Offerte nitide sulle offerte di acquisto possono ritorcersi contro
Sai chi ama davvero tra cui una clausola di escalation in un'offerta di acquisto ? Agenti immobiliari. Soprattutto gli agenti del compratore sembrano essere molto frastornati da questa pratica. Ma gli agenti non sono da biasimare per l'interesse nelle clausole di escalation perché spesso sono gli stessi compratori di case a portarlo su suggerendo che una clausola di escalation, chiamata anche offerta acuta, potrebbe essere una buona idea.
Cos'è una clausola di escalation?
Una clausola di escalation viene generalmente utilizzata in una potenziale situazione di offerta multipla .
È sinonimo di frase: offerta acuta. È usato per cercare di spremere tutta la concorrenza in una procedura di gara competitiva. Fondamentalmente, si dice che un acquirente pagherà l'importo X, che potrebbe essere qualsiasi numero compreso tra $ 100 e centinaia di migliaia, al di sopra e al di là della più alta offerta ricevuta dal venditore, e generalmente contiene un massimale.
Un tipico tipo di clausola di escalation potrebbe leggere come segue: L'acquirente accetta di pagare $ 1.000 in più rispetto alla più alta offerta ricevuta dal venditore, per non superare un prezzo di vendita di $ 315.000. Un acquirente potrebbe voler utilizzare questa clausola in un'offerta di acquisto se sembra che altri acquirenti potrebbero aumentare il prezzo sopra il prezzo indicato.
Dire che la proprietà è quotata a $ 295.000. Ha tutte le campane e fischia un desiderio del compratore, e si trova in un quartiere ad alta richiesta in un tranquillo cul-de-sac. A volte, un agente di quotazione consiglierà agli acquirenti che tutte le offerte saranno presentate in un determinato giorno ad una certa ora, e questo potrebbe essere il primo indizio che il venditore si aspetta di ricevere più di una offerta.
In questo ipotetico caso del mercato di un venditore caldo e di una splendida casa quotata a $ 295.000, un venditore potrebbe ricevere offerte come:
- $ 290.000 (perché c'è sempre qualcuno che crede che nessun altro farà un'offerta).
- $ 295.000
- $ 305.000
- $ 310.000
Se il quarto acquirente invia un'offerta con una clausola di escalation come indicato sopra, ciò significherebbe che l'acquirente accetterà di pagare al venditore $ 311.000.
L'acquirente è felice perché il prezzo è di $ 4000 al prezzo massimo che l'acquirente era disposto a pagare e il venditore ottiene l'offerta più alta. Sembra tutto bene e bene, ma è così?
Svantaggi a una clausola di escalation
Dal punto di vista del venditore, una clausola di escalation potrebbe non essere l'opzione migliore per il venditore. L'accettazione di un'offerta con una clausola di escalation indica che il venditore non può più presentare offerte di contropartita alle altre parti né continuare a negoziare. Nell'esempio sopra, l'acquirente ha prelevato denaro dal tavolo. Il venditore ha perso $ 4000.
Questo si basa sul fatto che l'offerta principale effettiva dell'acquirente sia stata di $ 315.000. Potrebbe essere stato più alto, ma un venditore che accetta un contratto con una clausola di escalation non saprà mai quanto un acquirente possa fare un'offerta più alta.
Inoltre, in questo tipo di situazione di offerta multipla, potrebbe essere nell'interesse del venditore emettere una controfferta. In alcuni stati come la California, ad esempio, un venditore può fare una controproposta diversa per ciascuno degli acquirenti, se il venditore lo desidera, o solo per uno o due acquirenti. (Citiamo la California perché lo stato tende a guidare la nazione.) Il venditore ha in genere più opzioni disponibili in una situazione di offerta con più controparti. Ogni controfferta può essere pesata e analizzata separatamente.
Supponiamo, ad esempio, che il venditore decida che la domanda del mercato è così forte per la casa che il venditore potrebbe scegliere di non accettare nessuna delle offerte di acquisto né di contrastare nessuna delle offerte. Questa è sempre una possibilità. In questo tipo di situazione, il venditore potrebbe cambiare il prezzo di vendita della casa per, ad esempio, $ 315.000 e ricominciare l'offerta. Lo svantaggio di questo scenario, tuttavia, è che potrebbero non esserci acquirenti immediati o che i giorni di mercato potrebbero durare più a lungo, e questo è sempre un rischio quando il venditore aumenta il prezzo. Tuttavia, potrebbe essere una soluzione valida, e vale la pena considerarla invece di accettare un contratto di clausola di escalation.
Perché gli acquirenti gravitano verso le clausole di escalation
Non tutti i compratori di casa godono della suspense e della tensione che deriva dal territorio di negoziazione per acquistare una casa .
Gli acquirenti sono anche preoccupati di competere e alcuni si rifiutano di presentare un'offerta in una situazione di offerta multipla. Con l'introduzione di una clausola di escalation, può aumentare la possibilità di accettazione dell'offerta da parte dell'acquirente e imposta determinati parametri che definiscono la zona di comfort dell'acquirente.
Se la clausola di escalation è "legale" in ogni stato dipende dall'interpretazione legale. Ciò non impedisce agli agenti di suggerirlo o agli acquirenti di volerlo fare. Per tutti gli scopi pratici, tuttavia, potrebbe sembrare molto più semplice per l'acquirente fare semplicemente un'offerta massima e migliore e farla finita.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.