Quella deduzione del bene immobile locativo potrebbe non essere così chiara come sembra
Realtà vs teoria
In teoria, il giusto tipo di immobili in affitto può essere un buon investimento, in particolare quando si tiene conto della capacità che offre di utilizzare le detrazioni fiscali associate.
E, ovviamente, il vantaggio chiave è che puoi usare i soldi di qualcun altro per pagare la proprietà e accumulare un bene.
Ma la realtà non sempre rispecchia la teoria. Ad esempio, supponiamo di voler acquistare un quadruplo. Raccogli tutte le informazioni pertinenti, ad esempio il prezzo di acquisto, l'acconto, i termini di finanziamento, i costi di riparazione che dovresti mettere in anticipo, le tasse immobiliari, i costi di manutenzione annuali stimati e gli affitti attesi. Quindi aggiungi una percentuale di posti vacanti attesi e costi aggiuntivi che potrebbero aumentare.
Contrastare tutto questo con eventuali detrazioni fiscali che la proprietà potrebbe fornire. Esegui i numeri attraverso un foglio di calcolo in modo da poter vedere l'effetto di eventuali detrazioni di imposte sugli affitti immobiliari che potresti essere in grado di utilizzare. Il foglio di calcolo dovrebbe includere la fascia fiscale e la possibilità di utilizzare eventuali perdite nette per il noleggio per compensare gli altri redditi.
Nozioni di base sulla deduzione fiscale dell'immobile
Quando possiedi un immobile in affitto, puoi svalutare il bene e questo crea una perdita da una prospettiva fiscale più spesso, anche quando il tuo reddito da locazione copre tutte le spese.
Questa perdita è spesso indicata come la detrazione dell'imposta sugli affitti immobiliari. Se puoi effettivamente usarlo dipende da quante altre entrate hai.
Se hai troppo poco reddito imponibile, la perdita non ti giova molto. E se hai un reddito imponibile eccessivo - $ 150.000 o più se sei single a partire dal 2017 - non sei autorizzato a utilizzare la perdita, le restrizioni si applicano a quanto di una perdita puoi richiedere se il tuo reddito lordo modificato modificato cade tra $ 100.000 e $ 150.000.
Questi numeri si applicano al singolo e capo dei contribuenti della famiglia, così come a coloro che sono sposati e presentano congiuntamente. Tagliali a metà se sei sposato e presentando un rendimento separato.
Se cadi da qualche parte tra questi parametri, la detrazione fiscale creata dal possesso di un pezzo di proprietà in affitto può essere vantaggiosa.
Ora diciamo che ci vuole più tempo del previsto per ottenere la proprietà in forma pronta per il noleggio. Inoltre, si scopre che gli affitti che puoi effettivamente addebitare sono inferiori a quelli che il tuo agente ti ha detto che sarebbero stati. Potresti averne tenuto conto con il tasso di posti vacanti che hai calcolato, ma probabilmente ti senti come se acquistare l'immobile non fosse una mossa così intelligente, dopo tutto.
Ma la detrazione fiscale che hai creato ti ha salvato da $ 4000 a $ 5000 in tasse. Quelli sono soldi veri che sarebbero stati pagati all'IRS nell'anno in corso in modo che possa bilanciarsi.
Come la detrazione fiscale influisce su altre decisioni di pianificazione
Ciò che decidi di fare finanziariamente in una parte della tua vita, come acquistare un investimento immobiliare, può influire su ciò che fai in altre parti della tua vita, come investire in un 401 (k) o Roth IRA. Se ti rendi conto di $ 4000 a $ 5,000 di risparmio fiscale, e a parità di altre condizioni, dovresti aumentare i tuoi 401 (k) contributi?
Non necessariamente. A causa della perdita del noleggio e delle altre detrazioni, l'aliquota fiscale effettiva potrebbe essere pari a circa il 15%. Potrebbe non avere senso investire denaro deducibile nel piano 401 (k) per risparmiare solo il 15 percento, quindi eventualmente pagare un'aliquota più elevata a 10 anni lungo la strada quando si ritira il denaro. Un contributo di Roth IRA avrebbe più senso in questa situazione.
Assicurati di dedicare del tempo per apprendere e comprendere tutte le regole e le ramificazioni della tua situazione fiscale e / o assumere un consulente finanziario qualificato prima di uscire e raccogliere quella proprietà in affitto e anche dopo aver iniziato a realizzare perdite a fini fiscali.