Complessità di vendere due case per acquistare una casa

Consolidare due case in una casa richiede una strategia

Quando lavoro con una coppia nelle fasi iniziali della vendita di due case per comprarne una, trovo che spesso si attaccano inizialmente al piano di gioco sbagliato, pensando che dovrebbe essere così semplice. Il piano di gioco è di solito quello di comprare una casa , seguito dalla vendita delle altre due case. Quel piano ha un senso logico per la maggior parte delle persone. Non è il modo in cui vendere due case per comprare una casa funziona per la maggior parte di noi.

Opzione 1: acquisto di una casa, seguito dalla vendita di 2 case

Il primo problema con quel tipo di piano è ottenere un mutuo qualificato.

Ovviamente, se due venditori vendono ciascuno una casa con l'intenzione di comprare una casa insieme come coppia, e il finanziamento non è coinvolto, è molto più facile. I venditori con case o case libere e pulite con abbastanza capitale per generare denaro per comprare una casa in totale libertà hanno più libertà di seguire questa opzione. Ma la realtà è che molte persone accettano un mutuo per comprare una casa. Il che significa che le parti potrebbero aver bisogno di qualificarsi per il mutuo oltre a poter permettersi un pagamento ipotecario su altre due case.

Dopo aver aggiunto il nuovo pagamento ipotecario ai due pagamenti ipotecari esistenti, tale importo proporzionale al reddito potrebbe spingere entrambe le parti fuori dalla gamma a qualificarsi. I prestatori utilizzano i rapporti, che sono importi percentuali sia per il front-end che per il back-end. Il rapporto front-end è una percentuale dei pagamenti dei mutui al reddito mensile lordo combinato. Il rapporto di back-end è la percentuale dei pagamenti dei mutui accoppiati con debito aggiuntivo come le carte di credito contro il reddito mensile lordo combinato.

Se i rapporti sono troppo alti, le parti non si qualificheranno per possedere tutte e tre le case nello stesso momento. Aha, si potrebbe dire, ma le parti possono convertire quelle case in affitti e utilizzare tali redditi da locazione per compensare i pagamenti dei mutui , giusto? Mentre quello aumenterebbe il reddito, che abbasserebbe il rapporto, il prestatore molto probabilmente non permetterà che il reddito locativo sia usato nel calcolo.

La maggior parte dei prestatori segue linee guida rigorose per quanto riguarda il periodo di tempo in cui la casa deve essere stata affittata per qualificarsi come reddito da locazione in un calcolo del mutuo, e un mese o due è insufficiente.

Il secondo problema con l'acquisto di una casa seguita dalla vendita di due case è il fatto che se l'acconto per la nuova casa proviene dalla vendita delle altre due case, allora i venditori avrebbero probabilmente bisogno di scrivere un'offerta contingente . Un'offerta contingente dà loro una via d'uscita, un modo per annullare l'acquisto, e molti venditori non amano le offerte contingenti per una buona ragione, perché non sono sempre una cosa sicura.

Se il mercato non è favorevole a offerte contingenti, ciò potrebbe ulteriormente complicare questa strategia. Nel mercato di un venditore , ad esempio, le offerte contingenti possono essere abbastanza difficili da accettare. Se l'acquisto previsto è una casa altamente desiderabile, potrebbero esserci più offerte e le offerte contingenti non vinceranno quasi mai in una situazione di offerta multipla.

Opzione 2: vendere case prima di acquistare una nuova casa

Se una coppia dovrebbe vendere entrambe le case o solo una casa per unire le famiglie in una nuova casa dipende ancora dai rapporti ipotecari. Potrebbe essere possibile vendere solo una casa prima di acquistare una nuova casa.

Un creditore ipotecario può consigliare meglio in questa situazione.

Tuttavia, se è necessario vendere entrambe le case prima di acquistare una nuova casa, ci sono tre opzioni secondarie di base:

• Vendi case esistenti con un contratto contingente che consente ai venditori un certo periodo di tempo per acquistare una nuova casa e stipulare un contratto di acquisto, oppure
• Vendi case esistenti con un'opzione di riacquisto dopo la chiusura per dare ai venditori il tempo di trovare una nuova casa da acquistare e spostare.
• Vendi entrambe le case, spostati altrove e poi cerca una nuova casa, che comporta lo spostamento due volte. Quest'ultima opzione è la migliore da un punto di vista finanziario, perché un venditore non avrebbe contingenze e sarebbe in una posizione più forte per negoziare l'acquisto di una nuova casa. Ma realisticamente, molte persone non vogliono spostarsi due volte. Spostarsi una volta è spesso abbastanza difficile.

Se i venditori scelgono di scrivere offerte contingenti, se vendono nel mercato di un venditore, sarà più facile dettare i termini a un acquirente che se vendono nel mercato di un acquirente.

Nel mercato di un venditore, gli acquirenti sono spesso molto più disposti ad aspettare che un venditore trovi una casa da acquistare rispetto al contrario. È un modo sicuro per i venditori di pianificare l'acquisto di una nuova casa perché non ci sono rischi per i venditori se non riescono a trovare una nuova casa da acquistare.

Il rovescio della medaglia, naturalmente, è che i venditori potrebbero trovare la casa dei loro sogni e quindi non essere in grado - per una serie di motivi che potrebbero variare dal prezzo alla condizione al luogo - per vendere le loro case esistenti. Perdere la casa dei sogni può essere doloroso. Un esperto agente immobiliare che gestisce questi tipi di transazioni dovrebbe essere in grado di assistere e rendere il processo senza soluzione di continuità.

Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.