Ti sei mai chiesto le differenze tra cooperative e condomini? Non sei solo. Anche se potrebbe sorprenderti sapere che i condomini non sono diventati popolari fino agli anni '60. Quando le linee guida FHA hanno finalmente permesso il finanziamento dei condomini, il complesso del condominio è decollato. Prima di questo, quasi tutti gli edifici che consentivano a molti proprietari multipli erano cooperative. Oggi troverai la maggior parte delle cooperative o degli edifici residenziali cooperativi nelle grandi città metropolitane.
Le persone tendono ad associare cooperative a New York City, ma puoi anche trovare cooperative nelle principali città come San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit e Chicago, Tucson e Phoenix, inclusi alcuni in Florida e altri in tutta la costa orientale.
Cos'è un co-op?
Una cooperativa non è veramente immobiliare. Il settore immobiliare è la terra, insieme a qualsiasi miglioramento strutturale, inclusi i diritti aerei e sotterranei. Invece, una cooperativa è una società. Quando un acquirente acquista una cooperativa, l'acquirente acquista azioni della società e il diritto di occupare un'unità specifica. Un compratore cooperativo non compra l'unità o una parte dell'edificio stesso.
Inoltre, un acquirente co-op può o non può essere in grado di finanziare l'acquisto della cooperativa. Non tutte le banche faranno un prestito cooperativo. Tra le banche che faranno un prestito cooperativo, non ogni co-op si qualifica come un edificio qualificato.
I compratori dovrebbero verificare con il loro prestatore per scoprire se il co-op è sulla sua lista approvata.
Un compratore cooperativo paga anche un canone mensile alla cooperativa. Tale commissione include una quota prorata per l' ipoteca dell'edificio, se presente; gli stipendi di un portiere, personale di manutenzione, forse un sovrintendente edilizio; assicurazione per la struttura; manutenzione, manutenzione e pulizia regolari delle aree comuni, comprese le tasse sulla proprietà immobiliare.
Un possibile inconveniente di una cooperativa, sostengono i critici, è il fatto che un proprietario pagherà spesso due mutui. Pagherà il proprio mutuo per la co-op e l'ipoteca dell'edificio per la cooperativa, che potrebbe anche essere rifinanziato in prestito per pagare i miglioramenti di capitale per l'edificio.
Cos'è un condominio?
A differenza di una cooperativa, quando un acquirente acquista un condominio, l'acquirente acquista proprietà immobiliari. L'acquirente possiede lo spazio tra pareti, pavimenti e soffitti, generalmente al punto medio. L'unità viene valutata separatamente ai fini fiscali e l'acquirente paga le tasse direttamente al valutatore della contea (o tramite il conto di sequestro del creditore).
Un condominio può essere finanziato separatamente e la proprietà è garantita da un atto di fiducia o un mutuo, a seconda delle leggi statali. Il design strutturale di un condominio è una singola unità, che può essere una storia singola, più storie o addirittura distaccata. Per esempio, possiedo una casa unifamiliare alle Hawaii che è designata come un condominio, tuttavia è una struttura indipendente con un proprio cortile.
Anche l'acquirente di un condominio, come un compratore cooperativo, paga le tasse mensili. Queste tasse sono pagate all'associazione del proprietario della casa . Le tasse per l'HOA pagano per la manutenzione delle aree comuni, l'esterno dell'edificio, il tetto, l'assicurazione, la gestione dell'associazione e potrebbero spesso includere alcune delle utility come il ritiro dell'acqua e della spazzatura.
Alcune quote di HOA includono le tasse per una club house, attrezzature per lo sport e una piscina / spa.
Più differenze tra una cooperativa e un condominio
In generale, una cooperativa è spesso più economica da acquistare rispetto a un condominio, il che significa che può costare di più per acquistare un condominio. Tuttavia, il compromesso è che le tasse pagate a una cooperativa potrebbero essere più alte delle quote di HOA di un condominio.
Una grande differenza tra una cooperativa e un condominio è il fatto che nessun corpo caldo con denaro contante può acquistare una cooperativa. Le cooperative sono governate da un consiglio di amministrazione, determinato dagli azionisti della cooperativa. I condomini sono governati da un consiglio di amministrazione, ma questi consigli non approvano gli acquirenti. Il consiglio di co-op ha il diritto di approvare un potenziale acquirente. Mentre l'acquirente non può essere rifiutato a causa di una discriminazione definita dalla legge Fair Housing , gli acquirenti devono superare uno screening rigoroso.
Alcune cooperative non consentono agli acquirenti stranieri di acquistare un'unità. Molte cooperative non consentono agli investitori o agli acquirenti di seconde case di preferire gli occupanti dei proprietari. I comitati cooperativi esamineranno la domanda di un potenziale acquirente, il rendiconto finanziario, l'elenco delle attività e delle passività, il rapporto di credito, i saldi bancari, compresa una revisione delle lettere di raccomandazione di amici e soci in affari, completata da un colloquio personale.
Sebbene questa procedura possa sembrare un'estrema invasione della privacy, i proprietari di una cooperativa approvano questo processo perché possono essere altamente selettivi delle persone che vivono nell'edificio. Quando una persona acquista un condominio, non vi è alcun processo di selezione dei vicini, nessun modo per impedire ad una banda di death metal di occupare quarti vicini.
D'altra parte, la scheda cooperativa approva anche il prezzo di acquisto. Se il prezzo è così basso da poter influenzare i valori degli altri azionisti, un consiglio di co-op può rifiutarsi di approvare la vendita. Un condominio HOA non ha tale autorità per impedire una vendita.
Molti complessi condominiali limitano il numero di affitti in percentuale delle unità totali. La percentuale varia generalmente dall'80 percento occupata dal proprietario al 50 percento. Questo ha lo scopo di impedire al complesso di trasformarsi in un complesso di appartamenti e abbassare i valori. La maggior parte delle cooperative non ammette subaffitto o noleggio.
Si può vivere in un complesso condominiale per anni e non conoscere mai i vicini. È improbabile che ciò accada in una cooperativa in cui i proprietari conoscono tutti e tutto ciò che riguarda te.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.