Se la maggior parte dei venditori di case fossero onesti con se stessi, si renderebbero conto che non dovrebbero essere incaricati di selezionare un prezzo di quotazione perché, francamente, non sono nel settore immobiliare. D'altra parte, chi meglio che selezionare un prezzo di listino rispetto ai venditori a casa perché, dopo tutto, possiedono quel pezzo di proprietà immobiliari e hanno una partecipazione nel suo valore. Tuttavia, possedere una casa e realizzare il suo valore sul mercato aperto sono generalmente due fatti completamente opposti.
Ciò che complica ulteriormente la situazione, è che molti venditori di case sceglieranno un agente di quotazione basato sull'agente che suggerisce il prezzo di listino più alto, come se in qualche modo l'agente avesse poteri magici per vendere la casa per più soldi dell'agente che suggerisce un prezzo di listino ragionevole. Spesso i venditori non si rendono conto che il prezzo di listino, quando tutto il resto è spogliato, è abbastanza immateriale e irrilevante. Il prezzo di listino è importante solo nella misura in cui potrebbe attirare o respingere un potenziale acquirente domestico. È il prezzo di vendita e il valore stimato successivo che portano più peso.
Errore n. 1: basare un prezzo di vendita su quanto un venditore desidera o ha bisogno
Alcuni mesi fa, mentre concludeva la presentazione di un elenco FaceTime, un venditore ha chiesto perché non mi preoccupavo di scoprire quanto volevano. Hanno detto che ogni altro agente che avevano intervistato poneva loro questa domanda, e io no. Erano confusi.
Ho risposto onestamente: "Non importa quanto vuoi". Dal loro sguardo ho potuto capire che avevo perso ogni margine che avrei potuto avere nell'ottenere la quotazione. Il che andava bene. Non stavano ascoltando.
In realtà non importa quanto un venditore pensi di aver bisogno di ottenere per la casa perché i prezzi di vendita non sono basati sui bisogni o desideri dei venditori.
I venditori sono conformi al mercato o non vendono una casa . Il valore di mercato è dettato da quanto un compratore è disposto a pagare e, se l'acquirente fa affidamento sul finanziamento per completare la vendita, quanto ritiene che la casa valga la pena. Quello che gli agenti sperano o che i venditori vogliono non fa differenza nel mondo reale.
Errore n. 2: basare un prezzo di vendita sul prezzo quotato del tuo vicino
Le persone tendono a ricordare il prezzo di vendita di una casa quando inizialmente era quotata più del prezzo di vendita alla chiusura. Il segno entra nel cortile, le dita volano verso la tastiera, e c'è la casa del tuo vicino in linea in tutta la sua gloria a un prezzo superiore a qualsiasi cosa tu abbia mai sperato di ricevere. Tuttavia, il prezzo a cui la casa è quotata e il prezzo alla fine venduto può essere molto diverso.
Nel mercato di un forte venditore , la casa potrebbe vendere sopra il prezzo di listino. Nel mercato di un acquirente, la casa potrebbe vendere al di sotto del valore di mercato. C'è anche la condizione della casa da considerare, i suoi aggiornamenti o la sua mancanza, le carenze scoperte durante un'ispezione domestica - tutte cose che possono influenzare il prezzo finale di vendita.
Nota: l'unico tipo di vendita comparabile significativo è una casa venduta di dimensioni, configurazione, condizioni e ubicazione simili.
E in genere un esperto userà 3 vendite comparabili come minimo e preferirà sei. Un vicino può elencare una casa per un gazillion di dollari e, in tal caso, non ha alcun rapporto con il valore reale.
Errore n. 3: basare un prezzo di vendita sui costi medi del piede quadrato
In alcune zone del paese, le case unifiltrate sono più desiderabili delle case a due o tre piani, e anche se la metratura di quelle case potrebbe essere identica, una casa unifamiliare potrebbe vendere a un prezzo più alto costo
Inoltre, una casa più piccola avrebbe in genere un costo per pedone più alto rispetto a una casa più grande. Se tutte le case del tuo vicinato sono a due piani e vendono a un costo medio per metro quadro, potresti stimare un valore basato su costi medi quadrati, ma la probabilità è che le case siano diverse. Le medie del piede quadrato sono generalmente una linea guida informale.
In che modo gli agenti immobiliari stimano un prezzo quotato per i venditori
A volte gli agenti immobiliari chiedono quanto gli altri agenti hanno suggerito, e allora quell'agente farà salire il prezzo per apparire come un'opzione più attraente per il venditore. Non scegliere un agente in base al prezzo di vendita più alto. Scegli un agente basato sull'integrità, la conoscenza, l'esperienza e la capacità di vendere la tua casa senza troppi drammi.
Gli agenti potrebbero fornirti una serie di prezzi di vendita:
- Il prezzo della casa dovrebbe essere quotato sul mercato.
- Il prezzo di vendita che un compratore offrirà.
- Il prezzo che un perito utilizzerà e su cui una banca presterà.
L'importante è stabilire un prezzo che attiri un acquirente per vedere di persona la tua casa, che non è necessariamente il prezzo al quale venderà. Scegliere il giusto prezzo di vendita dovrebbe basarsi sulle vendite comparabili, sui movimenti di mercato e non importa nient'altro.
Se il mercato non soddisfa le aspettative del venditore, un venditore potrebbe voler aspettare fino a quando il mercato non sarà in linea.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.