Come determinare se dovresti rifinanziare il tuo mutuo
Tuttavia, sei stato impegnato in un mutuo a tasso fisso diversi anni fa, quindi paghi il 6% mentre il figlio del vicino paga il 3,25%. Dovresti rifinanziare?
In primo luogo, uno sfondo per quelli di voi non ha familiarità con il vocabolario: "rifinanziare" un mutuo significa che si ottiene un nuovo mutuo.
Tu "ripeti-finanza" - lo finanzi di nuovo, con un piano di pagamento alterato.
I professionisti del rifinanziamento
Molte persone con mutui a tasso fisso che rifinanziare sono motivati dall'opportunità di impadronirsi di un tasso di interesse più basso.
Piccole differenze nel tasso di interesse fanno una grande differenza. Confronta due mutui a 30 anni di $ 240.000. Uno ha un tasso di interesse del 4,00% e l'altro ha un tasso di interesse del 4,25%.
Non sembra una grande differenza, vero? È solo un quarto di punto, giusto? Quanta differenza potrebbe fare?
Piccole quantità si sommano in enormi somme. Alla fine dei 30 anni, il detentore del tasso del 4,25% avrebbe pagato circa $ 10,000 in più per la durata del prestito, rispetto al titolare di un mutuo del 4,00%.
Chiaramente, il più grande vantaggio del rifinanziamento è l'opportunità di abbassare il tasso di interesse, deponendo migliaia dal pagamento totale del prestito.
I contro del rifinanziamento
Ma ogni rosa ha la sua spina: il rifinanziamento ricomincerà il tuo orologio del mutuo, riportando il tuo piano di ammortamento al punto di partenza.
"Huh? Cosa significa?"
Ecco come funzionano i mutui: quando si effettua un pagamento, una certa percentuale di tale pagamento va verso il vostro interesse. L'importo rimanente va verso il vostro principale di prestito originale.
Più il tuo pagamento si applica al tuo principale, meglio è. Il pagamento del saldo principale consente di estinguere il prestito più rapidamente. (Ecco perché è necessario assicurarsi che eventuali pagamenti ipotecari aggiuntivi si applicano al tuo principale ).
Quando si avvia una nuova ipoteca, la maggior parte del pagamento si applica agli interessi. Solo una piccola scheggia va verso il tuo principale. Alla fine del tuo primo anno di rate del mutuo, vedrai che hai appena intaccato il tuo saldo principale.
Più avanti progredisci nella tua ipoteca, più i tuoi pagamenti saranno applicati al tuo principale. Con il tuo venticinquesimo anno di un mutuo trentennale, quasi tutti i tuoi pagamenti saranno applicati al tuo principale.
"Questo è affascinante, davvero. (Yawn.) Ma come si applica al rifinanziamento?"
Quando rifinanzi un mutuo, ripristini l'orologio fino al primo anno. La maggior parte dei tuoi pagamenti si applicherà agli interessi, non al capitale.
Se sei ancora nei primi anni del tuo mutuo, questo non è un grosso problema. Ma se sei più avanti nel tuo mutuo, dovresti eseguire un foglio di calcolo per vedere se il tasso di interesse più basso giustifica il riavvolgimento dell'orologio.
Risparmiare denaro sugli interessi all'inizio del prestito
Diciamo che Joe ha un mutuo di $ 100.000 con un interesse del 6%.
Il suo pagamento mensile è $ 599. Alla fine dell'anno 1, Joe ha pagato $ 7.188 per il suo mutuo. Solo $ 1,299 di quello hanno pagato il saldo principale. Il resto è stato inghiottito dall'interesse.
Solo un anno dopo il suo mutuo trentennale , Joe scopre di poter ottenere un nuovo prestito al 5%. Joe rifinanzia, chiudendo la vecchia ipoteca e riavvia l'orologio. Paga $ 1.000 in costi di chiusura per il suo nuovo prestito.
Al 6%, Joe avrebbe pagato $ 109,871 in pagamento di interessi per tutta la durata del prestito (pagando un totale di $ 209,871 per la sua casa da $ 100.000). Con il rifinanziamento, Joe "perde" i $ 5,889 in interessi che ha pagato per il primo anno del suo prestito. Ahia.
Ma ne vale la pena. Passando a un mutuo del 5%, Joe ora pagherà solo $ 95,483 in interessi per la durata del prestito, anziché $ 109,871. In altre parole, la sua mossa gli consente di risparmiare $ 14,387.
Pagare più interessi di rifinanziamento più tardi nel prestito
Ma supponiamo che Joe fosse nell'anno 15 del suo mutuo trentennale quando ha scoperto l'opportunità di rifinanziare. Non vuole un nuovo impegno di 30 anni, quindi rifinanzierà un mutuo di 15 anni . Che succede?
Nonostante abbia abbassato il tasso d'interesse fino al 5% e accelerando i pagamenti tramite un mutuo a 15 anni, Joe paga di PIU 'interesse per il rifinanziamento di quanto non abbia fatto nello scenario originale. In altre parole, il rifinanziamento è un pessimo affare per Joe, perché è troppo avanti nel suo mutuo.
La linea di fondo
Non dare per scontato che il rifinanziamento sia sempre una buona o una cattiva idea. Inserisci il tuo tasso di interesse, i termini del prestito e i costi di chiusura in un foglio di calcolo o in un calcolatore di rifinanziamento online, per calcolare se il potenziale accordo che ti viene offerto ha senso nella tua particolare circostanza.
Come regola generale, se sei nei primi anni a effettuare pagamenti ipotecari e puoi abbassare il tasso di interesse dello 0,75% o più, dovresti prenderlo in considerazione. Quanto prima nella tua ipoteca ti rifinanzia, tanto meglio.