Domanda: il venditore è responsabile nei confronti dell'acquirente per aver rifiutato di chiudere una vendita allo scoperto?
Un lettore chiede: Sono un agente immobiliare molto pazzo e ti sto contattando perché penso che tu sapresti la risposta a questo. I miei compratori stanno acquistando una vendita allo scoperto . L'agente di quotazione ci ha dato una copia della lettera di approvazione della vendita a breve e ci ha detto che eravamo stati approvati. I miei compratori pagarono poi una valutazione, e facemmo un'ispezione a domicilio , oltre a un'ispezione per i parassiti. Hanno speso più di $ 1.000 in commissioni iniziali. Ora il venditore si rifiuta di chiudere la vendita allo scoperto. Possiamo denunciare il venditore o farlo chiudere? Il venditore è responsabile nei confronti di un acquirente per aver rifiutato di chiudere una vendita allo scoperto ? " - California REALTOR®
Risposta: Probabilmente è una buona cosa che tu mi chieda se il venditore è responsabile nei confronti dell'acquirente per essersi rifiutato di chiudere la vendita allo scoperto perché la risposta che potresti ottenere da un avvocato di vendita breve potrebbe essere: "Hot dog, andiamo in tribunale ".
Penso che quasi ogni volta che hai un avvocato in grado di fare un sacco di soldi sulla base del consiglio dell'avvocato, potresti avere un conflitto. È come chiedere a un chirurgo se deve operare. Come chiedere a un parrucchiere se hai bisogno di tagliare i capelli. O chiedere a un commesso di vendita di Nordstrom se dovessi comprare quelle pompe di vernice rossa Jimmy Choo. Sì, oh, sì.
D'altra parte, chiedendomi della responsabilità del venditore, non posso presentare un parere legale perché non sono un avvocato e non pratico la legge. Come agente immobiliare come te, non posso dare consigli legali. Tuttavia, posso condividere con voi le mie personali considerazioni sulla responsabilità di un venditore in base alle mie esperienze personali derivanti dalla gestione delle vendite allo scoperto in California.
Sicuramente posso percepire la tua rabbia in questa situazione. Qui, ci sono degli acquirenti che credono che il venditore stia collaborando con la vendita allo scoperto e, in base a questa convinzione, gli acquirenti spendono molti soldi per indagare sulla proprietà in preparazione della chiusura. Potresti sentirti ingannato e ingannato. Potresti pensare che il venditore abbia violato un patto implicito di buona fede nel contratto.
Ma ci sono due pezzi importanti di documentazione che sono probabilmente inclusi nel tuo contratto di acquisto, che lasceranno il venditore lontano dalla vendita allo scoperto.
L' addendum vendita breve consente al venditore di vendita allo scoperto di allontanarsi dalla chiusura
L'auto cambia e aggiorna costantemente le sue forme immobiliari, e l'addendum di vendita a breve, SSA, non fa eccezione. Molti altri stati seguono l'esempio e utilizzano forme simili per spiegare le conseguenze di una vendita allo scoperto perché i contratti di acquisto standard non riguardano le vendite allo scoperto.
L'addendum di vendita a breve dice che l'acquirente e i venditori non devono accettare alcuna delle condizioni del prestatore di vendita allo scoperto. Potresti dire che il fatto che il venditore abbia speso i tuoi acquirenti per spendere soldi per ispezioni significava che il venditore aveva dato un'approvazione implicita. Un tribunale potrebbe non essere d'accordo e dire che l'approvazione deve essere scritta perché tutti i contratti immobiliari devono essere in forma scritta.
L'addendum di vendita a breve dice anche che l'acquirente e il venditore sono responsabili per le proprie spese, anche se una delle parti annulla la vendita allo scoperto .
L'avviso di mutuo MARS consente al venditore di vendita allo scoperto di allontanarsi dalla chiusura
L'offerta di servizi di assistenza per l'erogazione di mutui ipotecari è un risultato di una decisione della FTC nota come MARS.
Tutti gli agenti immobiliari che gestiscono vendite allo scoperto in ogni stato devono fornire una copia delle informazioni MARS al venditore prima che il venditore sia obbligato a pagare una commissione. E sì, i venditori pagano la commissione in una vendita allo scoperto. Le commissioni sono pagate dai proventi della vendita.
Le basi di MARS sono le seguenti:
- Il venditore può smettere di fare affari con l'agente di quotazione in qualsiasi momento.
- L'agente di quotazione non è associato al governo né approvato dal governo.
- Il prestatore di vendita allo scoperto potrebbe non approvare l'offerta.
- Se e quando un'offerta viene emessa dalla banca di vendita allo scoperto, il venditore ha il diritto di rifiutare l'offerta.
- Se il venditore accetta l'offerta, il venditore pagherà la tariffa stabilita all'agente di quotazione.
- Se il venditore rifiuta l'offerta, il venditore non deve nulla all'agente di quotazione.
- L'importo della commissione dell'agente di quotazione è specificato.
- Se il venditore smette di pagare il mutuo, il credito del venditore va giù per i tubi e il venditore potrebbe perdere la casa.
Finora, in California, gli agenti non sono tenuti a fornire agli acquirenti una copia di una delle informazioni MARS - non il MARSSN né il MARSMRN. È mia opinione personale che, dal momento che i documenti MARS consentono al venditore di annullare la vendita allo scoperto in qualsiasi momento prima dell'accettazione scritta della lettera di approvazione della vendita a breve, l'acquirente dovrebbe essere informato di tale divulgazione.
La linea di fondo è una vendita a breve è in genere una vendita in difficoltà . In situazioni di vendita in difficoltà, i proprietari di casa hanno diritti specifici. È probabile che nessuno riesca a convincere un venditore a vendere la sua casa come una vendita allo scoperto se il venditore non vuole vendere. Una vendita allo scoperto è un'elezione. Ma ciò non significa che non troverai un avvocato disposto a provarci.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.