Benefici di investimento passivi
Piuttosto che affrontare le "Terribili T" composte da servizi igienici, spazzatura e inquilini, molti investitori più anziani sono alla ricerca delle "Terrific T's" che danno loro tempo, viaggi e ubicazione.
Per raggiungere questi obiettivi, alcuni investitori esperti si sono rivolti a strategie di investimento immobiliare come un inquilino in comune scambio 1031.
Gli affittuari negli scambi comuni 1031 hanno da tempo permesso agli investitori di possedere proprietà di alto livello, gestite professionalmente, occupate da inquilini stabiliti, con praticamente nessuna responsabilità di gestione della proprietà. La maggior parte di questi investitori è stata in grado di realizzare queste forme di proprietà in modo fiscalmente differito attraverso uno scambio 1031.
Delaware Trust legale
Sebbene i Delaware Statutory Trusts (DST) non siano nuovi, le attuali leggi fiscali li hanno resi un veicolo d'investimento privilegiato per gli investitori passivi a 1031 investimenti e gli investitori diretti (non-1031).
Le DST derivano dal Delaware. La legge statutaria è un'entità legale separata, creata come un trust, che si qualifica in base alla Sezione 1031 come uno scambio differito di imposte. Nel 2004, l'IRS ha benedetto i DST con un Revenue Ruling ufficiale su come strutturare un DST che si qualificherà come proprietà sostitutiva per 1031 Exchanges.
The Revenue Ruling (Rev. Ruling 2004-86) consente al DST di possedere il 100 percento della commissione, interessi semplici negli immobili sottostanti e può consentire a un massimo di 100 investitori - a volte di più - di partecipare come proprietari effettivi della proprietà .
Come funzionano i DST
La società di sponsorizzazione immobiliare, che funge anche da conduttore principale, acquisisce semplicemente la proprietà sotto l'ombrello del DST e apre la fiducia ai potenziali investitori per l'acquisto di un interesse benefico.
Gli investitori possono depositare i loro proventi di scambio di 1031 nel DST o l'investitore può acquistare direttamente un interesse nel DST.
Gli investitori di DST possono beneficiare di una proprietà di qualità gestita professionalmente, potenzialmente istituzionale. La proprietà sottostante potrebbe essere un edificio di appartamenti di 500 unità, una proprietà di un ufficio medico di 100.000 piedi quadrati o un centro commerciale affittato a inquilini di grado elevato. Le possibilità sono infinite.
La maggior parte degli investimenti in DST sono attività che gli investitori accreditati, piccoli o medi, non potrebbero altrimenti permettersi. Tuttavia, mettendo in comune denaro con altri investitori, possono acquisire questo tipo di attività.
Gli investitori che hanno familiarità con la strategia di investimento degli inquilini in comune (TIC) possono vedere alcune somiglianze nel concetto di DST; tuttavia, è importante capire le differenze tra i due concetti. Mentre un TIC può avere fino a 35 investitori, ognuno dei quali detiene una quota del titolo indivisa e proporzionale alla proprietà, un DST può avere fino a 100 investitori (a volte più), con ciascun investitore che detiene un interesse beneficiario nel trust che, a sua volta, possiede il bene sottostante.
DST vs proprietà TIC
Ci sono due vantaggi che la struttura DST offre rispetto al concetto TIC.
Uno è che poiché un DST non è limitato a 35 investitori, l'investimento minimo può essere molto più basso, a volte nell'intervallo $ 100.000. Il secondo grande vantaggio è che in un DST, il prestatore concede un solo prestito a un mutuatario, lo sponsor del DST.
In un investimento TIC, il mutuante può finanziare fino a 35 prestiti separati, uno per ciascun investitore. In tempi di soldi stretti, tuttavia, il DST dà maggiore sicurezza ai creditori perché il creditore ha pienamente qualificato lo sponsor, che è la parte responsabile sottostante.
Essere consapevoli del fatto che il maggior numero di investitori, più il maggior numero di azioni può o non può proteggere il vostro investimento. Si consiglia un accurato controllo del partner / sponsor principale. Ci sono molti truffatori in questo business.
DST Rischi
Le DST non sono prive di rischi. Come per qualsiasi tipo di investimento immobiliare, gli investitori possono essere soggetti a elevati tassi di posti vacanti e insolvenze sul prestito.
Le DST non sono anche investimenti di proprietà esclusiva. Un DST è un investimento più passivo costituito da più proprietari e in definitiva controllato dal conduttore principale - lo sponsor. È importante per gli investitori che potrebbero prendere in considerazione la strategia dell'ora legale per consultare un professionista esperto in investimenti e ottenere una consulenza legale e fiscale competente.
Dopo un'approfondita valutazione, la struttura DST può rappresentare un'alternativa di investimento valida per investitori immobiliari qualificati. Ma solo il tuo consulente fiscale e un avvocato possono dirti se è giusto per te.
* Gli investitori accreditati sono persone il cui patrimonio netto è superiore a $ 1 milione e / o guadagna un reddito annuo di $ 200.000. Accreditamento per entità significa che le attività dell'entità sono superiori a $ 5 milioni e / o ciascun membro di entità deve essere un investitore accreditato come individuo.
Titoli offerti tramite Pacific West Securities, Inc. Membro FINRA / SIPC.
Questo materiale non è né un'offerta da vendere né la sollecitazione all'acquisto di alcun titolo. Le informazioni sono solo a scopo di discussione e informazione. Non è inteso a sostituire i consigli legali, fiscali o di pianificazione finanziaria competenti. I codici fiscali applicabili si applicano e si riferiscono esclusivamente alla legge federale. I singoli stati possono avere i propri codici fiscali aggiuntivi. Si prega di contattare il professionista fiscale e legale nel vostro stato. Queste informazioni sono fornite da fonti ritenute affidabili, ma dovrebbero essere utilizzate in combinazione con una consulenza professionale coerente con la situazione personale.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.
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