Gli inquilini in comune consentono la diversificazione
Di C. Grant Conness, Presidente, 1031 Gruppo alternativo
Sei stanco di quelle telefonate di manutenzione di mezzanotte e sfinito dal fastidio con i tuoi inquilini? Forse sei frustrato perché stai inseguendo assegni e riparatori? Forse ti piacerebbe davvero vendere il tuo affitto o il tuo piccolo condominio ma temi le conseguenze fiscali. In effetti, potresti aver pensato di acquistare un pezzo di un nuovo centro commerciale, ma certamente non puoi oscillare l'acquisto pagando in contanti e non hai mai, in effetti, pagato nemmeno i contanti per una casa .
Se suona come te, ecco le buone notizie. Usando un 1031 Inquilini in Scambio Comune, puoi vendere quel affitto o condominio, evitare la tassa sui guadagni in conto capitale e continuare a far funzionare i tuoi soldi per te. Inquilini in comune, noto come TIC, è uno dei modi migliori in cui un investitore può partecipare alla proprietà di una o più proprietà di alta qualità, preservando la ricchezza ed evitando i grattacapi della gestione della proprietà.
Gli inquilini nello scambio comune 1031 consentono la diversificazione
Ad esempio, supponi di vendere un quadruplo di proprietà da 15 anni e di avere un capitale netto di $ 400.000. A seconda dell'ammontare del debito che continui a sostenere, il prezzo di acquisto del tuo nuovo investimento potrebbe essere di circa un milione di dollari. Anche se si tratta di un sacco di soldi, non si può ancora qualificarsi per acquistare una proprietà davvero di prim'ordine. Tuttavia, se decidete invece di investire in un TIC, quei $ 400.000 di azioni potrebbero acquistare un interesse da un milione di dollari in una proprietà di grado istituzionale da $ 30.000.000.
Uno scambio di inquilini in comune 1031 consente la diversificazione tra diverse proprietà in varie posizioni geografiche. È possibile investire in un magazzino, in unità di stoccaggio, in un hotel di fascia alta o in un complesso di uffici, in un ospedale o in una struttura di residenza assistita o in un condominio valutato a milioni.
Questa diversificazione può ridurre il rischio del portafoglio di investimenti e potrebbe potenzialmente aumentarne il valore.
Chiedere a un consulente finanziario di fiducia e non alla persona che vende l'investimento.
SUGGERIMENTO: prima di investire in qualsiasi 1031 Tenant in Common Exchange, assicurati che un avvocato fidato riveda i documenti e svolga la dovuta diligenza. Ciò include un'eventuale indagine dell'entità che vende il titolo, incluso l'accertamento che tale entità abbia una licenza adeguata. Ci sono un sacco di truffatori, diventare ricchi truffatori di seminari , lavorando in questo fine del business.
Regole IRS per i tenant nello scambio comune 1031
Le regole IRS per uno scambio 1031 devono essere seguite meticolosamente per rinviare le plusvalenze e le imposte di riacquisto per ammortamento . La Proprietà ceduta deve essere stata detenuta per investimento o utilizzata nel commercio o nell'attività del proprietario.
Cinque requisiti generali per un TIC 1031 Exchange potenzialmente valido sono:
- Il 100% dei proventi della vendita deve essere reinvestito e il valore della proprietà sostitutiva commerciale deve essere uguale o maggiore della proprietà rinviata.
- Un intermediario qualificato diventa il venditore designato e detiene tutti i proventi della vendita della proprietà rinviata.
- Esiste un periodo di identificazione di 45 giorni durante il quale almeno tre proprietà sostitutive del tipo "simile" devono essere identificate per iscritto.
- La regola del 200% specifica che è possibile identificare qualsiasi numero di proprietà di sostituzione, ma il loro valore aggregato non deve superare il 200% del valore della proprietà rinviata.
- Se la regola delle tre proprietà e la regola del 200% non si applicano, il valore di mercato aggregato delle proprietà commerciali da acquisire nello scambio deve comprendere almeno il 95% del valore equo di mercato di tutte le proprietà identificate.
A cura di Elizabeth Weintraub. Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.
Di C. Grant Conness, Presidente, 1031 Gruppo alternativo
Una volta selezionata la Proprietà sostitutiva, l'investitore ha 180 giorni dalla data in cui la Proprietà rinunciata è stata trasferita all'acquirente per chiudere la nuova proprietà. Se la data di scadenza della dichiarazione dei redditi dell'investitore, con eventuali estensioni, per l'anno fiscale in cui la proprietà ceduta è stata venduta è precedente al periodo di 180 giorni, allora lo scambio 1031 deve essere completato entro tale data.
Gli investitori devono inoltre ricordare che una parte di questo periodo di 180 giorni potrebbe essere già stata utilizzata durante il periodo di identificazione di 45 giorni. Non ci sono estensioni e nessuna eccezione alla regola dei 45 giorni, che include i fine settimana e le vacanze. Se viene superato il limite di tempo, l'intero scambio può essere squalificato e verranno applicate sanzioni e tasse.
Se un investitore acquista un interesse frazionato in più di una proprietà, è consigliabile assicurarsi che le date di chiusura programmate siano precedenti alla scadenza.
Gli inquilini in comune di scambio e l'assicurazione del titolo
Come proprietario di un TIC, riceverete un atto separato come un inquilino in comune e una polizza di titolo che assicura la percentuale di interesse nella proprietà. Hai gli stessi diritti di ogni altro singolo proprietario.
Flusso di cassa e potenziale di apprezzamento da un inquilino nello scambio comune 1031
Esiste un potenziale di reddito proporzionale alla proprietà frazionata, che potrebbe potenzialmente essere maggiore del flusso di cassa ricevuto dai precedenti investimenti.
Il flusso di cassa può essere compensato dal deprezzamento della base nel nuovo acquisto.
Inoltre, condividi l'apprezzamento proporzionale, se esistente, della proprietà se alla fine viene venduta. Un TIC è considerato un prezioso strumento di pianificazione patrimoniale in quanto i tuoi eredi dovrebbero ricevere una valutazione graduale al momento della tua scomparsa.
A cura di Elizabeth Weintraub. Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.
Di C. Grant Conness, Presidente, 1031 Gruppo alternativo
Durante la metà e la fine degli anni '90, gli investitori hanno avanzato numerose richieste all'IRS chiedendo pronunce anticipate in merito alla questione se un indiviso (frazionato), Locatari di interesse comune in beni immobili fosse un'entità che poteva beneficiare del differimento fiscale ai sensi della Sezione 1031.
In risposta, nell'ottobre 2000, l'IRS ha emesso la procedura delle entrate 2000-46. Questa procedura esprimeva la preoccupazione che alcuni inquilini in relazioni comuni potessero essere considerati come società di persone a fini fiscali federali e quindi non ammissibili per il 1031 corrispettivo.
L'IRS ha chiarito che non emetterebbe più alcuna sentenza anticipata. Questa decisione è stata abrogata nel marzo 2002, seguita dalla procedura delle entrate 2002-22.
Conosciuto come "Rev. Proc.", La Procedura delle Entrate 2002-22 ha stabilito 15 punti, che sarebbero stati rivisti dall'IRS quando "considerando una richiesta di una sentenza secondo cui un interesse frazionario indiviso in beni immobili in affitto non è un interesse in un entità economica " - significa che un partenariato che non si qualificherebbe potrebbe mettere lo scambio a rischio di un controllo e conseguenze fiscali.
Tuttavia, ottenere una decisione anticipata sarà ancora quasi impossibile. Molte delle informazioni richieste per una revisione dell'IRS non sono disponibili fino a quando lo sponsor non è pronto ad acquisire la proprietà, chiudere il prestito e vendere interessi agli inquilini in comune. Di qui la ragione per cui la maggior parte del consiglio degli sponsor emette un parere fiscale "dovrebbe" o "dovrebbe" situato nel Memorandum di collocamento privato.
Linee guida sulla procedura di entrate per gli inquilini negli scambi comuni 1031
Il reverendo Proc. stabilito linee guida chiare per la struttura, il finanziamento e la gestione di un inquilino in proprietà comune. Consente da 2 a 35 comproprietari, sebbene gli sponsor e gli istituti di credito possano fissare limiti inferiori per alcune proprietà, che di solito sono tra 10 e 25 investitori.
Un marito e una moglie sono a volte trattati come una singola entità (a seconda della legge statale) e nessuno dei comproprietari è autorizzato a presentare dichiarazioni dei redditi come una partnership. Ciascun comproprietario ha il diritto di vendere o ripartire la sua proprietà frazionata ma solo dopo averlo offerto in vendita agli altri. Vi è una proporzionale condivisione di profitti e anche debito (mutuo).
Con queste linee guida più chiare, l'industria TIC è iniziata sul serio e ha attratto un maggior numero di nuovi sponsor, broker / dealer e rappresentanti registrati sul mercato. Dagli anni '90, c'è stato un enorme interesse per gli inquilini negli scambi comuni 1031. In effetti, la crescita del capitale netto è aumentata del 550% in TIC dal 2002 al 2004. Il valore totale degli investimenti TIC che sono stati chiusi nel 2007 è stimato a oltre $ 8,5 miliardi. Alcuni dicono che questo numero è ancora più alto - raggiungendo $ 10 miliardi (includendo la leva finanziaria).
Inquilini in offerte comuni agli investitori accreditati
La stragrande maggioranza delle offerte di TIC è rivolta esclusivamente agli "investitori accreditati", il che significa che devono essere soddisfatti determinati criteri finanziari.
- I singoli investitori (o in combinazione con un coniuge) devono avere un patrimonio netto superiore a $ 1 milione.
- Un reddito annuo di $ 200.000 negli ultimi 2 anni con l'anticipazione che questo continuerà.
- Un reddito congiunto con coniuge di $ 300.000 negli ultimi 2 anni con l'aspettativa di nessun cambiamento.
- Un'entità come LLC, Partnership o Corporation deve avere un patrimonio di almeno $ 5 milioni o, se le attività sono inferiori a $ 5 milioni, ogni investitore deve essere accreditato come individuo.
A cura di Elizabeth Weintraub. Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.
Di C. Grant Conness, Presidente, 1031 Gruppo alternativo
Un investitore può ottenere assistenza preziosa nella ricerca di una proprietà sostitutiva da una delle tante società specializzate nella gestione di 1031 scambi e locatari negli scambi comuni 1031. Questi specialisti di TIC hanno accesso a un gran numero di proprietà di investimento e spesso hanno completato vari livelli di due diligence, inclusi confronti di prezzo, informazioni integrative, entrate nette, rendiconti di posti vacanti, ecc.
Di solito, le aziende sponsor hanno speso enormi quantità di denaro per strutturare queste offerte immobiliari per garantire che soddisfino i requisiti IRS per un TIC 1031 Exchange. A volte lo sponsor lega una proprietà con un accordo di acquisto e quindi prepara i documenti di offerta, spesso denominati Private Placement Memorandum (PPM), che viene poi commercializzato tramite broker-dealer. Alcuni sponsor si chiudono sulla proprietà prima di commercializzarla, ma questo può essere più costoso a causa dei costi di trasporto.
Valutazione di un rappresentante di investimento registrato
- Seleziona un rappresentante di investimento registrato specializzato in investimenti TIC. Questo dovrebbe essere fatto prima di vendere il tuo investimento immobiliare.
- Valutare alcune possibili proprietà di sostituzione. Mentre lo fai con il tuo rappresentante di investimento registrato, dovresti controllare gli sponsor di ciascuna offerta. Qual è il loro curriculum? L'infrastruttura della loro organizzazione aziendale è adeguata? I loro principali, il personale e la direzione sono qualificati?
- Assicurati che il tuo rappresentante per gli investimenti detenga una licenza Serie 7 o Serie 22, insieme a una licenza Serie 63 o Serie 66. Dovrebbe anche essere esperto in immobili commerciali e avere una comprovata esperienza di scambi TIC di successo.
Domande da porre alle aziende sponsor
- Il programma dello sponsor è ben strutturato e giusto per gli investitori?
- L'offerta è messa insieme con attenzione, legalmente e meccanicamente, con le dovute rivelazioni?
- Gli obiettivi che sono delineati nei documenti sono soddisfatti?
- I rischi associati all'investimento sono indicati chiaramente?
- Il programma, con le sue risorse, è impostato con un'alta probabilità di raggiungere gli obiettivi?
- Gli obiettivi previsti sono ragionevoli in vista dei fatti?
- Quali salvaguardie e riserve sono in atto?
A Inquilini in comune 1031 Exchange consente a un investitore molte possibilità quando cerca proprietà sostitutive.
Di solito è richiesto un investimento azionario di almeno $ 100.000, ma ciascuna offerta di proprietà avrà un minimo che è stato determinato dividendo il capitale totale per il numero possibile di interessi TIC.
Ogni offerta di PPM dovrebbe essere valutata, analizzata e confrontata con altre proposte competitive. Le spese anticipate passate, presenti e future, informazioni finanziarie relative all'alloggio, ubicazione e questioni ambientali dovrebbero essere oggetto di ricerca e includere uno studio sull'area del mercato immobiliare della proprietà.
A cura di Elizabeth Weintraub. Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.
Di C. Grant Conness, Presidente, 1031 Gruppo alternativo
Alcune società che gestiscono TIC hanno completato la due diligence su una varietà di possibili proprietà di investimento. Per fare questo, i rappresentanti degli investimenti registrati completano la due diligence all'interno della loro azienda, di solito attraverso il loro dipartimento di due diligence; mentre altri cercano i servizi esterni di "consulenti di due diligence" e avvocati.
Tipi di inquilini negli scambi comuni 1031
1031 Gli affittuari negli scambi comuni possono essere strutturati in una varietà di modi, e queste opportunità spesso vengono imballate con la gestione e il finanziamento in atto.
Talvolta viene offerto un prestito pro-soluto , che impedisce al prestatore di andare in cerca di altre attività del mutuatario in caso di inadempimento. La sicurezza del prestatore nel prestito è limitata al valore della proprietà.
Tuttavia, alcuni istituti di credito hanno recentemente iniziato a richiedere a un'entità responsabile di firmare la responsabilità nel caso in cui i canoni ricevuti dalla proprietà non siano utilizzati per rimborsare il prestito, ma sono deviati per riparazioni, ecc. Altri istituti di credito hanno stipulato che un TIC e, a volte ogni singolo acquirente, deve garantire il creditore contro eventuali problemi ambientali futuri. Si invitano gli investitori a esaminare attentamente i documenti di prestito e il PPM per evitare la possibilità di responsabilità di gran lunga superiore al loro investimento originale.
Nell'effettuare la dovuta diligenza sui programmi TIC, gli investitori dovrebbero confrontare attentamente la struttura e la conformità con il 15 Rev. Proc. linee guida. Una transazione sostanzialmente deviante potrebbe comportare l'IRS che non lo autorizza, sottoponendo quindi gli investitori a future conseguenze fiscali.
Le offerte sono strutturate con un documento firmato da ciascun proprietario, fornendo allo sponsor l'autorità per gestire la gestione quotidiana della proprietà. Potrebbe esserci un contratto di locazione o un accordo di gestione che contiene variazioni nel modo in cui gli affitti e i fondi raccolti sono distribuiti ai comproprietari di TIC.
Le offerte possono anche contenere un inquilino in comune accordo, che descrive la relazione tra il singolo investitore e gli altri comproprietari di TIC. Un TIC può anche essere strutturato come una Special Purpose Entity (SPE) in cui nessun individuo è elencato come proprietario. Nell'ambito di una SPE, una singola società a responsabilità limitata acquista e detiene l'interesse TIC. Questa struttura fornisce un ulteriore livello di protezione della responsabilità per i comproprietari e il prestatore. Solitamente lo Sponsor TIC non sarà responsabile della gestione dell'investimento e dovrà essere impiegato un management indipendente.
Gli inquilini sono in titoli comuni o immobili?
La maggior parte degli sponsor trattano gli investimenti TIC come titoli perché soddisfano la definizione di un titolo nello stato in cui si trova la proprietà o nei vari stati in cui lo sponsor intende offrirlo per la vendita. Ciò significa che solo i concessionari di titoli autorizzati possono commercializzare tali investimenti, con la supervisione della SEC . Tuttavia, tutti gli interessi del TIC, compresi quelli che sono titoli, sono comunicati per atto e la maggior parte degli stati li classifica come immobili.
La questione se un investimento immobiliare sia una sicurezza può essere complessa e la questione sta causando considerevole costernazione.
Mentre l'acquisto di un interesse TIC è una transazione immobiliare per 1031 scopi, la maggior parte sono venduti come titoli. Tuttavia, non sorprende che alcuni sponsor continuino a vendere interessi TIC come immobili e non li commercializzino come titoli.
Poiché gli intermediari immobiliari sono solitamente coinvolti nella vendita della proprietà rinviata, l'offerta di marketing di TIC attraverso questi stessi intermediari sembra logica solo in quanto sono in grado di identificare i potenziali investitori. Il conflitto risiede nelle regole di FINRA, (Financial Industry Regulatory Authority) e della Securities and Exchange Commission, che proibiscono il pagamento di una commissione o commissione a chiunque non detenga una licenza di titoli.
Ciò esclude in modo efficace il pagamento di commissioni o commissioni di riferimento a intermediari immobiliari. È un peccato che queste regole, intese a proteggere gli investitori, non incoraggiano i professionisti del settore immobiliare a presentare i vantaggi di una transazione TIC ai loro 1031 clienti di scambio.
La domanda di inquilini negli scambi comuni 1031 è forte
Un investitore dovrebbe considerare un TIC come una proprietà che sarà considerata un investimento a medio-lungo termine. Se la liquidità è importante, devono essere prese in considerazione opzioni alternative.
La domanda di inquilini in proprietà comuni continua a crescere con il passare degli anni. Basti dire che la velocità del mercato TIC e il processo di scambio 1031 possono essere scoraggianti per gli investitori che non hanno familiarità con TIC, ma le opportunità di profitto e risparmio fiscale sono enormi.
I titoli offerti attraverso qualsiasi società di titoli dovrebbero offrirti una dichiarazione simile che segue, sulla quale non puoi fare affidamento:
Questo materiale non è né un'offerta da vendere né la sollecitazione all'acquisto di alcun titolo. Le informazioni sono solo a scopo di discussione e informazione. Non è inteso a sostituire i consigli legali, fiscali o di pianificazione finanziaria competenti. I codici fiscali applicabili si applicano e si riferiscono esclusivamente alla legge federale. I singoli stati possono avere i propri codici fiscali aggiuntivi. Si prega di contattare il professionista fiscale e legale nel vostro stato. Queste informazioni sono fornite da fonti ritenute affidabili, ma dovrebbero essere utilizzate in combinazione con una consulenza professionale coerente con la situazione personale.
A cura di Elizabeth Weintraub. Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.