Alcune spese possono aumentare la vostra base di costi e ridurre i guadagni in conto capitale
Detto questo, il tuo guadagno potrebbe essere maggiore dell'esclusione o della proprietà che potresti non essere qualificato. Questo può lasciarti a chiedermi quali siano le eventuali spese associate alla vendita deducibili dalle tasse.
La vostra base di costo e l'imposta sui guadagni in conto capitale
Puoi includere tutti i tipi di spese di vendita nella base dei costi della tua casa. La base di costo è ciò che viene sottratto dal prezzo di vendita per determinare quanto di un guadagno - o in alcuni casi una perdita - ti sei reso conto.
L'aggiunta di spese aumenta la base dei costi e una base di costo più elevata riduce il guadagno in conto capitale. Se hai meno di un guadagno, hai maggiori probabilità di rientrare nel limite di esclusione, e se il tuo guadagno non è escluso, pagherai le tasse con meno. È un bel po 'tutto intorno.
Puoi detrarre tutte le spese ragionevoli e consuete per far vendere la tua casa, comprese tutte quelle spese che paghi alla chiusura più eventuali miglioramenti che prolungano la vita utile della proprietà.
La maggior parte dei costi associati alla preparazione della proprietà in vendita e alla vendita può essere considerata una detrazione. La sezione Base rettificata della Pubblicazione IRS 523 offre un elenco completo delle possibili modifiche che puoi apportare alla tua base di costo aggiungendo questi costi.
Conserva tutte le ricevute in modo da non tralasciare nulla.
L'esclusione delle vendite domestiche dal capitale guadagna tasse
La maggior parte delle persone non deve preoccuparsi di pagare le imposte sulle plusvalenze quando vendono le loro case perché le coppie sposate possono escludere fino a $ 500.000 di guadagno e i singoli contribuenti possono escludere fino a $ 250.000.
Naturalmente, come per la maggior parte delle cose legate alle tasse, ci sono alcune regole di qualificazione.
Entrambi i coniugi - o un singolo contribuente, se non è sposato - devono aver vissuto in casa per almeno due degli ultimi cinque anni precedenti la vendita. Devi possedere la proprietà anche per almeno due di questi cinque anni. Le cifre dell'IRS ne fanno la tua residenza principale.
Se sei sposato e stai presentando una dichiarazione congiunta, solo uno di voi deve superare il test di proprietà.
Non devi possedere la casa e viverci contemporaneamente. Potresti aver vissuto in casa come inquilino per un po 'prima di acquistarlo. Né devi vivere lì nel momento in cui lo vendi. Il periodo di residenza di due anni può verificarsi in qualsiasi momento, purché entro tale periodo di cinque anni.
Se hai un comproprietario, ad esempio, hai acquistato la proprietà con qualcun altro a cui non sei sposato, ognuno di voi può prendere la sua esclusione di $ 250.000.
C'è un ultimo problema: tu o tu o il tuo coniuge o comproprietario non potete pretendere un'esclusione per un guadagno dalla vendita di un'altra casa nei due anni immediatamente precedenti la vendita della casa.
Cosa è tassato come guadagno a lungo termine?
Qualsiasi guadagno che realizzi sull'ammontare di esclusione sarà tassato come guadagno di capitale a lungo termine se sei proprietario della casa per più di un anno.
L'aliquota d'imposta sui guadagni in conto capitale a lungo termine è 0 percento, 15 percento o 20 percento a seconda di quale fascia di reddito si colloca.
La maggior parte dei contribuenti paga l'imposta sulle plusvalenze al tasso del 15 percento, quindi potrebbe essere necessario dedicare il 15 percento del proprio reddito imponibile all'IRS se non si qualifica per l'esclusione se il suo guadagno è maggiore dell'esclusione.
L'effetto delle tasse statali
Controlla anche l'aliquota d'imposta sulle plusvalenze nel tuo stato. Eventuali tasse statali che devi pagare per la vendita della casa non ridurranno il tuo guadagno in conto capitale, ma puoi almeno includerle insieme ad altre imposte sul reddito statale che hai pagato sulla Tabella A se specifichi le tue deduzioni .
La tua deduzione è limitata a $ 10.000, tuttavia, a partire dal 2018, e questo limite si applica alle imposte sul reddito pagate allo stato e alle tasse locali.
Puoi solo detrarre $ 10.000 del totale quando li aggiungi tutti insieme.
Se possedete la proprietà per meno di un anno, è un guadagno in conto capitale a breve termine e non si qualificherà per l'esclusione perché non soddisfate le regole di residenza o di proprietà. Questo tipo di guadagno è tassato alle aliquote ordinarie insieme alle altre entrate. In altre parole, pagherai effettivamente la percentuale di qualsiasi fascia fiscale in cui ti trovi dopo aver preso tutti i crediti d'imposta e le detrazioni disponibili.
Che dire della proprietà separata?
Cosa succede con il frigorifero della tua casa e tutti quegli altri elettrodomestici? Questi sono considerati separati da casa tua. Se li vendi separatamente, è molto probabile che lo farai per meno di quello che hai pagato per loro. Sfortunatamente, se prendi una perdita - e probabilmente lo farai - questa perdita non è deducibile dalle tasse.
Puoi comunque recuperare un po 'di soldi vendendoli, comunque. Se gli apparecchi sono abbastanza nuovi, dovresti essere in grado di recuperare una ricevuta per i loro prezzi di acquisto. Se gli apparecchi sono vecchi, potrebbero non avere molto valore, ma puoi avere un'idea dei valori di mercato giusto sfogliando annunci pubblicitari locali, eBay o craigslist per apparecchi simili.
Naturalmente, i proventi rappresentano anche il reddito imponibile, quindi potresti semplicemente voler risparmiare qualche aggravamento semplicemente includendoli nella vendita della casa.