La definizione di proprietà simili è cambiata nel corso degli anni
Inserisci lo scambio rinviato alle imposte 1031. Per molti contribuenti, questo è come il denaro che cade dai cieli.
1031 scambi di imposte differite
Lo scambio 1031 è stato citato come il più potente strumento di creazione di ricchezza ancora disponibile per i contribuenti. È stata una parte importante della strategia di successo di innumerevoli maghi finanziari e guru del settore immobiliare. Prendendo il nome dalla Sezione 1031 dell'Internal Revenue Code, uno scambio con imposte differite consente al contribuente di vendere reddito, investimento o proprietà aziendale e di sostituirlo con una proprietà simile .
I guadagni in conto capitale sulla vendita di questa proprietà sono differiti o posticipati a condizione che le regole dell'IRS siano seguite meticolosamente. È una saggia strategia fiscale e di investimento, nonché uno strumento di pianificazione immobiliare. In teoria, un investitore potrebbe continuare a rinviare i guadagni in conto capitale sugli investimenti immobiliari fino alla morte , evitandoli potenzialmente tutti insieme.
La legislazione del 1984 ha cambiato alcuni aspetti
Agli albori di "scambi di tipo gentile", il termine veniva preso letteralmente e spesso poneva delle difficoltà.
Ad esempio, se possedessi un condominio di mattoni a tre piani che volevi vendere tramite uno scambio 1031, dovresti trovare un altro edificio in mattoni a tre piani il cui proprietario volesse scambiare. Allora voi due vi incontraste e lo scambio avrebbe avuto luogo.
In passato, non c'erano limiti di tempo per lo scambio.
L'IRS ha richiesto controlli più severi sul processo, che hanno portato il Congresso a passare nel 1984 nella Sezione 1031 (a). Questa legislazione ha limitato gli scambi differiti, ha ulteriormente definito la proprietà del tipo "simile" e stabilito un calendario per il completamento dello scambio.
qualificazione
La proprietà immobiliare detenuta per uso aziendale o investimento si qualifica per uno scambio 1031. Una residenza personale non si qualifica e, in genere, una proprietà fix-and-flip non si qualifica perché si inserisce nella categoria di immobili in vendita. Le vacanze o le seconde case, che non sono tenute in affitto, non si qualificano per il trattamento 1031; tuttavia, esiste un test di utilizzo ai sensi dell'articolo 280 del codice fiscale applicabile a tali proprietà. Un esperto fiscale dovrebbe essere consultato in questo caso.
I terreni, che sono in fase di sviluppo, e le proprietà acquistate per la rivendita non sono idonei per il trattamento fiscale differito. Azioni, obbligazioni, note, proprietà di inventario e un interesse benefico in una società di persone non sono considerati proprietà del tipo a scopo di scambio.
Per qualificarsi come uno scambio 1031 oggi, la transazione deve assumere la forma di uno "scambio" piuttosto che una semplice vendita di una proprietà con il successivo acquisto di un'altra. In primo luogo, la proprietà viene venduta e la nuova proprietà sostitutiva deve essere detenuta sia per scopi di investimento o per uso produttivo in un commercio o un'impresa.
Devono essere proprietà "simili".
I seguenti tipi di scambi immobiliari rispondono al requisito di uno scambio qualificato di beni "simili":
- Un ufficio in cambio di un centro commerciale
- Un centro commerciale in cambio di terra
- Terra in cambio di un edificio industriale
- Un condominio in cambio di un edificio industriale
- Una casa unifamiliare in cambio di un inquilino in comune (TIC)
Oggi puoi scambiare quell'edificio in mattoni con terreno grezzo, un magazzino o un piccolo edificio per uffici. Tuttavia, ci sono limiti di tempo rigorosi che devono essere soddisfatti, o lo scambio 1031 non sarà consentito e saranno imposte conseguenze fiscali.
Prima del 1984, praticamente tutti gli scambi avvenivano simultaneamente con la chiusura e il trasferimento della proprietà venduta, (Proprietà rinviata) e l'acquisto del nuovo immobile, (Proprietà sostitutiva).
Oltre ai problemi incontrati quando si cercava di trovare una proprietà adeguata, c'erano difficoltà con il trasferimento simultaneo di titoli e fondi. Non così oggi.
Il rinviato scambio 1031 evita quei problemi precedenti al 1984, ma ora vengono imposte scadenze più rigide. Un contribuente che desidera completare uno scambio, elenca e commercializza proprietà nel modo usuale. Quando un acquirente fa un passo avanti e il contratto di acquisto viene eseguito, il venditore stipula un accordo di scambio con un intermediario qualificato che, a sua volta, diventa il venditore sostitutivo. L'accordo di scambio di solito richiede l'assegnazione del contratto del venditore all'Intermediario. La chiusura avviene e, poiché il venditore non può toccare il denaro, l'Intermediario riceve il ricavato dovuto al venditore.
Scambi Carry Time Restrictions
A quel punto inizia la prima restrizione temporale, la regola di 45 giorni per l'identificazione. Il contribuente deve chiudere o identificare per iscritto una potenziale proprietà sostitutiva entro 45 giorni dalla chiusura e dal trasferimento della proprietà originale. Il periodo di tempo non è negoziabile, include i fine settimana e le vacanze e l'IRS non farà eccezioni. Se superi il limite di tempo, l'intero scambio può essere squalificato e le tasse seguiranno sicuramente.
Tipi di proprietà sostitutive da identificare:
- Tre proprietà senza riguardo al loro valore equo di mercato.
- Qualsiasi numero di immobili purché il loro valore equo di mercato aggregato alla fine del periodo di identificazione non superi il 200% del valore equo di mercato complessivo della proprietà ceduta alla data del trasferimento.
- Se viene superata la regola delle tre proprietà e la regola del 200%, lo scambio non fallirà se il contribuente acquisterà il 95% del valore equo di mercato complessivo di tutte le proprietà identificate.
Cos'è Boot?
Realisticamente, la maggior parte degli investitori segue la regola delle tre proprietà in modo che possano completare la due diligence e selezionare quella che funziona meglio per loro che si chiuderà. In generale, l'obiettivo è scambiare per evitare il trasferimento di "boot" e mantenere lo scambio esentasse.
"Boot" è il denaro o il valore equo di mercato di qualsiasi proprietà aggiuntiva ricevuta dal contribuente attraverso lo scambio. Il denaro include tutti i mezzi equivalenti, i debiti, le passività a cui è soggetta la proprietà scambiata. È una proprietà "non simil-tipo" e le regole che la governano durante lo scambio sono complesse. Basti dire che, senza la consulenza di esperti, ricevere "boot" può comportare tasse.
Soggetto alla regola di 180 giorni
Una volta selezionata una proprietà sostitutiva, il contribuente ha 180 giorni dalla data in cui la Proprietà rinunciata è stata trasferita all'acquirente per la chiusura sulla nuova Proprietà sostitutiva. Tuttavia, se la data di scadenza della dichiarazione dei redditi dell'investitore, con eventuali estensioni, per l'anno fiscale in cui la proprietà ceduta è stata venduta è precedente al periodo di 180 giorni, allora lo scambio deve essere completato entro tale data precedente. Ricorda, una porzione di questo periodo è già stata utilizzata durante il Periodo di identificazione. Non ci sono estensioni e nessuna eccezione a questa regola, quindi è consigliabile pianificare la chiusura prima della scadenza.
Poiché la legge richiede che il contribuente non tocchi i proventi della prima transazione, l' intermediario qualificato acquisisce la proprietà sostitutiva dal venditore alla chiusura e dopo il completamento della transazione, quindi la trasferisce al contribuente.
Non sono per gli investitori fai-da-te
È una descrizione di base di come funziona un Exchange 1031 di successo. A seconda della situazione del contribuente, del tipo di proprietà ceduto e delle caratteristiche della proprietà sostitutiva, possono essere coinvolti altri aspetti dello scambio. Il suo completamento potrebbe diventare complesso e gli esperti dovrebbero sempre essere consultati. Questo non è un compito per un investitore "fai da te".
L'utilizzo della potenza della Borsa 1031 per costruire e preservare ricchezza e attività, generare flussi di cassa da investimenti, ristrutturare, diversificare e consolidare le proprietà immobiliari è il diritto di ogni proprietario di investimenti immobiliari negli Stati Uniti. I contribuenti americani non dovrebbero mai pagare tasse sulle plusvalenze sulla vendita dei propri beni di investimento se intendono reinvestire tali proventi in più investimenti immobiliari. Titoli offerti tramite Pacific West Securities, Inc. Membro FINRA / SIPC.
Questo materiale non è né un'offerta da vendere né la sollecitazione all'acquisto di alcun titolo. Le informazioni sono solo a scopo di discussione e informazione. Non è inteso a sostituire i consigli legali, fiscali o di pianificazione finanziaria competenti. I codici fiscali applicabili si applicano e si riferiscono esclusivamente alla legge federale. I singoli stati possono avere i propri codici fiscali aggiuntivi. Si prega di contattare il professionista fiscale e legale nel vostro stato. Queste informazioni sono fornite da fonti ritenute affidabili, ma dovrebbero essere utilizzate in combinazione con una consulenza professionale coerente con la situazione personale.
Di C. Grant Conness, Presidente, 1031 Gruppo alternativo
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.