Nozioni di base che costituiscono uno scambio rinviato alle imposte 1031
Molti investitori hanno chiesto che cos'è esattamente uno scambio 1031 , quali sono le linee guida e le tempistiche e puoi rinviare legalmente le imposte sulle plusvalenze? Ho pensato che sarebbe stato utile rispondere ad alcune delle tue domande più comuni in questo articolo.
Che cos'è uno scambio §1031?
A §l031 Exchange è una transazione in cui un contribuente è autorizzato a scambiare un investimento immobiliare con un altro differendo la conseguenza fiscale di una vendita.
La transazione è autorizzata dal §1031 del Codice IRS.
Il codice IRS in realtà recita: "Nessun guadagno o perdita deve essere riconosciuto sullo scambio di beni posseduti per uso produttivo in una attività commerciale o di investimento, se tale proprietà è scambiata unicamente per beni di simile natura, che deve essere detenuta sia per uso produttivo in un commercio o attività commerciale o per investimento ".
Requisiti per uno scambio 1031
- Tempistiche per uno scambio 1031
L'investitore (o lo scambiatore) deve seguire le rigide linee guida di 45- / 180 giorni per uno scambio. Una volta che lo scambiatore vende la sua proprietà (proprietà ceduta), ha 45 giorni per identificare la proprietà (s) di valore uguale o superiore. Una volta identificato, lo scambiatore ha 180 giorni dal giorno in cui ha venduto la proprietà per acquisire la proprietà (s) identificata (o 135 giorni dalla fine del periodo di 45 giorni).
- Proprietà di tipo simile in uno scambio 1031
L'investitore deve acquisire una proprietà "simile" . Ciò significa che devono essere altre forme qualificanti di proprietà immobiliari. Ad esempio, lo scambiatore potrebbe vendere un duplex e acquistare una proprietà commerciale, oppure potrebbe vendere un pezzo di terra e acquistare un condominio. La proprietà deve solo essere "simile".
- Scambio proprietà detenute per investimento
La proprietà venduta (proprietà ceduta) e la proprietà di nuova acquisizione (proprietà sostitutiva) devono essere detenuti a scopo di investimento o di lavoro. Pertanto, non puoi vendere la tua residenza principale e acquistare un investimento immobiliare, né potresti vendere e investire in immobili e acquistare una casa principale.
- Debito ed equità uguali o maggiori in uno scambio 1031
Se lo scambiatore vende una proprietà per $ 1 milione, in cui $ 500k erano azioni e $ 500k erano debiti, allora lo scambiatore ha bisogno di acquistare $ 1 milione o più di proprietà. Inoltre, lo scambiatore deve utilizzare tutte le azioni e sostituire tutto il debito per rinviare il 100% delle imposte sulle plusvalenze.
Lo scambiatore può aggiungere ulteriori proventi al nuovo acquisto, se lo desidera e lo scambiatore può assumere un debito aggiuntivo, se lo si desidera pure. Se lo scambiatore non desidera utilizzare tutti i proventi delle vendite, può effettuare uno scambio parziale e pagare le imposte sulle plusvalenze applicabili sulla differenza. Questo è indicato come "avvio".
- Ricevuta costruttiva e intermediario qualificato per uno scambio 1031
Lo scambiatore potrebbe non ricevere contanti dalla vendita. Questo è noto come "ricevuta costruttiva" e innescherebbe un evento tassabile su quei fondi ricevuti. In base alle disposizioni sul porto sicuro IRS, lo scambiatore deve utilizzare un intermediario qualificato o un QI per facilitare la transazione 1031.
Il QI è una terza parte indipendente (non il tuo avvocato, agente, broker o CPA) che detiene i proventi delle vendite e acquista la proprietà sostitutiva per conto tuo. È estremamente importante nell'ambiente attuale associarsi solo con intermediari qualificati affidabili, assicurati e vincolati.
- 1031 rischio di cambio
Come per qualsiasi investimento nel settore immobiliare, vi sono rischi associati ai trust e agli inquilini statutari del Delaware di proprietà comune . Non è possibile affrontare tutti i fattori di rischio rilevanti in questo forum. I fattori di rischio sono delineati nel Memorandum di collocamento privato per ciascuna offerta. Gli investitori devono comprendere a fondo tutti i fattori di rischio e discuterli con il proprio rappresentante finanziario prima di investire in un fondo fiduciario legale o in uno scambio comune del Delaware.
Uno dei problemi che ho incontrato quando rappresento venditori che ricevono offerte da un investitore di scambio 1031 è che non sappiamo se stanno pianificando di chiudere l'impegno. Potrebbero nominare 3 diverse proprietà o scrivere offerte su un gruppo di case diverse solo per vedere cosa viene accettato. Poi, dopo aver ricevuto un sacco di offerte accettate, scelgono quello che vogliono comprare, il che significa cancellare gli altri.
Gli avvocati dicono che questo tipo di pratica viola le alleanze di buona fede inerenti ai contratti, ma non impedisce che ciò accada. Chiedi all'agente se questa è l'unica offerta.
Questo materiale non è né un'offerta da vendere né la sollecitazione all'acquisto di alcun titolo. Le informazioni sono solo a scopo di discussione e informazione. Non è inteso a sostituire i consigli legali, fiscali o di pianificazione finanziaria competenti. I codici fiscali applicabili si applicano e si riferiscono esclusivamente alla legge federale. I singoli stati possono avere i propri codici fiscali aggiuntivi. Si prega di contattare il professionista fiscale e legale nel vostro stato. Queste informazioni sono fornite da fonti ritenute affidabili, ma dovrebbero essere utilizzate in combinazione con una consulenza professionale coerente con la situazione personale.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un broker-associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.