L'importanza di un intermediario qualificato
Di C. Grant Conness, Presidente, 1031 Gruppo alternativo
Cercare di trovare un intermediario qualificato non è un'impresa facile. Per cominciare, un Exchange 1031 di successo non è un progetto fai-da-te. Se vuoi realizzare i benefici del differimento delle tasse, devi seguire le regole dell'IRS. Potrebbe anche essere necessario un intermediario, chiamato un intermediario qualificato (QI), a volte noto come un accomodatore di Exchange o Facilitatore.
Chi può servire come intermediario qualificato?
Semplicemente non è possibile vendere una proprietà, comprarne direttamente un'altra e prevedere di rinviare le imposte sulle plusvalenze senza un QI. La sezione 1031 dell'IRS specifica che né i tuoi genitori né il tuo bambino né tuo fratello possono essere la tua persona di mezzo. Proibisce a chiunque sia considerato il tuo "agente" come il tuo avvocato, broker, CPA o agente immobiliare di servire come tuo QI, a meno che questa persona non ti abbia rappresentato negli ultimi due anni.
Panoramica delle responsabilità di un intermediario qualificato in uno scambio 1031
Un intermediario qualificato è essenziale per il completamento di uno scambio 1031 di successo. Tecnicamente, vende la tua proprietà per tuo conto, acquista la nuova proprietà sostitutiva e poi ti trasferisce l'atto. È responsabilità del QI mantenere i proventi, preparare i documenti legali e tentare di garantire che la transazione sia completata all'interno delle linee guida IRS.
Per preservare i benefici fiscali posticipati e completare una sostituzione 1031 con esito positivo, il (venditore o lo scambiatore) deve eseguire un accordo scritto con un intermediario qualificato prima di chiudere la vendita della proprietà esistente, nota come proprietà ceduta.
Servizi di intermediari qualificati
Di seguito è riportata una dettagliata spiegazione punto per punto di ciò che un intermediario qualificato esegue per voi durante uno scambio 1031.
- Coordina con te (il venditore o lo scambiatore) e qualsiasi consulente sulla struttura dello scambio 1031.
- Prepara la documentazione relativa alla proprietà ceduta e alla proprietà sostitutiva.
- Fornisce le istruzioni e i documenti appropriati per l' impegno o la società di titolo riguardante lo scambio.
- Crea una transazione a condizioni di mercato nel contratto tra te (il venditore o lo scambiatore) e l'intermediario qualificato, trasferisce la proprietà che stai vendendo al QI, che poi trasmette la proprietà al nuovo acquirente.
- Prende il controllo dei fondi dalla vendita della proprietà ceduta e in genere deposita questi fondi in un conto separato e assicurato.
- Non consente a te, il venditore, di prendere in consegna in modo costruttivo i fondi dalla vendita.
- Detiene i fondi dalla vendita della proprietà ceduta durante il periodo di identificazione di 45 giorni.
- Riceve e conserva le informazioni scritte sulle potenziali proprietà di sostituzione.
- Quando la proprietà sostitutiva è stata selezionata, trasferisce i fondi per l'acquisto e li trasferisce al titolo o alla società di escrow per il suo acquisto.
- Acquisisce la proprietà sostitutiva nel nome del QI e quindi trasmette il titolo a te (il venditore o lo scambiatore) tramite atto.
- Invia una contabilità completa dello scambio 1031 per i tuoi record.
- Invia un 1099 a te (il venditore o lo scambiatore) e l'IRS per qualsiasi provento di crescita pagata (interessi maturati).
Le regole dell'IRS hanno portato allo sviluppo di nuove imprese dedicate a 1031 borse, molte delle quali sono affiliate a compagnie di titoli. Prima di assumere un intermediario qualificato qualificato, chiedere i riferimenti e assicurarsi che l'individuo abbia errori ed omissioni più l'assicurazione di fedeltà per proteggerti da frode o negligenza.
Un modo semplice per trovare un intermediario qualificato è chiedere al tuo agente di deposito a garanzia locale una raccomandazione. Gli agenti di deposito a garanzia si occupano sempre di intermediari qualificati.
Una parola dell'autore:
Questo materiale non è né un'offerta da vendere né la sollecitazione all'acquisto di alcun titolo. Le informazioni sono solo a scopo di discussione e informazione.
Non è inteso a sostituire i consigli legali, fiscali o di pianificazione finanziaria competenti. I codici fiscali applicabili si applicano e si riferiscono esclusivamente alla legge federale. I singoli stati possono avere i propri codici fiscali aggiuntivi. Si prega di contattare il professionista fiscale e legale nel proprio stato. Queste informazioni sono fornite da fonti ritenute affidabili, ma dovrebbero essere utilizzate in combinazione con una consulenza professionale coerente con la situazione personale.
A cura di Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.