Cosa fare se ti trovi in difficoltà finanziarie con la tua casa
Non intendo gettare acqua fredda sulla tua festa, ma vorrei estendere una nota di cautela.
La realtà è che milioni di proprietari di case sono finiti in pignoramento . Molte di queste persone una volta si sono sentite felici e ottimiste riguardo al loro acquisto come te.
Dopotutto, quando acquisti una casa, l'idea che quella casa possa un giorno essere oggetto di pignoramento è forse l'ultima cosa che hai in mente.
Come puoi evitare questo rischio? Continuare a leggere.
Perché i proprietari di abitazione perdono le loro case?
La maggior parte delle case cadono in pignoramento dopo che il proprietario ha fallito - o smette di effettuare pagamenti completi - sul proprio mutuo ipotecario. Come succede?
A volte, questo accade perché il proprietario si è esteso troppo a lungo , acquistando più casa di quanto potesse ragionevolmente permettersi. Allo stesso modo, il mutuante ha anche offerto un prestito a un acquirente non qualificato; qualcuno a cui non dovrebbe essere stato assegnato un mutuo per la casa di quelle dimensioni. (Prima della recessione, molti istituti di credito non hanno verificato il reddito di una persona prima di concedere un prestito. Non sorprende che molti richiedenti hanno fatto finta di aver guadagnato più denaro di quello che effettivamente hanno fatto.)
Altre volte, il proprietario si trova in una situazione di insolvenza dopo essere stato colpito da una serie di eventi imprevisti della vita, come perdere il lavoro o affrontare importanti spese mediche, il che influisce sulla loro capacità di effettuare il pagamento mensile del mutuo.
In alcuni casi, il proprietario ha stipulato una seconda ipoteca e ha speso i soldi per le passività (piuttosto che per le attività generatrici di reddito), il che ha ridotto il loro patrimonio netto complessivo e danneggiato la loro capacità di rimborsare la seconda nota.
In altri casi, il proprietario accetta un mutuo a tasso variabile , supponendo che sarà in grado di soddisfare l'obbligo di pagamento se il tasso aumenta.
(La legge federale impone al mutuante di rivelare il tasso di interesse massimo che il proprietario potrebbe pagare secondo i termini del suo mutuo a tasso variabile.) Il proprietario gode di bassi tassi di interesse introduttivi per un po ', ma quando tali tassi aumentano, il proprietario scopre che incontrare quei pagamenti è più difficile di quanto avessero previsto, e cade in arretrati.
E in molti casi, il proprietario della casa si rende conto che lui o lei è "sott'acqua" sul loro mutuo (un concetto che discuteremo di seguito) e conclude che allontanarsi è la scelta più ragionevole.
Come puoi vedere, ci sono molte ragioni per cui i proprietari rimangono indietro sui loro pagamenti.
Come puoi proteggerti?
A nessuno piace pensare al processo che potenzialmente sta affrontando la preclusione. Ma dobbiamo esaminare attentamente i fattori di rischio che potrebbero portarci verso la minaccia di pignoramento se vogliamo sviluppare un approccio forte e responsabile alle nostre finanze personali.
Inoltre, dobbiamo anche capire come funziona il processo di preclusione in modo che se il nostro futuro peggiorasse, avremmo qualche idea su cosa potrebbe prevedere. Questo ci aiuterà a sapere quali altre opzioni possiamo scegliere.
In questo articolo, tratteremo in primo luogo i principali fattori di rischio che potrebbero portare alla preclusione e quindi passare al processo attuale.
Rischi che portano alla preclusione
Secondo la CBS News, circa 7 milioni di persone hanno perso la casa durante la Grande Recessione.
Mentre da allora il numero di pignoramenti è rallentato, molti proprietari di case sono ancora nei guai. A partire dalla fine del 2015, circa 4,3 milioni di proprietari di case erano sott'acqua, il che significa che il proprietario della casa possiede una casa che vale meno della somma dovuta sul mutuo.
Essere sott'acqua a casa tua è uno dei maggiori fattori di rischio che indicano la preclusione. Dopotutto, se la casa vale meno del saldo dovuto, puoi concludere che è più sensato andarsene.
Prima di prendere questa decisione, però, ecco una parola di avvertimento: andare via comporta importanti implicazioni per il tuo credito . Può nuocere alla tua capacità di comprare un'altra casa in futuro, così come la tua capacità di affittare case, aprire carte di credito, prendere in prestito altri tipi di prestiti e persino qualificarti per determinati lavori.
Cosa dovresti fare se la tua casa fosse sott'acqua ? Potresti voler tenere la casa e aspettare che la proprietà riacquisti il suo valore. Se hai bisogno di spostarti, puoi affittare la casa a un inquilino. In alternativa, se devi vendere la casa, puoi chiedere al tuo istituto di credito l'approvazione per la vendita a breve (ne discuteremo qui di seguito) o portare contanti al tavolo finale.
Che cosa succede se non sei sott'acqua ma stai lottando per effettuare pagamenti ?
In primo luogo, prima di acquistare una casa, acquista una casa meno costosa di quella per cui sei idoneo. Non è necessario acquistare una casa al prezzo dell'importo massimo del prestito che si qualifica per ricevere.
Molte persone nel settore immobiliare affermano che il mutuo stesso dovrebbe assorbire un terzo della paga da portare a casa. Questa cifra non include le riparazioni, la manutenzione , le utenze e altri costi accessori. Tuttavia, quella cifra potrebbe essere troppo alta. Prova questo approccio, invece: come regola generale, mirare a tutti i pagamenti relativi alla casa, comprese le utenze, le riparazioni e la manutenzione, per arrivare a circa il 25-30% della retribuzione da portare a casa.
Oltre a ciò, mantenere un fondo di emergenza che copre almeno sei mesi delle spese. Conserva questo fondo di emergenza in un conto di risparmio in contanti, piuttosto che in qualsiasi tipo di investimento (come le scorte). Non toccarlo per vacanze, compleanni o spese annuali. Conservalo solo per vere emergenze.
Se ti trovi a dover lottare per fare pagamenti, inizia a tagliare drasticamente le spese in varie aree della tua vita. Sei nel bel mezzo di una crisi finanziaria; spendere come Non limitarti a tagliare il cavo; vendere l'intera TV. Non limitarti a prendere il tuo pranzo; passare a una dieta di riso e fagioli studente universitario fino a quando non sei di nuovo in piedi. Guadagna denaro extra in ogni secondo di ricambio delle tue serate e nei fine settimana con il lavoro indipendente, che puoi gestire online da casa mentre i tuoi figli dormono. Verifica se sei idoneo a rifinanziare un mutuo a tasso agevolato .
Se rimani indietro sui tuoi pagamenti e non pensi di poter recuperare, è il momento di vendere la tua casa. Vendere la tua casa è di gran lunga preferibile alla preclusione.
Se la tua casa vale meno dell'importo dovuto, avrai bisogno dell'approvazione del tuo fornitore per una vendita allo scoperto. Una vendita allo scoperto è una vendita della casa in cui il mutuatario riceve meno di quello che deve attualmente. Il creditore perde la differenza.
Se il creditore si rende conto che è più probabile che recuperi le perdite attraverso una vendita allo scoperto che attraverso un processo di pignoramento tradizionale, permetterà al mutuatario di procedere con l'elencazione della loro proprietà come una vendita allo scoperto.
Le vendite allo scoperto sono un modo per evitare di affrontare le ripercussioni creditizie di un pignoramento su vasta scala, ma non sono ideali. Tieni questo nella tasca posteriore come ultima risorsa.
Con tutto ciò che viene detto, parliamo del processo di pignoramento attuale. Come stai per vedere, il processo di preclusione è piuttosto lungo e ci sono molteplici opportunità all'interno di questo processo in cui puoi tentare di liberare la tua casa attraverso una vendita a breve, piuttosto che una preclusione.
Diamo un'occhiata al processo in modo che tu possa capire cosa sta succedendo lungo ogni fase del percorso.
Il processo di preclusione
Innanzitutto, un disclaimer: il processo varia stato per stato. In alcuni stati, il prestatore detiene il potere di vendita e può perseguire una "preclusione non giudiziaria". Il seguente processo descritto di seguito è una descrizione altamente generalizzata del processo di pignoramento giudiziario in alcuni stati. Se ti trovi di fronte a possibili preclusione, parla con un avvocato.
Una volta che un mutuatario è inadempiente sulle sue rate del mutuo, il creditore può quindi presentare un avviso pubblico di default, noto anche come Avviso di Default o Lis Pendens. Questo avviso di inadempimento pubblico ha messo in allarme il mutuatario che vi è stata una violazione di un accordo.
Dopo che il mutuatario ha ricevuto l'avviso di inadempienza, ha un periodo di tolleranza, determinato dalla legge dello stato, in cui è possibile ripristinare il prestito pagando il saldo arretrato in sospeso e farsi prendere aggiornato con i loro pagamenti ipotecari. Questo periodo di grazia è noto come pre-preclusione.
La preclusione è il periodo di tempo tra l'avviso di inadempimento e quando una proprietà può essere recuperata o venduta all'asta pubblica. Durante questo periodo di grazia, il mutuatario ha alcune opzioni per aggiornarsi sul proprio prestito:
- Il mutuatario può aggiornare i pagamenti e ripristinare il prestito pagando i saldi in scadenza.
- Possono richiedere una modifica del prestito per ridurre i pagamenti dei mutui.
- Possono provare a vendere la proprietà a terzi per evitare la preclusione.
- Possono consentire la vendita della proprietà a un'asta pubblica preclusione.
Se il mutuatario non è in grado di ripristinare il prestito, il creditore ha la possibilità di rientrare in possesso della proprietà e assumerne la proprietà con l'intento di rivendere la proprietà. Le proprietà che sono state recuperate dal prestatore (di solito una banca) diventano note come proprietà immobiliare (REO).
La linea di fondo
Segui alcune linee guida di base per ridurre il rischio di affrontare una crisi dei mutui personali: compra molto meno casa di quanto tu possa permettersi. Tieni un fondo di emergenza con almeno sei mesi di spese.
Crea più flussi di reddito, in modo che se una fonte si secca, il tuo reddito non scenderà a zero. Evita i debiti dei consumatori non ipotecari, come i prestiti auto o il debito della carta di credito . Comprendi come funziona il processo, in modo da non cadere in nessuna sorpresa.
Detto questo, goditi la tua casa. La stragrande maggioranza dei proprietari di case non sperimenta la preclusione. Sei abbastanza esperto da dare uno sguardo proattivo ai principali fattori di rischio che portano a questa sfortunata esperienza in modo da poterti tutelare contro quelli. E quelle salvaguardie, in generale, ruotano attorno al principio senza tempo della finanza personale di vivere sotto i tuoi mezzi.