Tutto ciò che guadagna dalla tua casa non è un reddito imponibile
Non è necessariamente così. Molti contribuenti possono conservare la maggior parte, se non la totalità, di quei soldi. È possibile escluderlo dal reddito imponibile utilizzando l'esclusione dalla vendita a domicilio fornita dall'Internal Revenue Code.
Un'esclusione di $ 250.000 sulla vendita di una casa principale
Le persone non sposate possono escludere fino a $ 250.000 di profitto dalla vendita della loro casa principale. Puoi escludere $ 500.000 se sei sposato.
Ecco come funziona: se sei single e realizzi un profitto di $ 200.000 sulla vendita della tua casa, non devi riportare alcuno di quei soldi come reddito imponibile. È inferiore all'importo di esclusione di $ 250.000 a cui hai diritto. Se realizzi un profitto o un guadagno di $ 255.000, devi dichiarare $ 5.000 come guadagno in conto capitale.
Naturalmente, si applicano alcune regole.
La regola 2-Out-Of-5-Year
L'esclusione dipende dal fatto che la proprietà sia la vostra residenza, non un investimento immobiliare. Devi aver vissuto in casa per almeno due degli ultimi cinque anni immediatamente precedenti la data della vendita.
I due anni non devono essere consecutivi e in realtà non devi vivere lì alla data della vendita. Puoi vivere in casa per un anno, affittarlo per tre anni, quindi tornare indietro per 12 mesi.
L'IRS calcola che se hai passato così tanto tempo sotto quel tetto, la casa si qualifica come la tua residenza principale.
Puoi utilizzare questa regola di 2 anni su 5 per escludere i tuoi profitti ogni volta che vendi la tua casa principale, ma questo significa che puoi richiedere l'esclusione solo una volta ogni due anni perché devi trascorrere almeno tanto tempo in residenza.
Non puoi aver escluso il guadagno su un'altra casa negli ultimi due anni.
Eccezioni alla regola 2-Out-of-5 Year
Se vivessi nella tua casa meno di 24 mesi, potresti essere in grado di escludere almeno una parte del guadagno se ti qualifichi per una delle poche circostanze speciali. Puoi quindi calcolare la tua esclusione parziale in base alla quantità di tempo in cui hai effettivamente vissuto lì.
Conta i mesi in cui sei stato in residenza, poi dividi il numero per 24. Moltiplica questo rapporto di $ 250.000 o di $ 500.000 se sei sposato. Il risultato è l'importo del guadagno che è possibile escludere dal reddito imponibile.
Ad esempio, potresti aver vissuto a casa tua per 12 mesi, quindi hai dovuto venderlo per un motivo valido. Non sei sposato Dodici mesi divisi per 24 mesi esce a 0,50. Moltiplicalo per la tua massima esclusione di $ 250.000. Il risultato: puoi escludere fino a $ 125.000 o il 50 percento del profitto.
Se il tuo guadagno è superiore a $ 125.000, includi solo l'importo superiore a $ 125.000 come reddito imponibile sulla dichiarazione dei redditi. Se ti rendi conto di un guadagno di $ 150.000, dovresti denunciare e pagare le tasse su $ 25.000. Se il tuo guadagno è uguale o inferiore a $ 125.000, puoi escludere l'intero importo dal tuo reddito imponibile.
Lapse qualificanti in residenza
Non devi contare assenze ragionevolmente temporanee da casa come non viverci. Hai il permesso di trascorrere del tempo in vacanza o per motivi di lavoro assumendo che tu mantenga ancora la proprietà come residenza e intendi tornare lì.
E se effettivamente devi trasferirti, potresti qualificarti per l'esclusione parziale. Se hai vissuto a casa tua per meno di due anni, puoi escludere una parte del tuo guadagno se la tua posizione di lavoro è cambiata. Questa eccezione si applica se hai iniziato un nuovo lavoro o se il tuo attuale datore di lavoro ti ha richiesto di spostarti in una nuova posizione.
Se stai vendendo la tua casa per motivi medici o di salute, documenta questi motivi con una lettera del tuo medico. Anche questo ti permette di vivere in casa per meno di due anni. Non è necessario presentare la lettera con la dichiarazione dei redditi , ma conservarla insieme ai propri dati personali nel caso in cui l'IRS richieda la conferma.
Dovrai anche documentare qualsiasi circostanza imprevista che potrebbe costringerti a vendere la tua casa prima di aver vissuto lì il periodo di tempo richiesto. Secondo l'IRS, una circostanza imprevista è "il verificarsi di un evento che non avresti potuto ragionevolmente prevedere prima di acquistare e occupare la tua casa principale", come disastri naturali, un cambiamento nel tuo impiego o nella disoccupazione che ti ha lasciato incapace di soddisfare i bisogni di base spese di soggiorno, morte, divorzio o nascite multiple dalla stessa gravidanza.
I membri del servizio attivo non sono soggetti alla regola di residenza. Possono rinunciare alla regola per un massimo di 10 anni se sono in "servizio ufficiale esteso qualificato". Ciò significa che il governo ti ha ordinato di risiedere negli alloggi del governo per almeno 90 giorni o per un periodo di tempo senza una data di fine specifica. Ti qualificherai anche se ti trovi in una stazione di servizio distante 50 miglia o più da casa tua.
La regola di proprietà
È inoltre necessario possedere la proprietà per almeno due degli ultimi cinque anni. Puoi possederlo in un momento in cui non vivi lì o vivi lì per un periodo di tempo senza possederlo veramente. I due anni di residenza e i due anni di proprietà non devono essere concomitanti.
Potresti aver affittato la tua casa e aver vissuto lì per tre anni, poi l'hai acquistato dal tuo padrone di casa. Prontamente sei uscito e l'hai affittato ad un altro individuo, quindi l'hai venduto due anni dopo. Hai rispettato la proprietà e la residenza di due anni di regole: hai vissuto lì per tre anni e l'hai posseduta per due.
I membri del servizio possono rinunciare a questa regola anche per un massimo di 10 anni se sono in servizio esteso ufficiale qualificato.
Contribuenti sposati
I contribuenti coniugati devono presentare una dichiarazione congiunta per richiedere l'esclusione, ed entrambi devono rispettare la regola della residenza di 2 anni su 5, sebbene non debbano aver vissuto nella residenza nello stesso momento. Solo un coniuge deve soddisfare il test di proprietà.
Se un coniuge muore durante il periodo di proprietà e il sopravvissuto non si è risposato, può usare la residenza del coniuge defunto e il tempo di proprietà come suo.
Divorziati contribuenti
Il possesso da parte del tuo ex coniuge della casa e del tempo che vive in casa può essere considerato come tuo se acquisti la proprietà in un divorzio. Puoi aggiungere questi mesi al tuo tempo di proprietà e vivere lì per soddisfare le regole di proprietà e residenza.
Segnalazione del guadagno
Se si realizza un profitto superiore agli importi di esclusione o non si qualifica, il reddito sulla vendita della propria abitazione è riportato nell'Allegato D come guadagno in conto capitale . Se possedete la vostra casa per un anno o meno, il guadagno viene segnalato come guadagno in conto capitale a breve termine. Se l'hai posseduto più di un anno, viene segnalato come guadagno in conto capitale a lungo termine.
I guadagni a breve termine sono tassati allo stesso tasso del reddito regolare mentre i tassi sui guadagni a lungo termine sono più favorevoli: zero, 15 o 20 percento, a seconda della fascia fiscale.
Mantenere una documentazione accurata è fondamentale. Assicurati che il tuo agente immobiliare sappia che sei idoneo per l'esclusione se lo fai, offrendo la prova se necessario. Altrimenti, lei deve rilasciare un Modulo 1099-S e inviare una copia all'IRS. Questo non ti preclude di rivendicare l'esclusione ma può complicare le cose.
Se si riceve il modulo 1099-S, è necessario segnalare la vendita di casa sulla dichiarazione dei redditi. Consultare un professionista fiscale per assicurarsi che non si prenda un colpo di imposta se non è necessario.
Calcolo della base dei costi e dell'utilità del capitale
La formula per calcolare il tuo guadagno consiste nel sottrarre la tua base di costo dal tuo prezzo di vendita.
Inizia con ciò che hai pagato per la casa, quindi aggiungi i costi sostenuti per l'acquisto, come le commissioni per i titoli e gli averi e le commissioni per gli agenti immobiliari . Ora aggiungi i costi dei principali miglioramenti apportati, ad esempio la sostituzione del tetto o della fornace. Spiacente, dipingere la stanza di famiglia non conta.
Sottrarre eventuali ammortamenti accumulati che potresti aver assunto nel corso degli anni, ad esempio se hai mai preso la detrazione dell'home office. Il numero risultante è la vostra base di costo.
Il tuo guadagno in conto capitale sarebbe il prezzo di vendita della tua casa meno la base di costo. Se si tratta di un numero negativo, hai avuto una perdita. Sfortunatamente, non puoi detrarre una perdita dalla vendita della tua casa principale.
Se il numero risultante è positivo, hai realizzato un profitto. Sottrai l'importo della tua esclusione e il saldo è il tuo guadagno tassabile.