La preclusione può innescare plusvalenze e reddito da debito cancellato
Capital Gain o perdita sui pignoramenti
La vendita di beni immobili normalmente passa attraverso un processo di deposito a garanzia e il venditore riceve dichiarazioni che mostrano quanto la casa è stata venduta per.
Con pignoramenti, tuttavia, non vi è alcun impegno. La banca mutuante prende semplicemente possesso della casa. La proprietà è passata di mano così l'IRS dice che un pignoramento è ancora considerato una vendita, o in termini più tecnici, una "disposizione" di proprietà.
La formula di base per il calcolo delle plusvalenze consiste nel sottrarre la base o il costo della proprietà dal prezzo di vendita. La differenza è quanto guadagna una persona, o quanti soldi sono stati persi nella transazione. In una situazione di preclusione e senza dichiarazioni di deposito a garanzia, il prezzo di vendita utilizzato a fini fiscali non è immediatamente chiaro. Non c'è un prezzo di vendita concordato.
Ma c'è ancora un "prezzo di vendita" a fini fiscali. Sarà o il valore equo di mercato della proprietà o il saldo del prestito in essere immediatamente prima del pignoramento, a seconda del tipo di prestito che hai avuto. Entrambe queste cifre saranno segnalate a te e all'IRS dall'istituto di prestito sul modulo 1099-A.
Prestiti o prestiti senza rivalsa
Il tuo mutuo era un prestito o un prestito pro-soluto. I mutui utilizzati per acquisire una casa tendono ad essere prestiti senza contratto, mentre i prestiti rifinanziati e prestiti per la casa tendono a essere prestiti di ricorso. Questa non è assolutamente una regola assoluta, comunque. Può anche dipendere dallo stato in cui risiedi.
Se hai un prestito a titolo di prestito, sei personalmente responsabile per il debito e il creditore può perseguirti per il rimborso anche dopo che la proprietà è stata recuperata. In questo caso, la cifra utilizzata come prezzo di vendita nel calcolo del guadagno o della perdita in conto capitale è la minore tra le seguenti due somme:
- Il saldo del prestito in essere immediatamente prima del pignoramento meno qualsiasi debito per il quale il mutuatario rimane personalmente responsabile dopo la chiusura
- L'equo valore di mercato della proprietà viene preclusa
Potresti aver cancellato le entrate del debito dal pignoramento con questo tipo di prestito.
Un prestito senza contratto è uno in cui il mutuatario non è personalmente responsabile per il rimborso del prestito. In altre parole, il prestito è soddisfatto e il creditore non può perseguire il mutuatario per un ulteriore rimborso dopo aver riacquistato la proprietà. Per i crediti non recourse, la cifra utilizzata come prezzo di vendita è il saldo del prestito in essere immediatamente prima del pignoramento. L'IRS dice che stai effettivamente vendendo la casa al creditore per la piena considerazione del debito in essere. Non avrai alcun reddito di debito annullato perché il creditore è proibito dalla legge di perseguirti per il rimborso.
Segnalazione di un guadagno o perdita di capitale
Dopo aver determinato il tipo di prestito che hai avuto sulla tua proprietà, puoi determinare il prezzo di vendita.
Se la proprietà preclusa era la tua residenza principale, segnala la chiusura del piano D e il modulo 8949. Puoi qualificarti per escludere fino a $ 500.000 di guadagno dalle imposte sul reddito soggette a determinate regole:
- La casa era la tua residenza principale.
- Ci hai vissuto per almeno due degli ultimi cinque.
I singoli contribuenti possono escludere $ 250.000 e i contribuenti sposati che depositano congiuntamente possono raddoppiare tale importo.
Si applicano alcune regole aggiuntive. Se la proprietà preclusa era di tipo misto-era la tua residenza principale in una sola volta e una residenza secondaria in un'altra occasione, potresti comunque beneficiare di un'esclusione dalla tassa sulle plusvalenze in base alle regole modificate per il calcolo del tuo guadagno o perdita .
A partire dal 2017, l'aliquota d'imposta sulle plusvalenze a lungo termine per immobili, di proprietà di un anno o più, è del 15 percento per i contribuenti che rientrano tra il 25 e il 35 percento delle agevolazioni fiscali.
Il tasso è del 20 percento per coloro che rientrano nella fascia d'imposta 39.6. I proprietari di case che rientrano nella fascia di imposta del 10 o del 15% potrebbero non dover pagare alcuna imposta sulle plusvalenze. Se sei proprietario della tua casa da meno di un anno, devi pagare la tassa sulle plusvalenze con la stessa aliquota applicata al tuo reddito regolare, in altre parole, secondo la fascia fiscale.
Se la proprietà preclusa era una proprietà in affitto, segnala la vendita sul modulo 4797.
L'atto di riduzione del debito di perdono di ipoteca
I pignoramenti possono generare reddito imponibile oltre a plusvalenze. Se il mutuante perdona o annulla il debito ipotecario su un prestito a ricorso, potrebbe essere necessario includerlo come reddito, ma vi sono alcune eccezioni che possono escludere i debiti annullati dal trattamento fiscale.
La più importante di queste è l'esclusione per il debito garantito dalla tua casa principale. Ai sensi del Mortgage Forgiveness Relief Act, i debiti annullati fino a $ 2 milioni possono essere esclusi fino a quando il debito è stato utilizzato per acquistare o costruire la residenza principale. Questa esclusione fiscale è tecnicamente scaduta alla fine del 2016, ma copre ancora i debiti che sono stati perdonati nel 2017 se un accordo scritto è stato stipulato nel 2016. E il Congresso ha riaperto la questione a gennaio 2017, quindi è possibile che la Legge venga estesa in futuro negli anni futuri.
Documenti di dichiarazione fiscale modulo 1099-A e modulo 1099-C
Il modulo 1099-A viene rilasciato dalla banca dopo che il patrimonio immobiliare è stato precluso. Riporta la data del pignoramento, il valore equo di mercato della proprietà e il saldo del prestito in essere immediatamente prima della chiusura. Avrai bisogno di queste informazioni quando stai segnalando eventuali redditi da capitale legati alla preclusione.
Il modulo 1099-C è emesso dalla banca dopo che la banca ha cancellato o perdonato qualsiasi debito su un prestito a ricorso. Questo modulo indicherà quanto debito è stato cancellato. Se un creditore preclude una casa e annulla il debito non pagato nello stesso anno, è possibile ricevere solo un modulo 1099-C che segnala sia la preclusione che la cancellazione del debito anziché ricevere sia un 1099-A che un 1099- C.