Le percezioni variano ampiamente quando si acquista una casa che ha bisogno di lavoro, basta chiedere a qualsiasi acquirente di casa. Meglio ancora, chiedi a un agente immobiliare , perché molti agenti credono che una casa abbia bisogno di lavoro se la casa non viene aggiornata. Prendete una casa costruita, per esempio, negli anni '40, quando i banconi della cucina erano spesso coperti di piastrelle da quattro pollici e non di pietra alla moda o di cemento. Forse i mobili sono dipinti in legno e i pavimenti sono in linoleum. Un acquirente millenario dirà che una casa in quella condizione avrebbe bisogno di lavoro.
Un purista che ama il personaggio delle case del 1940 potrebbe preferire la sua condizione originale e non essere d'accordo.
Se una casa ha davvero bisogno di lavoro è basata sull'opinione personale. Non tutti sono d'accordo sulle condizioni di una casa. A volte i venditori chiedono se devono sistemare una casa o venderla così com'è , e mentre certe riparazioni porteranno più soldi, alcuni tipi di miglioramenti sono lasciati come opzione per l'acquirente. Ad esempio, se la moquette da parete a parete è consumata e macchiata, è generalmente una buona idea sostituire la pavimentazione prima della vendita. Tuttavia, sarebbe sciocco portare una stufa Wedgewood in discarica semplicemente perché è una certa annata.
Tipi di case che hanno bisogno di lavoro
Poiché il lavoro è spesso negli occhi di chi guarda, parliamo dei tipi di case che potrebbero usare il lavoro. Inoltre, il modo in cui perseguirai un'offerta di acquisto dipenderà molto probabilmente dalla categoria, dal tipo di casa che stai acquistando e che ha bisogno di lavoro.
Una cosa a cui non dovresti cadere è la tendenza a presumere erroneamente che il prezzo di quotazione non sia già stato aggiustato per il fatto che stai acquistando una casa che ha bisogno di lavoro.
La maggior parte dei venditori si rende conto che la casa ha bisogno di lavoro e ha tenuto conto del prezzo della casa. Devo ancora trovare un venditore che è disposto a sovvenzionare i sogni di miglioramento domestico di un acquirente.
Ciò non impedisce agli acquirenti di cercare di scontare un prezzo già scontato.
Acquisto del Fixer-Upper House
Le case fisse-superiori sono generalmente valutate per una vendita nella loro condizione COME SONO. Queste case spesso mostrano una manutenzione posticipata perché i venditori non sono in grado o non vogliono prendersi cura adeguatamente della casa. Forse c'è stata una morte in casa o è passata per successione a eredi che non lo vogliono. In alcuni casi, la condizione esatta potrebbe essere sconosciuta.
Per calcolare un prezzo per il fissatore-casa superiore, i venditori sceglieranno generalmente un prezzo di vendita basato sulle vendite comparabili e quindi ridurranno ulteriormente il prezzo dalla stima per le riparazioni. Potrebbero dedurre un po 'di più dal prezzo per una vendita veloce. Che si trasformi in una flipper house per un investitore che spera di trasformare un fast buck o una casa per un acquirente casalingo per la prima volta dipende dai margini di profitto e dalla quantità di lavoro necessaria.
Se la casa è stata sul mercato per un po 'con giorni di mercato più lunghi rispetto al tempo medio di vendita di altre case, potrebbe essere il lavoro che è necessario superare le aspettative del venditore o potrebbe essere che la casa fa appello a un pool più piccolo di acquirenti. Non fare l'errore di assumere automaticamente giorni più lunghi sul mercato significa che la casa è troppo cara , perché non è sempre una vera ipotesi.
L'acquisto della casa Vintage condizione Mint
Questo tipo di casa potrebbe effettivamente vendere ad un premio, anche se non è necessariamente modernizzato né alla moda. Pensa ai Folk Vittoriani o agli Italianates o ai Queen Annes o agli Artisan bungalows. Diventando sempre più popolari sono le case della metà del secolo, a cominciare dagli anni '50 e '60 dell'architettura come Eichlers o Strengs.
Per valutare questi tipi di case, un venditore probabilmente aggiungerebbe un prezzo premium in aggiunta alle vendite comparabili. I proprietari potrebbero ricevere più offerte , semplicemente per l'attrattiva del design e per l'interno e l'esterno ben curati. Se i dispositivi sono originali, il prezzo di vendita potrebbe salire ancora più in alto.
Se una casa d'epoca con condizioni perfette è sul mercato più a lungo rispetto ad altre intorno ad essa, è possibile che la casa possa essere troppo cara.
Non tutti i venditori sono desiderosi di separarsi da una casa di tale calibro. Alcuni lo valutano abbastanza alto da renderlo utile al venditore per trasferirsi. I venditori possono o meno muoversi sul prezzo. Se un acquirente vuole la casa abbastanza male, gli acquirenti in genere pagheranno il prezzo richiesto.
Comprare la casa più nuova ma obsoleta
Individui un sacco di questi tipi di case in aree che un tempo erano fiorenti prima di diventare depresse. Forse l'area è stata sovradimensionata e l'offerta ha superato la domanda. Forse i lavori lasciavano la città. Oppure, un altro tratto di case si apriva a pochi chilometri di distanza per meno soldi. Qualunque sia la ragione, i proprietari spesso hanno scarso interesse nel rimodellare una casa solo perché le tendenze cambiano. Dopotutto, pensano che la casa andasse bene quando l'hanno comprata, e ora va bene venderla.
Quello che non capiscono è che gli acquirenti non vogliono case senza aggiornamenti. Gli acquirenti vogliono case chiavi in mano, case che non richiedono alcun lavoro. Se devono mettere il lavoro in una casa affrontando un progetto di miglioramento domestico , si aspettano uno sconto. Ricorda la tendenza dei colori del 1990 del cacciatore verde? Il colore più orribile di sempre. OK, forse no, forse il verde dell'avocado degli anni '60 era il colore più orribile.
Alcune modifiche, come la sostituzione degli apparecchi, la scelta dei colori delle vernici moderni e l'installazione di apparecchi più recenti sono spesso sufficienti per generare interesse a un prezzo di vendita migliore. In caso contrario, gli acquirenti generalmente non accetteranno di pagare il prezzo massimo per una casa obsoleta, anche se è più recente.
Acquisto della casa di preclusione
Sento spesso che gli acquirenti dicono di volere comprare una preclusione , che è una casa di proprietà di una banca, ma è solo perché non hanno un solido controllo su ciò che ciò comporta. Quasi sempre sono venduti in condizioni COME SONO. Le banche non sono ritenute responsabili di divulgare fatti che non conoscono. Inoltre, a meno che un difetto non venga scoperto successivamente, il che si rivela essere un costo di riparazione importante, le banche sono riluttanti a offrire sconti sul lavoro.
Gli acquirenti potrebbero individuare le cosiddette case preforeclosure su alcuni siti popolari, ma spesso non sono in vendita e potrebbero non essere mai in vendita.
Comprare la casa in vendita a breve
La vendita a breve termine è forse il tipo di vendita più frainteso, specialmente quando la casa ha bisogno di lavoro. Se un venditore non può permettersi di effettuare un pagamento ipotecario , il venditore probabilmente non può permettersi di effettuare riparazioni o riparare la casa. Non solo, ma il prestatore del venditore ha pochi incentivi a cooperare con una vendita a breve, a meno che il prezzo non sia in linea con il mercato. Le banche in genere non scontare il prezzo che accetteranno per una casa in vendita a breve, anche se la casa ha bisogno di lavoro.
Le ragioni di ciò che potrebbe apparire come un atteggiamento testardo o clueless tra le banche variano. La banca potrebbe essere pagata di più per precludere vs vendita allo scoperto . In tal caso, il valore del BPO non avrà importanza perché l'investitore sarà irremovibile su una rete per abbinare la rete di preclusione. Nessuna quantità di "spiegare" alla banca la quantità di lavoro necessaria farà muovere l'investitore.
Comprare la Packrat House
Non tutte le case disordinate sono una casa a patto, ma le case dei pacchi sono le peggiori. Queste sono le case dove potresti aver bisogno di navigare attraverso sentieri stretti intrecciati intorno a pile di oggetti personali in tutta la casa. A volte le camere da letto sono così piene di mobili e scatole che non puoi aprire la porta. Packrats raccoglie e salva materiale e talvolta è attratto da cose strane come palle di filati o giornali sminuzzati.
Combina una casa di packrat con anni di abbandono, e potresti trovare pile di roditori morti, per esempio, o scoprire problemi di umidità che hanno portato a un'invasione di parassiti. Se sei fortunato, il noleggio di un paio di container per rifiuti da 30 tonnellate servirà a sbarazzarsi dei detriti. Ma i problemi sottostanti che si sviluppano potrebbero essere più estesi. Spesso, i prezzi di vendita di queste case sono abbattuti drammaticamente.
Suggerimento : Come per qualsiasi offerta di acquisto, la migliore scommessa di un acquirente domestico è quella di fare affidamento sulle vendite comparabili e quindi detrarre il lavoro necessario, in base alle stime effettive degli appaltatori autorizzati. Se il prezzo corretto si allinea al prezzo indicato, potrebbe essere necessario pagare il prezzo di listino per acquistare una casa che ha bisogno di lavoro.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.