una casa potrebbe essere il più grande investimento che fai nella tua vita, ei prezzi delle case sono superiori a diverse centinaia di migliaia di dollari in molti mercati.
Ma le case prodotte sono in genere più economiche delle case costruite nel sito, quindi rendono accessibile la casa. Soprattutto per i consumatori con redditi più bassi e coloro che vivono nelle zone rurali (dove appaltatori e materiali non sono facilmente disponibili), l'alloggio fabbricato può essere l'unica opzione.
Mobile, fabbricato e modulare
Quando si parla di mutui per la casa, i termini che si usano con i creditori possono essere importanti. Quella che chiami "casa mobile" è molto probabilmente una "casa costruita" (anche se la casa è - o una volta era - mobile). Per uso informale, entrambi i termini funzionano, ma la maggior parte dei creditori evita il prestito sulla proprietà classificata come casa mobile.
- Le case mobili sono case costruite in fabbrica prima del 15 giugno 1976. Possono essere case molto belle, ma sono state costruite prima che i regolatori richiedessero determinati standard di sicurezza, e la maggior parte (ma non tutti) i prestatori sono riluttanti a prestare quelle proprietà.
- Le case prodotte sono case costruite in fabbrica dopo il 15 giugno 1976. Quelle case sono soggette alla legge del 1974 sugli standard per la costruzione di abitazioni e la sicurezza del settore manifatturiero e sono tenute a soddisfare gli standard di sicurezza stabiliti dal Dipartimento per gli alloggi e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti (HUD). . Quelle regole sono spesso indicate come il codice HUD. Le case di produzione sono costruite su un telaio metallico permanente e possono essere spostate dopo l'installazione (ma spostare la casa dopo l'installazione può interferire con il finanziamento).
- Le case modulari sono case costruite in fabbrica che sono assemblate in loco e sono obbligate a soddisfare tutti gli stessi codici di costruzione locali delle case costruite nel sito (in contrasto con il codice HUD). In genere sono installati permanentemente su una base di cemento. Come le case costruite nel sito, le case modulari tendono a mantenere un valore e ad apprezzare di più delle case prodotte o mobili, quindi è più facile ottenere prestiti per case modulari.
Dove prendere in prestito
Esistono diversi modi per ottenere finanziamenti per fabbricati e case mobili. Come con qualsiasi prestito, si paga per acquisti tra diversi istituti di credito diversi. Confronta attentamente il tasso di interesse , le caratteristiche, i costi di chiusura e le altre commissioni di ogni prestito. Soprattutto con i mutui per la casa mobile, il tipo di prestito (o il prestatore con cui lavori) è importante.
Rivenditori: i costruttori che vendono case prodotte di solito organizzano finanziamenti per facilitare ai clienti l'acquisto di case. In alcuni casi, le relazioni del tuo costruttore possono essere l'unica opzione per il finanziamento quando acquisti una nuova casa. Tuttavia, è consigliabile chiedere al costruttore un elenco di molti altri istituti di credito (non affiliati).
Prestatori specializzati: diversi istituti di credito ipotecario sono specializzati in prestiti per case mobili e fabbricate (e terreni, se necessario). Anche se qualsiasi creditore può essere in grado di finanziare il tuo acquisto, i prestatori specializzati hanno più familiarità con gli aspetti di un acquisto di una casa costruita, quindi sono più disposti a prendere domande per tali prestiti. Molto probabilmente dovrai collaborare con un istituto di credito incentrato sul mercato immobiliare prodotto nelle seguenti situazioni:
- Non possiedi la terra.
- Non fisserai in modo permanente la casa a un sistema di fondazione.
- Stai acquistando una casa che non è nuova o che ha subito modifiche.
- Desiderate rifinanziare il debito di casa manifatturiera esistente, e uno dei precedenti si applica.
Prestatori di mutui standard: se stai acquistando una casa e il terreno su cui si trova, e la casa è installata permanentemente su un sistema di fondazione, avrai un prestito più facile. Molte banche locali, cooperative di credito e mediatori ipotecari possono accogliere tali prestiti.
Ottieni consigli per buoni istituti di credito da persone di cui ti fidi. Se non sei sicuro di chi chiedere, inizia con il tuo agente immobiliare, i dipendenti e i residenti nei parchi di casa mobili e le persone che conosci che hanno preso in prestito denaro per comprare abitazioni prodotte.
Prestiti Chattel
I prestiti di Chattel sono spesso utilizzati per le case mobili e di produzione, specialmente quando la casa sta entrando in un parco o una comunità di case prodotte. Un prestito di beni immobili è un prestito a casa (contrariamente a un prestito per la casa e la terra insieme).
Quei prestiti sono prestiti di proprietà tecnicamente personali - non prestiti immobiliari.
Detto questo, i prestiti di chattel sono disponibili anche quando si possiede il terreno e si prende in prestito una casa separatamente.
Quando acquisti con istituti di credito, scopri se stai ricevendo preventivi per un prestito di beni immobili o un prestito immobiliare. I tassi di interesse sui prestiti di chattel tendono ad essere superiori ai tassi sul debito immobiliare, ma ci sono pro e contro per ogni opzione. Uno studio del Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ha rilevato che gli importi dei prestiti e le spese di elaborazione erano inferiori del 40-50% ai prestiti di chattel rispetto ai mutui, ma il tasso annuo effettivo (TAEG) sui prestiti di chattel era dell'1,5% superiore.
I vantaggi dei prestiti chattel includono:
- Non è necessario possedere il patrimonio immobiliare, che può mantenere il prestito più piccolo (anche se probabilmente pagherete le tasse mensili del sito).
- I costi di lavorazione dovrebbero essere inferiori ai costi di chiusura sul debito immobiliare.
- Il processo di chiusura è in genere più veloce e meno complicato della chiusura di un prestito immobiliare.
Gli svantaggi dei prestiti di chattel includono:
- I tassi di interesse sono più alti, quindi i costi di pagamento e di interesse saranno più alti rispetto a quelli che si otterrebbero con un prestito immobiliare equivalente.
- I periodi di rimborso possono essere più brevi (con un periodo di rimborso fino a 15 o 20 anni, ad esempio - sebbene alcuni istituti di credito consentano prestiti più lunghi). Un termine più breve si traduce in pagamenti mensili più elevati richiesti , ma il rimborso del debito più veloce mantiene bassi i costi degli interessi.
I commercianti di case e i prestatori specializzati di solito offrono prestiti di chattel, e il Census Bureau degli Stati Uniti ha rilevato che l'80% delle nuove abitazioni prodotte nel 2015 è stato classificato come proprietà personale. Ma alcuni istituti di credito offrono sia prestiti personali e prestiti immobiliari. Parla con diversi istituti di credito e chiedi dei pro e contro di titolare una casa come proprietà immobiliare invece di proprietà personali.
Programmi di prestito governativo
Diversi programmi di prestito finanziati dal governo possono rendere i prestiti per una casa di produzione più accessibili. Supponendo che si soddisfano i criteri per qualificarsi per tali programmi, è possibile prendere in prestito da istituti di credito ipotecario che ottengono una garanzia di rimborso dal governo degli Stati Uniti - se non si ripaga il prestito, il governo interverrà e pagherà il creditore.
I programmi di prestito sponsorizzati dal governo sono probabilmente la migliore opzione per prendere a prestito, ma alcune case mobili e prodotte non si qualificheranno.
I prestiti FHA sono assicurati dalla Federal Housing Administration (FHA) . Quei prestiti sono particolarmente popolari perché presentano bassi acconti, tassi di interesse fissi e regole favorevoli al consumatore. Per poter beneficiare di un prestito FHA, devono essere soddisfatti diversi criteri:
- La casa deve essere stata costruita dopo il 15 giugno 1976.
- La casa deve rispettare il codice HUD e soddisfare altri requisiti locali. Le modifiche alla casa possono portarlo fuori conformità.
- Ogni sezione della casa deve avere l'etichetta di certificazione rossa (o etichetta HUD) allegata. Ad esempio, su case a larghezza doppia, sono necessarie due etichette.
Sono disponibili due programmi FHA per i proprietari di case prodotte.
I prestiti del Titolo II FHA includono il popolare prestito 203 (b) - utilizzato anche per le case site-built - che consente agli acquirenti di effettuare un acconto del 3,5%. Per coprire il costo della garanzia governativa, pagherai un premio assicurativo ipotecario anticipato e un'assicurazione ipotecaria in corso con ogni pagamento mensile. Hai bisogno di buoni punteggi di credito per qualificarti per un prestito FHA, ma il tuo credito non deve essere perfetto. Inoltre, puoi utilizzare denaro dotato per finanziare i tuoi acconti e i costi di chiusura, e puoi persino chiedere aiuto al venditore con tali costi.
I prestiti del Titolo II sono prestiti immobiliari, quindi dovrai acquistare la proprietà e la casa insieme e la casa deve essere installata in modo permanente su un sistema di fondazione approvato. I prestiti possono durare dai 15 ai 30 anni.
I prestiti del Titolo I della FHA sono disponibili per prestiti di proprietà personali - utili quando non si possiede il terreno. Tuttavia, se si posiziona la casa su un sito di noleggio, il contratto di affitto deve soddisfare le linee guida FHA. Ad esempio, avrai bisogno di un periodo iniziale di leasing di tre anni e devi essere avvisato dell'eventuale cessazione del contratto con un preavviso di almeno sei mesi. I pagamenti anticipati richiesti potrebbero essere compresi tra il 5 e il 20%, ma tale requisito varia da prestatore a creditore e dipende dal punteggio di credito. Requisiti aggiuntivi per un prestito di titolo I includono:
- La casa deve essere la residenza principale del mutuatario.
- Il sito di installazione deve includere la fognatura e il servizio idrico.
- Le nuove case prodotte devono includere una garanzia di un anno.
- Un perito approvato dall'HUD deve ispezionare il lotto.
I prestiti del titolo I possono essere prestiti solo per casa come i prestiti di beni immobili, ma possono anche essere usati per comprare un sacco e una casa insieme. Gli importi massimi del prestito sui prestiti del Titolo I sono inferiori ai massimi sui prestiti del Titolo II, e le condizioni del prestito sono più brevi: per un singolo lotto e un lotto, il periodo di rimborso massimo è di 20 anni.
I prestiti VA sono disponibili per i veterani e per i veterani e possono essere utilizzati per case fabbricate e modulari. I prestiti VA sono particolarmente allettanti grazie alla possibilità di acquistare senza soldi e senza un'assicurazione ipotecaria mensile (a condizione che il mutuante lo permetta e si soddisfino i requisiti di credito e reddito). Salta l'acconto significa che avrai pagamenti mensili più elevati e pagherai di più in interessi, ma in alcuni casi ha senso. Per un prestito VA su una casa di produzione:
- La casa deve essere permanentemente collegata a una fondazione.
- È necessario acquistare la casa insieme al terreno su cui si trova e denominare la casa come proprietà reale.
- La casa deve essere una residenza primaria (non una seconda casa o un investimento immobiliare).
- La casa deve rispettare il codice HUD e avere le etichette HUD allegate.
I prestiti FNMA sono sempre più disponibili per le case prodotte, in quanto tale agenzia prevede di espandere i finanziamenti per le opzioni abitative a prezzi accessibili. Chiedi al tuo prestatore se sono disponibili nuovi programmi per il tuo prossimo acquisto.
Finanziatori diversi, regole diverse
Sebbene alcuni dei prestiti sopra descritti siano sostenuti dal governo degli Stati Uniti, i finanziatori possono stabilire regole più restrittive rispetto alle linee guida del governo. Quelle "sovrapposizioni" potrebbero impedirti di prendere in prestito, ma altre banche potrebbero utilizzare regole diverse. Questa è un'altra ragione per cui vale la pena di guardarsi intorno: devi trovare un finanziatore con costi competitivi e devi trovare un finanziatore che soddisfi le tue esigenze.
Soprattutto quando si tratta di case prodotte, i creditori potrebbero dirti che non sei idoneo per programmi assicurati dal governo. Potrebbe essere vero, ma è meglio verificare con diversi istituti di credito FHA o VA prima di rinunciare a queste opzioni.
Alcuni esempi di aree in cui diversi istituti di credito stabiliscono regole diverse:
- Rapporto prestito / valore: potresti essere in grado di ridurre il 3,5 percento, oppure potresti dover effettuare un acconto del 20 percento .
- Punteggio di credito: a seconda dei tuoi punteggi di credito, alcuni istituti di credito potrebbero non essere disposti a collaborare con te, mentre altri stabiliscono tassi di interesse o requisiti di pagamento in base al tuo credito .
- Tipo di casa: alcuni istituti di credito di VA e FHA non sono disposti a prestare a case prodotte, ma possono essere più aperti alle case modulari. Alcuni sono riluttanti a finanziare il single-wides, ma finanzieranno case doppie o grandi.
- Occupazione degli inquilini: se si prevede di vivere in un parco o in una comunità, i finanziatori potrebbero voler sapere quanti residenti pagano rispetto a quanti possiedono le loro case.
- Chattel vs mutuo: alcuni istituti di credito offrono solo prestiti di chattel, quindi questo è l'unico prodotto che ti offrono. Allo stesso modo, alcuni istituti di credito non effettuano prestiti immobiliari personali.