I clienti si arrendono dopo numerosi tentativi.
Oggi, sono felice di dire che le banche sembrano aver girato un angolo. Mentre ci sono ancora sacche di discordia, nel complesso, le banche e le società di mutui sembrano fare un lavoro abbastanza credibile di far passare i loro clienti attraverso il processo senza troppo stress.
Molti dei nostri clienti vengono da noi sull'orlo della bancarotta . A volte semplicemente non sono consapevoli delle loro opportunità di modificare i loro prestiti. A volte sono troppo tardi prima di provare a modificare. A volte, le banche continuano a essere precluse anche se i loro clienti stanno cercando di vendere la proprietà, ottenere rifinanziamenti o hanno avviato il processo di modifica. Presentiamo un caso di fallimento per approfittare del soggiorno automatico , un'ingiunzione progettata per fermare questi pignoramenti e altre azioni di riscossione, dare ai debitori (è quello che chiamiamo le persone che archiviano i casi di bancarotta) un po 'di respiro, ed eliminare molto o tutti il resto del loro debito attraverso un caso del capitolo 7 , o impostato su un piano di rimborso in un caso capitolo 13 che affronterà non solo i loro arretrati di mutuo ma anche altri obblighi.
Il programma di modifica federale è chiamato Home Mortgage Program accessibile o HAMP. In questo articolo, vedremo cosa può fare HAMP e come funziona in un caso di fallimento.
Quindi qual è la differenza tra una modifica di rifinanziamento e un prestito?
Se hai bisogno di nuovi termini o di un modo per rendere la tua casa più accessibile, hai due possibilità: rifinanziare o modificare.
Un rifinanziamento sostituisce il vecchio prestito con uno completamente nuovo. Di solito, un rifinanziamento è progettato per ridurre il tasso di interesse o modificare termini meno favorevoli, come un tasso variabile, a condizioni più favorevoli. Può essere realizzato dal prestatore corrente o da un prestatore completamente nuovo. Richiede che il mutuatario sia affidabile e che il valore della proprietà non sia diminuito in modo che il prestito sia sott'acqua (il debitore deve molto più della proprietà.
Una modifica modifica i termini del prestito corrente. Non richiede lo stesso livello di solvibilità di un rifinanziamento, anche se il mutuatario deve dimostrare di avere abbastanza reddito per effettuare i pagamenti. In realtà, il programma di modifica del prestito è progettato per aiutare i proprietari di case che hanno subito una sorta di inversione finanziaria. Può essere permanente o temporanea se vi sono motivi per sospettare che le circostanze del mutuatario cambino. C'è spesso più flessibilità in ciò che un prestatore può essere disposto a fare per rendere il prestito accessibile, ma il tasso di interesse sarà spesso più alto di quanto il mutuatario potrebbe ottenere in un rifinanziamento.
È ancora possibile ottenere una modifica ipotecaria durante un caso di fallimento?
Sì. In effetti, molti dei miei clienti hanno modificato con successo i loro prestiti ed emerso dalla bancarotta con un minor numero di debiti e un mutuo intatto e aggiornato.
Chi può qualificarsi per una modifica ipotecaria?
Questo dipende dal tuo gestore e se il tuo prestito è di proprietà di una banca, di una società di mutui ipotecari o di entità come Fannie Mae o Freddie Mac. Ognuno ha i propri requisiti e criteri. Ma in generale, probabilmente si qualificherà se
- Stai spendendo più del 31% del reddito mensile sulle spese di alloggio (mutuo, assicurazione, tasse di proprietà, quote associative di proprietari di case).
- Altrimenti non sei idoneo per un rifinanziamento del mutuo.
- Sei delinquente o in pericolo di default a causa di un cambiamento nelle circostanze finanziarie.
- Il valore della casa è diminuito, e tu devi più della casa.
Le modifiche HAMP possono essere utilizzate per modificare i prestiti sulle residenze primarie e alcune proprietà locative.
Che cosa comporta la modifica del mutuo?
Applicazione
La prima è l'applicazione. La maggior parte dei finanziatori richiederà una prova di reddito per garantire che il debitore abbia almeno un reddito minimo per effettuare pagamenti modificati. La maggior parte dei finanziatori richiederà anche un rapporto di credito, anche se non è necessario un punteggio minimo o massimo. Questo di solito è per determinare quanto altro debito il mutuatario deve servire ogni mese.
Pagamenti di prova
Il secondo è il periodo di prova. Una volta che tutti i documenti sono stati completati e il creditore determina che il mutuatario soddisferà probabilmente i suoi requisiti minimi, al mutuatario verrà offerta l'opportunità di effettuare una serie di pagamenti di prova. Tre pagamenti sono il numero che vedo più spesso.
Una volta che i pagamenti di prova sono stati effettuati con successo, il mutuante prenderà una decisione definitiva sulla modifica e offrirà la modifica al mutuatario.
Quali condizioni di prestito cambieranno?
L'obiettivo di una modifica HAMP è di rendere il prestito accessibile per il mutuatario e impedire al creditore di perdere più di quanto deve. Il creditore può modificare praticamente qualsiasi termine di pagamento incluso
- Abbassare il tasso di interesse
- Conversione del prestito da una tariffa variabile a una tariffa fissa
- Estensione della lunghezza, ad esempio da 30 a 40 anni
- Aggiunta di arretrati al back-end del prestito
- Rinviare alcuni dei principali
- Perdona qualcuno del preside
Che dire di modifiche e fallimenti?
Quando qualcuno presenta un caso di fallimento, il tribunale fallimentare prende la giurisdizione su quasi tutto ciò che riguarda le finanze del filer. Il debitore (è ciò che chiamiamo la persona che archivia una richiesta di fallimento) può continuare le transazioni quotidiane come acquistare generi alimentari e pagare bollette, cose che chiamiamo "ordinario corso degli affari".
Una modifica del prestito non è "normale corso degli affari". Se il tribunale fallimentare deve intervenire per approvare la modifica dipende in gran parte dal fatto che il caso sia il capitolo 7 o il capitolo 13. In un caso del capitolo 7, che durerà in genere da quattro a sei mesi, alcuni istituti di credito chiederanno al debitore di ottenere un tribunale approvazione. In un capitolo 13, al debitore è sempre richiesto di ottenere l'approvazione del tribunale indipendentemente dal fatto che il prestatore lo richieda o meno. Per ottenere l'approvazione del tribunale, l'avvocato del debitore dovrà presentare una mozione alla corte.
In un caso del capitolo 13 , il debitore propone un piano per pagare i suoi debiti effettuando un pagamento a un trustee che distribuisce il denaro ricevuto ai creditori che hanno presentato reclami adeguati . Il piano deve includere alcuni tipi di debito come le imposte sul reddito scadute o gli obblighi di sostegno interno come il mantenimento dei figli e gli alimenti. Può includere arretrati dovuti alla società di mutui e debiti garantiti come automobili ed elettrodomestici.
Perché in quasi tutti i casi, gli arretrati del mutuo saranno inclusi nella modifica, l'avvocato del debitore dovrà anche presentare una mozione per modificare il piano di pagamento del capitolo 13 per rimuovere gli arretrati. A seconda di ciò che il debitore potrebbe aver intenzione di realizzare con il piano del capitolo 13 - ripagare il debito prioritario come le tasse sul reddito recenti o il mantenimento dei figli, o rendere più conveniente il pagamento di un'auto includendolo in un piano del capitolo 13 - il debitore può decidere che un caso del capitolo 13 non è più necessario o utile. A quel punto, può considerare se potrebbe essere consigliabile convertire il caso in uno in base al Capitolo 7, oppure eliminarlo del tutto.
Come funziona in un caso di fallimento
Ecco un esempio: diciamo che il debitore ha presentato un caso per il capitolo 13 e ha incluso $ 5000 in rate del mutuo scaduto. Dopo che il caso del capitolo 13 è stato depositato, il debitore richiede una modifica del prestito con la sua società di mutui. Mentre nel Capitolo 13, continua a effettuare pagamenti al Capitolo 13, che include i $ 5.000 dovuti alla società di mutui.
Diciamo che un anno dopo la presentazione del caso, la modifica del mutuo è approvata. A quel punto, il creditore è stato pagato $ 1.000 attraverso i pagamenti al trustee del Capitolo 13. La modifica del prestito include i $ 4.000 che rimangono dovuti alla richiesta di arretrati.
Il debitore non vuole più denaro "extra" per andare alla società di mutui, quindi il suo avvocato dovrà fare due cose. In primo luogo, l'avvocato presenterà una mozione con il tribunale fallimentare chiedendo al tribunale di approvare la modifica del mutuo. A volte il movimento deve essere impostato per un'audizione davanti al giudice. A volte può essere archiviato per un determinato periodo di tempo, spesso 24 giorni, per consentire a qualsiasi parte interessata di opporsi ad esso. Se nessuna parte si oppone e i termini sono favorevoli al debitore, è altamente probabile che il giudice fallimentare lo approvi. Se una parte si oppone, la modifica sarà impostata per un'audizione per consentire a tutte le parti di testimoniare e discutere con il giudice.
Una volta che ha ricevuto un ordine dal tribunale che approva la modifica, e il debitore entra effettivamente nel contratto di modifica, il suo avvocato chiederà al tribunale di modificare i termini del piano per rimuovere gli arretrati alla società di mutui. Ciò comporterà anche una mozione. Il processo è simile alla mozione per la modifica del prestito. La mozione è impostata per l'ascolto, o rimane in archivio per un certo periodo di tempo per dare ai creditori la possibilità di controllare e contestare, se del caso.
Oppure il debitore può rinunciare al processo di modifica del piano e depositare una mozione da convertire in un Capitolo 7 o una mozione per respingere del tutto il caso, a seconda di qualsiasi altra cosa il debitore potrebbe nascondersi nel suo quadro finanziario. Ulteriori informazioni sul software di fallimento .