Oppure ha fatto una sorta di riparazione che è stata un miglioramento, un restauro o un adattamento in cui una parte significativa della proprietà o delle attrezzature è stata demolita e sostituita.
Quello che abbiamo qui è un'opportunità per fare una disposizione parziale della vecchia proprietà e capitalizzare la nuova proprietà.
Vi parleremo dell'idea e della matematica dietro le disposizioni parziali e vi forniremo un esempio con cui lavorare.
L'idea: se dobbiamo sostituirla, possiamo smaltire il vecchio e capitalizzare la nuova proprietà
Immagina un tetto. (Sì, questo è uno degli esempi che l'IRS fornisce nei suoi regolamenti finali, in più è facile per noi immaginarlo, quindi questo è l'esempio con il quale andremo a finire qui.) FYI per il testo completo di questi regolamenti, vedi TD 9689 , Linee guida relative alle disposizioni sulla proprietà ammortizzabile tangibile. (Finora, questo è l'unico posto online per trovare il testo completo di 26 CFR 1.168 (i) -8.)
Quindi abbiamo un cliente che ha una proprietà in affitto. Il cliente sostituisce il tetto. Il vecchio tetto si stacca e i materiali vengono riciclati o scartati. Il vecchio tetto non c'è più, eppure il costo del tetto è incluso nel costo dell'intero edificio. Quando il cliente ha acquistato la proprietà, il cliente ha pagato un prezzo, e quel prezzo era per la terra e l'edificio, e il tetto era decisamente parte dell'edificio. Quindi il costo del vecchio tetto è nel costo dell'edificio, che viene riportato sulla dichiarazione dei redditi del cliente e ammortizzato in 27,5 o 39 anni (rispettivamente per gli immobili residenziali o commerciali).
Una disposizione parziale significa che estraiamo il costo del vecchio tetto dal costo dell'edificio, smaltiamo quel vecchio tetto e capitalizziamo e iniziamo a svalutare il nuovo tetto. Ha senso?
Ci sarà un sacco di matematica coinvolti
"Non ho tempo per la matematica", mi disse un CPA all'inizio di aprile. Comprensibile.
Concentriamoci sul bene che questo fa il nostro cliente. Stiamo smaltendo il vecchio tetto? Sì. E lo stiamo vendendo? No. Quindi non ci sono proventi lordi dalla vendita. Quindi il guadagno sulla disposizione avrà zero proventi meno la base del costo residuo, il che significa che abbiamo una perdita. Questo è un numero di entrate negative che viene portato in prima fila nel 1040 . E i numeri del reddito negativo fanno cosa? Riducono il reddito totale, riducono il reddito lordo corretto, riducono il reddito imponibile e riducono le tasse.
Ma aspetta c'è di più. Le perdite riducono il reddito, e questo significa che diminuisce il reddito allo scopo di misurare le perdite passive di attività e misurare cose come la tassa sul reddito da investimento netto , la tassa addizionale di Medicare, l' imposta minima alternativa e tutta una serie di altri calcoli sensibili al reddito. Quindi se non hai il tempo di fare i conti, estendi e fai i conti quando hai un po 'di tempo al cervello. Trarrà beneficio al cliente ora e in futuro.
Trarrà beneficio al cliente in futuro? Sì, perché guarda al deprezzamento accumulato. Quando dismettiamo un bene parziale, rimuoviamo sia il costo sia l'ammortamento accumulato dall'asset originale. Otteniamo una perdita attualmente deducibile ora. E riducendo l'ammontare del deprezzamento accumulato, abbiamo meno ammortamenti per riconquistare se e quando la proprietà sarà venduta in futuro.
Non perdere mai l'opportunità di risparmiare denaro due volte.
The Steps in a Nutshell
- Misura il costo della proprietà sostitutiva
- Utilizzando questo costo, lavorare all'indietro per misurare il costo storico della proprietà originale.
- Abbiamo bisogno di un tasso di cambiamento.
- Utilizzando il tasso di variazione, sconto il costo attuale al costo storico.
- Base segregata e ammortamento.
- Smaltire l'attività parziale: calcolare l'utile o la perdita.
- Capitalizza e inizia a svalutare il nuovo asset.
Esempio
Un contribuente ha una proprietà in affitto residenziale. Ecco i fatti pertinenti:
Il contribuente compra la casa e la noleggia | |
Data di servizio per la casa: | 09/01/2011 |
Costo dell'edificio (non terra): | $ 250.000 |
Ammortamenti anticipati (fino alla fine del 2013): | $ 20.833 |
Il contribuente sostituisce il tetto | |
Il tetto viene messo in servizio | 2014/11/01 |
Costo del nuovo tetto: | $ 12.000 |
Passaggio 1: misurare il costo della proprietà sostitutiva
Questo è il $ 12.000 per il nuovo tetto, nell'esempio sopra. Da dove viene questo numero? Il cliente mi ha dato tutte le prove di pagamento e fatture per i roofer. Abbiamo aggiunto le spese. (Ora, ovviamente, le spese raramente si sommano a una cifra tonda, come i dodicimila sopra. Sto mantenendo il mio esempio facile da comprendere).
Passaggio 2: misurare il costo storico della proprietà originale
Per separare il costo originale del tetto (o qualsiasi altro componente dell'edificio per il quale vogliamo fare una disposizione parziale), l'IRS dice che possiamo usare "qualsiasi metodo ragionevole" per determinare il costo originale a condizione che il metodo sia " coerentemente applicato a tutte le parti dello stesso bene" (Regolamento del Tesoro 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Quindi quali sono i metodi ragionevoli?
- Solo per i restauri , utilizzare il metodo di sconto dell'indice dei prezzi di produzione.
- Assegnare il costo del bene originale sulla base di un rapporto tra il costo di sostituzione della dismissione parziale e il costo di sostituzione dell'intera attività.
- Studio di separazione dei costi.
- Documenti del contribuente.
"In genere, più comunemente vediamo il metodo di rollback dell'indice dei prezzi dei produttori", ha dichiarato Phil Zaman , un commercialista certificato che dirige i programmi di apprendimento presso CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC
Il metodo di sconto dell'indice dei prezzi del produttore funziona "solo per i restauri", ha ammonito Zaman. Noi "non possiamo usarlo per miglioramenti / miglioramenti o adattamenti".
"Lo sconto è come la capitalizzazione per interesse, ma al contrario", ha spiegato Zaman. Ha anche detto che il metodo dello sconto è il "più obiettivo dei metodi ufficialmente sanciti" delineati nella sezione 1.168 (i) -8 del Regolamento del Tesoro.
Un secondo metodo, ha detto Zaman, è quello di prendere il costo di sostituzione del componente e dividere per il costo di sostituzione per l'intera attività. Ciò si traduce in un rapporto che viene quindi moltiplicato per il costo originale dell'intera risorsa.
Un terzo metodo è quello di assumere professionisti per condurre uno studio sulla segregazione dei costi, che i contribuenti "possono fare in qualsiasi momento", ha detto Zaman.
Infine, i contribuenti che hanno effettivamente costruito la risorsa possono utilizzare i propri record per determinare il costo di ciascun componente.
Passaggio 2A: individuazione del tasso di sconto utilizzando l'indice dei prezzi alla produzione
Innanzitutto, possiamo utilizzare l' indice dei prezzi alla produzione per i prodotti finiti o il suo successore, l' indice dei prezzi alla produzione per la domanda finale .
- Questi indici possono essere trovati sul sito Web dei dati del Bureau of Labor Statistics.
- http://www.bls.gov/data/
- Quindi scorri verso il basso fino a dove dice Prezzi - Produttore .
- Quindi sotto quella sezione vedi dove si dice Dati delle materie prime compresi gli indici FD-ID "headline" .
- Ora guarda a destra e fai clic su Scelte migliori (l'icona con la stella).
- Questo ci dà diversi indici da cui scegliere.
- "Generalmente usi la domanda finale o i prodotti finiti (né quelli stagionalmente aggiustati)," dice Zaman.
- Quindi, scegli la domanda finale - WPUFD4.
- Oppure scegli Prodotti finiti - WPUSOP3000.
- L'indice della domanda finale inizia a novembre 2009 e prosegue.
- "I prodotti finiti (WPUSOP3000) risalgono al 1947", afferma Zaman.
- "Puoi regolare gli anni visualizzati nella parte superiore della pagina", sottolinea Zaman.
- Zaman inoltre avverte che potresti voler lavorare con un solo set di indici.
Copia i dati PPI pertinenti e incollali in un foglio di calcolo.
Per riferimento, ecco i due set di dati con i quali dobbiamo lavorare per il nostro esempio.
Tabella 1. Indice dei prezzi alla produzione - Domanda finale sulle materie prime (WPUFD4) | ||||||||||||
Anno | Jan | febbraio | mar | aprile | potrebbe | Giugno | Luglio | agosto | settembre | Ottobre | novembre | dicembre |
2011 | 103.4 | 104,2 | 105.2 | 105.9 | 106.1 | 106 | 106.3 | 106.4 | 106.6 | 106.3 | 106.4 | 106 |
2012 | 106.6 | 107.1 | 107.7 | 108 | 107.8 | 107.4 | 107.4 | 107.7 | 108.2 | 108.3 | 108.2 | 108 |
2013 | 108.3 | 108.8 | 109.1 | 109 | 108.8 | 109.2 | 109.5 | 109.5 | 109,4 | 109.7 | 109,4 | 109.3 |
2014 | 109.7 | 110.1 | 110,8 | 111 | 111.1 | 111.2 | 111.6 | 111.6 | 111.1 | 111.4 | 110.9 (P) | 110.5 (P) |
Tabella 2. Indice dei prezzi alla produzione - Merci finite merci (WPUSOP3000) | ||||||||||||
Anno | Jan | febbraio | mar | aprile | potrebbe | Giugno | Luglio | agosto | settembre | Ottobre | novembre | dicembre |
2011 | 184,4 | 186.6 | 189,1 | 191.4 | 192,5 | 191.4 | 192,2 | 191.7 | 192.6 | 191,8 | 191.7 | 191.1 |
2012 | 192 | 192.9 | 194.4 | 194.9 | 193,7 | 192.8 | 193.2 | 195,4 | 196,7 | 196,3 | 194.5 | 193,7 |
2013 | 194,8 | 196,3 | 196,6 | 195,9 | 196,8 | 197,2 | 197,2 | 197.9 | 197.3 | 196,9 | 196 | 196,5 |
2014 | 198 | 198,8 | 200.3 | 202 | 201,8 | 202.8 | 202.9 | 202.4 | 201,7 | 200.3 | 198,1 (P) | 195.6 (P) |
Note a piè di pagina: Se vedi (R) accanto a un indice, significa che il numero è stato Revisionato. (P) significa preliminare. "Tutti gli indici sono soggetti a revisione quattro mesi dopo la pubblicazione originale", afferma BLS.
Ora troveremo il tasso di sconto.
La casa in affitto è stata inizialmente messa in servizio il 1 ° settembre 2011. Evidenziamo in grassetto (sopra) gli indici per quella data.
Il tetto è stato messo in servizio il 1 ° novembre 2014. Allo stesso modo, evidenziamo in grassetto gli indici per quella data.
Ecco la parte matematica. Troviamo la variazione percentuale tra i due indici. Iniziamo con PPI-Commodities Final Demand (Tabella 1). La matematica va così:
Indice alla data di messa in servizio per il restauro | 110,9 | Novembre 2014 |
Indice alla data di inserimento del servizio per il componente originale | 106.6 | Settembre 2011 |
Variazione percentuale tra i due indici | ,040,337711 millions | = (110.9-106.6) /106.6 |
Esprimilo come percentuale. | 4,0338% |
- Utilizzando la domanda finale PPC-Commodities, ho un tasso di variazione (R FD ) pari al 4,03%.
Facciamo la stessa cosa, questa volta per il PPI-Commodities Finished Goods (Tabella 2).
Indice alla data di messa in servizio per il restauro | 198,1 | Novembre 2014 |
Indice alla data di inserimento del servizio per il componente originale | 192.6 | Settembre 2011 |
Variazione percentuale tra i due indici | ,028,556594 millions | = (198.1-192.6) /192.6 |
Esprimilo come percentuale. | 2,85,566 mila% |
- Usando le merci finite PPI-Commodities, ho un tasso di variazione (R FG ) pari al 2,86%.
Abbiamo ora trovato due diversi tassi di sconto (R FD e R FG ). Dal momento che l'IRS ci consente di utilizzare qualsiasi metodo ragionevole, ho bisogno di scoprire quale metodo sarà più ragionevole per il mio cliente. (Lo faremo al punto 4, sotto). Una volta deciso quale indice usare, ne prenderemo nota nel file permanente del client in modo che ricorderemo di utilizzare questo stesso metodo quando si effettuano ulteriori disposizioni parziali su questa stessa proprietà in affitto.
Ora abbiamo finito con il passaggio 2A.
Passaggio 2B: utilizzando il tasso di variazione, sconto il costo attuale al costo storico
Ci sono due modi matematicamente equivalenti per calcolare lo sconto.
- Dividere il costo di sostituzione di 1 + R; o
- Moltiplicare il costo di sostituzione del PPI per il mese originariamente messo in servizio e dividere per il PPI per i mesi in cui è stato sostituito.
Entrambi dovrebbero dare la stessa risposta. Per brevità, ti mostrerò solo il primo metodo.
Costo di sostituzione (RC) = $ 12.000
Il tasso di variazione (R) è R FD = 4,03% o R FG = 2,86%
Se R = R FD = 4,03% | Se R = R FG = 2,86% | |
RC / (1 + R) | 12.000 / (1 + 4,03%) | 12.000 / (1 + 2,86%) |
12.000 / (104,03%) | 12.000 / (102,86%) | |
11,535.1341 | 11666.3426 | |
Il costo storico del tetto originale è | $ 11.535 | $ 11.666 |
Quindi cosa stiamo dicendo qui? Per l'intero costo dell'edificio (originariamente 250.000), $ 11.535 o $ 11.666 di questo viene assegnato al tetto originale. Lo basiamo sul prendere il costo effettivo per sostituire il tetto ($ 12.000) e attualizzando questo costo utilizzando una delle due misure dell'Indice dei prezzi alla produzione. Quale metodo sarà migliore per il nostro cliente? Lo scopriremo nel passaggio 4.
Passaggio 3: Segregate base e ammortamento
Gli obiettivi qui sono di separare il bene originale e il suo deprezzamento in due beni. In questo modo possiamo disporre di uno e mantenere l'altro.
Prima ti mostrerò i risultati e poi parleremo di come farlo.
Segregating Basis and Depreciation se usiamo R FD = 4,03% | ||
Bene | Base non corretta | Ammortamento anticipato (fino alla fine del 2013) |
Edificio originale | 250.000 | 20.833 |
Dopo la segregazione: | ||
Edificio (meno vecchio tetto) | 238.465 | 19.872 |
Vecchio tetto | 11.535 | 961 |
Nuovo tetto | 12.000 | n / a |
Basi di separazione e ammortamento se utilizziamo R FG = 2,86% | ||
Bene | Base non corretta | Ammortamento anticipato (fino alla fine del 2013) |
Edificio originale | 250.000 | 20.833 |
Dopo la segregazione: | ||
Edificio (meno vecchio tetto) | 238.334 | 19.861 |
Vecchio tetto | 11.666 | 972 |
Nuovo tetto | 12.000 | n / a |
Avviso: i dati di base e di deprezzamento per l'edificio (meno il tetto vecchio) più il vecchio tetto sommano le cifre per l'edificio originale. (Vale a dire, 238.465 + 11.535 = 250.000 per la base, e allo stesso modo 19.872 + 961 = 20.833 per il precedente deprezzamento, nel grafico usando R FD sopra.) Non abbiamo perso alcuna base o alcun deprezzamento. Abbiamo semplicemente suddiviso l'importo originario in due beni separati.
Perché il precedente ammortamento avviene fino alla fine del 2013? Perché il nostro software fiscale calcolerà il deprezzamento per il 2014 una volta che avremo inserito correttamente le risorse.
Come ottenere questi numeri? La prima riga, relativa all'edificio originale, che proviene dal nostro software fiscale o dai programmi di ammortamento del cliente nel loro ritorno per l'anno scorso.
La cifra di base per il vecchio tetto: abbiamo bisogno di quella matematica sopra. Si noti la cifra di 11.535 per il vecchio tetto. Questo è R FD dall'alto. Potremmo anche usare R FG .
La cifra base dell'edificio meno tetto: abbiamo preso la base originale e sottratto il vecchio tetto.
Le cifre del deprezzamento per l'edificio meno vecchio tetto e per il vecchio tetto: ci sono due metodi per scoprire questo. C'è il metodo di William. E c'è il metodo di Phil Zaman. Il metodo di William va così:
- Dividere il costo storico del vecchio tetto per il costo totale originale per ottenere una percentuale,
- Quindi moltiplicare quello per le cifre di deprezzamento originali per trovare l'ammortamento attribuito al componente sostituito.
E il metodo di Zaman? Calcola l'ammortamento per l'edificio meno vecchio tetto e per il vecchio tetto.
L'ho calcolato in entrambi i modi. Usando il mio metodo, ho ottenuto $ 961,23 del deprezzamento attribuito al vecchio tetto. Usando il metodo di Zaman, ho ottenuto $ 961,24 di deprezzamento attribuito al vecchio tetto. Quindi, dopo l'arrotondamento, entrambi hanno dato la stessa risposta: $ 961. Mentre il mio metodo funziona bene perché possiamo fare la matematica in un foglio di calcolo, penso che il metodo di Zaman sia tecnicamente il modo accurato per farlo.
- Ecco un utile calcolatore di ammortamento che ho trovato su Internet mentre facevo ricerche per questo articolo. Aggiungi questo segnalibro, poiché ti tornerà utile più di una volta.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
Passaggio 4: Calcolo del guadagno o della perdita sulla destinazione parziale
Ecco i risultati e poi approfondiremo i dettagli.
Se R = R FD = 11.535 | |||
Proventi lordi | -0- | (i materiali sono stati rottamati) | |
Base di costo del componente | 11.535 | ||
Meno ammortamenti anticipati | (961) | ||
Minore deprezzamento attuale | -0- | Supponiamo zero per ora | |
Base rettificata | 10.574 | ||
Guadagno o perdita | (10.574) | ||
Se R = R FG = 11,666 | |||
Proventi lordi | -0- | (i materiali sono stati rottamati) | |
Base di costo del componente | 11.666 | ||
Meno ammortamenti anticipati | (972) | ||
Minore deprezzamento attuale | -0- | Supponiamo zero per ora | |
Base rettificata | 10.694 | ||
Guadagno o perdita | (10.694) | ||
Nota: sto ignorando il deprezzamento per l'anno in corso. Perché? Per il nostro scopo immediato in questo momento, dobbiamo capire quale metodo di sconto funzionerà meglio per il nostro cliente. E questo possiamo fare in un programma di fogli di calcolo. Quando si esegue il calcolo del guadagno / perdita effettivo, il nostro software fiscale calcolerà l'ammortamento dell'anno corrente e lo metterà nei posti giusti.
Guarda i due risultati. A seconda del metodo scelto per il tasso di sconto (R), abbiamo una perdita di $ 10.574 (utilizzando l'indice di domanda finale) o di $ 10,694 (utilizzando l'indice di merci finite). Quale sarà migliore per questo particolare cliente? La perdita di $ 10,694.
Prendo nota nel file del cliente che abbiamo scelto di utilizzare PPI-Commodities Finished Goods per calcolare le disposizioni parziali su questa proprietà in affitto. E ora trasferisco i calcoli appropriati (usando R FG ) al software fiscale.
Ora, pensiamo a cosa sta succedendo. L'indice dei prodotti finiti ha prodotto risultati migliori per questo particolare cliente. C'è un modo in cui avrei potuto accelerare il processo decisionale quindi non dovevo fare così tanto matematica? Ho notato che (R FD ) è 4,03% e (R FG ) è 2,86%, nel periodo di tempo rilevante in questo esempio. L'indice dei prodotti finiti, che aveva un tasso di variazione inferiore, ha portato a una base storica più ampia ea una perdita maggiore. Ipotizzo che qualunque sia il tasso di variazione più basso si tradurrà in una base storica più ampia, e quindi in una perdita maggiore. Continuerò a eseguire i calcoli in entrambe le direzioni fino a quando non capirò se questa è una dichiarazione vera o no.
Mettiamo insieme questo
Il nostro cliente ha sostituito il tetto della sua proprietà in affitto. È costato $ 12.000 per mettere su quel nuovo tetto. Abbiamo calcolato che il costo del vecchio tetto era di $ 11666 scontando il costo di sostituzione con l'Indice dei prezzi alla produzione. In questo scenario, il PPI per i prodotti finiti ha funzionato per essere il tasso di sconto più vantaggioso. Usando il costo storico, separiamo la base e il deprezzamento relativo al vecchio tetto dell'edificio. Manteniamo il resto dell'edificio sui libri e lo svalutiamo normalmente. Disponiamo del vecchio tetto, con una perdita di $ 10,694. Aggiungiamo il nuovo tetto alla sezione delle immobilizzazioni del nostro software fiscale e iniziamo a svalutarlo.
Come ha funzionato questo per il nostro cliente? Non solo il nostro cliente ha avuto una perdita di $ 10.694 a pagina uno del modulo 1040, ma questo ha anche ridotto il suo reddito per i limiti di perdita di attività passiva, che a sua volta hanno aumentato la perdita passiva che è stata detratta quest'anno. Questa maggiore perdita di attività passiva ha ulteriormente ridotto il suo reddito. Per un cliente nella fascia di imposta del 28%, potremmo aspettarci che il risparmio fiscale da una disposizione parziale sia 10.694 x 28% = $ 2.994. Ma poiché abbiamo abbassato il reddito abbastanza da sopportare più perdite passive di attività, i risparmi fiscali effettivi si sono rivelati di circa $ 4000.
Quindi, se stai pensando, ragazzo, questo è sicuramente un sacco di matematica. Forse mettere un sacco di soldi nella tasca del tuo cliente ti motiverà ad accendere il tuo foglio di calcolo e ad accumulare numeri.
Ulteriore lettura degli argomenti di Deducting Repairs, Disposizioni Parziali e dei nuovi "Repair Regs":
- Per ulteriori dettagli sulle disposizioni parziali, vedere l'articolo di Steve Nelson, Disposizioni parziali e le nuove norme sulla proprietà tangibile su Evergreen Small Business .
- Per una panoramica dei "reg di riparazione", consultare il mio articolo, Deducting Repair and Maintenance Expenses.
- L'IRS prolunga il tempo necessario per effettuare l'elezione a dismissione parziale del patrimonio (Parker Tax Publishing, 29 settembre 2014).
- Uno sguardo approfondito: IRS pubblica FAQ dettagliate che spiegano i regolamenti di riparazione (Parker Tax Publishing, 14 marzo 2015).
- Norme sulla proprietà tangibile - Riparazione Regs Guidance and Resources (AICPA.org).
- Ciò che i contribuenti devono sapere per conformarsi ai regolamenti sulle proprietà tangibili finali ( The Tax Adviser, AICPA.org, 1 aprile 2015).
- Set finale di riparazioni. Rilasciato ( The Tax Adviser, AICPA.org, 1 novembre 2014).
- Reg. Governare le disposizioni della proprietà deprecabile (Journal of Accountancy, 13 agosto 2014).
- Ultimo anno fiscale per richieste di risarcimento delle cessioni parziali pre-2014 (Moss Adams, novembre 2014).
- TD 9689, Orientamenti relativi alle disposizioni sulla proprietà ammortizzabile tangibile (IRS.gov)
- Pubblicazione 544, Vendite e Altre disposizioni delle attività (IRS.gov)