Pagare interessi ipotecari può ridurre il reddito imponibile
Queste regole per reclamare la detrazione si applicano fino al 2017.
Rivendicazione di interessi ipotecari domestici
È necessario dettagliare le detrazioni sul modulo 1040, schema A per richiedere l'interesse ipotecario. Ciò significa rinunciare alla deduzione standard per il tuo stato di archiviazione: si tratta di una o / o situazione. Puoi specificare o puoi o puoi richiedere la detrazione standard ma non puoi fare entrambe le cose.
La tabella A copre anche molte altre spese deducibili, tuttavia, comprese le tasse sulla proprietà immobiliare , le spese mediche e i contributi di beneficenza. A volte tutte queste somme superano di più la deduzione standard per il tuo stato di archiviazione, facendo valere il tempo e lo sforzo per dettagliare le tue deduzioni. Altrimenti, risparmierai più dollari delle tasse saltando la deduzione degli interessi dei mutui immobiliari e rivendicando invece la detrazione standard.
Di solito è consigliabile completare la Tabella A e confrontare il totale delle detrazioni dettagliate con la deduzione standard per scoprire quale metodo è più vantaggioso per te.
A partire dal 2017, la detrazione standard è di $ 6,350 per i contribuenti singoli e per i contribuenti sposati che presentano rendimenti separati. Sono $ 12.700 per i contribuenti sposati che archiviano congiuntamente e $ 9.350 per coloro che si qualificano come capofamiglia.
Ma attenzione: il Tax Tuts and Jobs Act introduce anche modifiche alla deduzione standard, aumentando in modo significativo questi numeri.
Potrebbe diventare più improbabile che nel complesso disporrete di detrazioni dettagliate per superare la detrazione standard a cui avete diritto se la nuova fattura fiscale entrerà in vigore nel 2018.
Qualificazione per la deduzione degli interessi ipotecari
L'interesse ipotecario include attualmente quello che si paga sui prestiti per l'acquisto di una casa, sulle linee di credito azionarie domestiche e sui prestiti per la costruzione. La versione del Senato del Tax Cuts and Jobs Act limiterebbe la deduzione al solo debito di acquisto, tuttavia, e eliminerebbe le linee di credito di equità domestica dalle qualifiche per questa detrazione.
La detrazione è anche limitata agli interessi che hai pagato sulla tua casa principale e / o su una seconda casa. Gli interessi pagati su terze o quarte case non sono deducibili.
Devi anche essere legalmente sul gancio per il prestito: il debito non può essere nel nome di qualcun altro a meno che non sia il tuo coniuge e stai presentando una dichiarazione congiunta. Deve essere un prestito in buona fede in quanto si ha l'obbligo contrattuale di restituirlo. Infine, la tua casa deve agire come garanzia per il prestito e i tuoi documenti ipotecari devono dichiararlo chiaramente.
La tua casa può essere un'abitazione unifamiliare, un condominio, una casa mobile, una cooperativa o persino una barca, praticamente qualsiasi proprietà che abbia "servizi per dormire, cucinare e servizi igienici", secondo l'Internal Revenue Service.
Determinare quanto interesse hai pagato
Dovresti ricevere il modulo 1098, una dichiarazione di interessi ipotecari, dal tuo istituto di credito ipotecario all'inizio del nuovo anno fiscale. Il modulo riporta l'interesse totale pagato durante l'anno precedente. Non è necessario allegare il modulo alla dichiarazione dei redditi perché l'istituto finanziario deve anche inviare una copia del modulo 1098 direttamente all'IRS.
Accertati che la deduzione degli interessi ipotecari da te richiesta per lo schema A corrisponda all'importo riportato sul modulo 1098. L'importo che puoi detrarre può essere inferiore all'importo totale visualizzato nel modulo in base a determinati limiti. Conserva il modulo 1098 con una copia della dichiarazione dei redditi presentata per almeno quattro anni.
Limitazioni del dollaro sul debito di acquisizione casa
I prestiti utilizzati per acquistare o costruire una residenza sono denominati "debito di acquisizione casa". Il termine si riferisce a qualsiasi prestito preso allo scopo di acquisire, costruire o migliorare sostanzialmente una casa qualificata.
Non è possibile detrarre interessi per più di $ 1 milione di debito di acquisto di abitazioni per la propria abitazione principale e / o residenza secondaria a partire dal 2017. La versione della House's Tagli fiscali e Jobs Act ridurrebbe a $ 500.000 nel 2018 se dovesse passare. Il limite è attualmente ridotto a $ 500.000 se sei sposato e file separatamente .
Il limite rimane a $ 1 milione per il 2017, tuttavia, quindi useremo quel numero per scopi illustrativi. Diciamo che hai preso in prestito $ 800.000 contro la tua residenza principale e $ 400.000 contro la tua residenza secondaria. Entrambi i prestiti sono stati utilizzati esclusivamente per acquisire le proprietà. Insieme, i prestiti ammontano a $ 1,2 milioni, superando l'attuale limite di $ 1 milione per il debito di acquisto di abitazioni.
Ora diciamo che entrambi i prestiti hanno un tasso di interesse fisso del 5%. L'interesse totale che hai pagato per l'anno è stato di $ 60.000. Potresti solo richiedere una detrazione dagli interessi ipotecari per $ 50.000 di quello, l'interesse sul primo $ 1 milione di debito di acquisto di una casa. I restanti $ 10.000 sono il risultato del valore del prestito che supera il limite di $ 1 milione, quindi non puoi rivendicarlo.
Limitazioni sul debito domestico
Un debito a casa è un prestito che stipuli per un motivo diverso da quello di acquisire, costruire o sostanzialmente per migliorare una casa qualificata. Può anche essere un prestito che si prende per migliorare una residenza qualificata, ma supera il limite del debito di acquisto di casa.
Non è possibile detrarre interessi per più di $ 100.000 di debito di equità domestica per la propria casa principale e / o la propria residenza secondaria. Questo limite è ridotto a $ 50.000 se sei sposato ma ti iscrivi separatamente. La tua detrazione per gli interessi azionari domestici può essere ridotta anche al di sotto del limite di $ 100.000 se il tuo indebitamento supera il valore equo di mercato della tua casa.
Per questo esempio, diciamo che hai preso in prestito $ 300.000 in una linea di credito azionario domestico. L'importo che hai preso in prestito non ha superato il valore equo di mercato della tua casa, quindi stai bene lì. Hai usato $ 150.000 del denaro per aggiungere una nuova family room alla tua residenza e hai speso i restanti $ 150.000 per la retta universitaria di tuo figlio.
La metà del prestito è trattata come debito di acquisto a casa perché è stato utilizzato per migliorare sostanzialmente la tua casa. Questa parte sarebbe soggetta alla limitazione del debito di acquisto casa. L'altra metà è trattata come debito di equità domestica perché non è stata utilizzata per migliorare la tua casa. Sareste in grado di dedurre gli interessi solo fino al limite di $ 100.000 su questa porzione. Quindi supponendo che tu abbia pagato un totale di $ 21.000 in interessi, si sarebbe rotto in questo modo:
- $ 10.500: debito di acquisto casa completamente deducibile sulla prima metà del prestito
- $ 7.000: Deductible debito di casa su due terzi della parte di equità domestica del prestito o $ 100.000 di quella parte di $ 150.000
- $ 3,500: debito azionario domestico non deducibile che rappresenta l'interesse pagato sulla parte del debito azionario domestico che ha superato $ 100.000
Dovresti anche segnalare $ 7.000 all'IRS come aggiustamento AMT su Modulo 6251. E ricorda, la versione del Senato della legge fiscale in sospeso potrebbe eliminare la detrazione per il debito azionario a partire dal 2018.
Mutui congiunti
Se detenete congiuntamente il mutuo con qualcun altro che non è il vostro coniuge, avete il diritto di detrarre solo gli interessi che avete personalmente pagato indipendentemente da chi di voi ha ricevuto il modulo 1098 dal mutuante. Ma c'è una scappatoia qui. I mutuatari che effettuano pagamenti in modo specifico per evitare la preclusione possono detrarre gli interessi pagati anche se gli interessi dovevano essere pagati da qualcun altro. I redattori di "Your Income Tax" di JK Lasser passano questo suggerimento:
"Il tribunale tributario ha consentito a un debitore congiunto di detrarre il pagamento della quota di un altro debitore di un mutuo se il pagamento viene effettuato per evitare la perdita di proprietà e il pagamento viene effettuato con i suoi fondi separati." (Pagina 328)
Prestiti per la casa
È possibile detrarre gli interessi sui mutui utilizzati per pagare le spese di costruzione. Il ricavato deve essere utilizzato per acquisire il terreno e per la costruzione della casa. Le spese sostenute nei 24 mesi precedenti il completamento della costruzione contano per il limite di $ 1 milione sul debito di acquisto di abitazioni.
Ma c'è un problema. Se si detengono interessi per un prestito di costruzione per due anni e si decide di vendere la proprietà anziché trasferirsi e utilizzarla come residenza, potrebbe essere necessario rideterminare i rendimenti per gli anni in cui è stato detratto l'interesse per caratterizzarlo come interesse di investimento anziché. Questo può limitare la sua deducibilità. In altre parole, l'IRS potrebbe desiderare qualche rimborso.
Punti a pagamento
I punti pagati sul debito di acquisto per le abitazioni primarie e secondarie sono completamente deducibili nell'anno in cui sono pagati, ma i punti pagati al rifinanziamento devono essere ammortizzati durante la vita del prestito. I punti non sono sempre riportati sul modulo 1098, ma potresti trovarli nella dichiarazione di chiusura dell'HUD-1.
Quando cercare l'aiuto di un professionista fiscale
Capire la deduzione degli interessi dei mutui per la casa è semplice per molti contribuenti. Sommare gli interessi segnalati sui moduli 1098 e inserire il totale nella Tabella A. È possibile utilizzare il foglio di lavoro nella Pubblicazione 936 per calcolare la detrazione consentita e calcolare l'aggiustamento AMT per il debito di equità domestica utilizzando il Foglio di lavoro per la modifica dell'interesse ipotecario domestico. nelle Istruzioni per il modulo 6251 .
Si consiglia di verificare con un professionista fiscale, tuttavia, se hai comprato o venduto la proprietà durante l'anno fiscale. In realtà, avrebbe senso chiedere il parere di un professionista delle tasse anche prima di acquistare o vendere beni immobili, se non altro per avere un controllo sulle conseguenze fiscali della vostra decisione.
E, naturalmente, vorrai continuare a guardare le notizie per gli aggiornamenti sulla bolletta delle tasse, se finirà per passare, e, in tal caso, le sue disposizioni finali.