Sì, puoi comprare una casa in pensione
Non devi farlo in questo modo. Puoi ottenere un mutuo una volta che sei in pensione .
Per scoprire i requisiti specifici, ho intervistato Patrick Gavin, Branch Manager e VP di Mortgage Lending a tasso garantito, l'ottava più grande banca ipotecaria privata nella US Rate.
Patrick è stato un finanziatore dal 1974.
Diamo un'occhiata a quello che ho imparato da Patrick su quello che serve per ottenere un mutuo una volta che sei in pensione. Ho suddiviso le cose in 6 categorie principali di seguito.
Determinazione del reddito per i pensionati
I pensionati presumono che se non hanno uno stipendio, non si qualificheranno per un mutuo a causa della mancanza di reddito.
In realtà, i creditori hanno due metodi descritti di seguito che possono essere utilizzati per calcolare il reddito per un pensionato che attinge alle proprie risorse.
Drawdown From Retirement Method
Per i pensionati che stanno seguendo un piano in cui sono attualmente in pensione ma che potrebbero ritardare l'inizio della previdenza sociale o dei redditi da pensione, l'opzione più favorevole consiste nell'utilizzare un metodo di "prelievo sui beni" per determinare il reddito. Ecco come funziona.
Finché il mutuatario è 59 ½ il creditore può utilizzare prelievi recenti dai conti di pensionamento come prova di reddito. Ad esempio, supponiamo che le ultime dichiarazioni bancarie mostrino prelievi di $ 4.500 al mese da un'IRA (il creditore deve vedere i prelievi per almeno 2 mesi).
Questo $ 4.500 sarebbe considerato reddito mensile. A volte il creditore avrà bisogno di una lettera dal pianificatore finanziario o dall'istituto finanziario che confermi questi importi di prelievo.
Metodo di esaurimento delle risorse
Per i pensionati con molte attività investite, il metodo di esaurimento delle risorse per determinare il reddito può funzionare bene.
Con questo metodo, il prestatore inizia con il valore corrente delle attività finanziarie. Quindi sottrae qualsiasi importo che verrà utilizzato per i costi di chiusura e di acconto. Prendono il 70% del resto e lo dividono per 360 mesi.
Ad esempio, supponiamo che qualcuno abbia $ 1 milione in attività finanziarie. Useranno $ 50.000 per un acconto. Ciò lascia $ 950.000. Prendi il 70% di questo, che è $ 665.000 e dividi per 360. Il risultato, $ 1,847, è il reddito mensile utilizzato per qualificare il mutuatario.
Naturalmente, oltre alle entrate di cui sopra, verranno contate anche altre fonti di reddito come reddito da pensione, sicurezza sociale o reddito mensile da rendita.
Rapporti tra debito e reddito
Una volta determinato il reddito, il rapporto debito / reddito totale e il costo della spesa abitativa devono soddisfare i requisiti del mutuante.
Rapporto debito / reddito
Per un mutuo ipotecario qualificato (QM) che rientra nei requisiti normativi di approdo sicuro, non più del 43% del tuo reddito può essere destinato al servizio del debito. Questo rapporto tra pagamenti del debito e reddito è chiamato rapporto debito / reddito.
Il debito include i pagamenti obbligatori come alimenti e sostegno per i figli, nonché i pagamenti delle auto, i pagamenti dei prestiti agli studenti, i pagamenti minimi della carta di credito e il pagamento totale della casa previsto, compresi capitale, interessi, tasse sulla proprietà e assicurazione.
Una cosa che può ottenere pensionati in difficoltà in questo settore è la co-firma sui prestiti per i bambini adulti. Anche se sei un co-firmatario, questi pagamenti possono essere considerati come pagamenti obbligatori e possono ridurre la tua capacità di qualificarsi per un mutuo.
Rapporto spese abitative
Le spese di alloggio comprendono la quota capitale e interessi del mutuo, nonché le tasse e l'assicurazione (denominata PITI). Questo rapporto deve essere inferiore al 36%, il che significa che le spese di alloggio non possono superare il 36% del reddito.
Requisiti del punteggio di credito
Ogni istituto di credito avrà le proprie linee guida sul punteggio di credito, ma una cosa è certa: più basso è il punteggio di credito, più alto è il tasso di interesse. Se si desidera ottenere le tariffe migliori, ottenere il punteggio di credito a 780 o superiore.
Un punteggio di credito migliore può anche darti più spazio di manovra in altre aree qualificanti.
Ad esempio, Patrick lavorava con un mutuatario che aveva un punteggio di credito superiore a 780, e il mutuante ha fatto il prestito anche se il rapporto debito / reddito era al 48%.
Stato di occupazione
Un altro fattore utilizzato per determinare il tasso di interesse su un mutuo è l'occupazione prevista. Sarà una casa primaria o secondaria? Le case primarie ricevono tariffe migliori
Acconto
Come pensionato, l'acconto richiesto può variare in base al metodo di reddito utilizzato. Per il drawdown in modalità pensionamento, puoi ridurre il 5% in meno. Per il piano del metodo di esaurimento delle risorse, ridurre del 30%.
E se stai pensando di ottenere il tuo acconto prendendo una grossa fetta di denaro da un IRA o da un altro piano pensionistico con imposte differite, ti consiglierei di ripensarlo. Quel prelievo sarà tutto sommato imponibile e prendere una grossa fetta in un solo anno potrebbe metterti in una fascia più alta di tasse .
Liquidità post-closing
Un altro requisito sarà la quantità di attività liquide post-closing che hai a disposizione. I prestatori vogliono vedere che avrai almeno sei mesi di spese totali per l'alloggio (PITI) come riserva minima residua dopo aver comprato la casa. Per calcolare questo, il mutuante sommerà tutte le attività finanziarie che possono essere verificate (nel senso che è necessario disporre di estratti conto) e quindi utilizzare il 60-70% di tale importo.
Altre opzioni di prestito
Se si qualifica come un veterano, si consiglia di esaminare un prestito VA. Con un prestito VA puoi azzerare, ma invece di un acconto pagherai una commissione di finanziamento che può essere pari al 2,15% dell'importo del prestito per i nuovi utenti del programma e al 3,3% se hai sottoscritto un prestito VA precedente. Questa quota di finanziamento può essere finanziata nel prestito.
I prestiti VA richiedono un rapporto debito / reddito del 43% o meno e richiedono un reddito mensile residuo. Se si dispone di un sacco di reddito da reddito residuo residuo può essere determinato prendendo una media di due anni del dividendo e del reddito da interessi dalla Tabella B sulla dichiarazione dei redditi.
Richiedere un mutuo
Il modo migliore per scoprire che tipo di mutuo si può beneficiare è quello di parlare con un broker di mutui. Tasso garantito offre prestiti in tutti gli stati e ha anche un programma online che chiama ipoteca digitale in cui è possibile passare attraverso l'intero processo online. Offrono un credito di $ 250 per coloro che utilizzano questo programma.
Vuoi anche fare la tua due diligence sulla casa che stai comprando. Per questo, ti consiglio di controllare HouseFax. È come un CarFax®, ma per la tua casa. Ho gestito un HouseFax sulla mia proprietà e fortunatamente non ho trovato sorprese negative, ma ho sentito parlare di molte persone che hanno imparato tutti i tipi di cose interessanti sul passato della loro proprietà attraverso un HouseFax.
Dovresti avere un mutuo in pensione?
Mentre finivamo la nostra intervista, Patrick disse: "Alla fine della giornata la gente mi chiede qual è il miglior mutuo? La mia risposta è nessuna. "
Patrick ha ragione. La ricerca mostra che la maggior parte dei pensionati sta meglio pagando il mutuo prima del pensionamento .
Un'eccezione degna di nota, tuttavia, sarebbe il patrimonio netto più alto che potrebbe essere in grado di utilizzare il debito a proprio vantaggio anche durante la pensione .