Definizione: un annuncio aperto consente a un proprietario di vendere la sua casa da sola come una vendita per proprietario . Si tratta di un accordo non esclusivo, il che significa che il proprietario può eseguire inserzioni aperte con più di un agente immobiliare e pagare solo l'intermediario che porta un compratore abile la cui offerta è accettata dal proprietario.
La grande differenza è che un proprietario probabilmente pagherà solo la commissione di un broker di vendita, che è circa la metà delle tasse tipiche.
Il motivo è perché il proprietario non è rappresentato. Pertanto, i proprietari non pagano un broker per rappresentare il proprietario, ma pagano il broker per rappresentare l'acquirente. Tuttavia, il kicker è se il proprietario trova se stesso l'acquirente, il proprietario non dovrà una commissione a nessuno.
Perché un venditore dovrebbe utilizzare un elenco aperto?
I venditori potrebbero considerare una quotazione aperta su un diritto esclusivo di vendita , ad esempio, se ci sono molti acquirenti sul mercato. Questo perché una quotazione aperta può essere negoziata separatamente con ciascun intermediario immobiliare, e le commissioni possono essere tutte diverse l'una dall'altra o identiche, qualunque cosa possa essere negoziata. Offre al venditore maggiore flessibilità, sebbene possa limitare il numero di acquirenti che potrebbero voler acquistare la casa.
Tuttavia, se ci sono più acquirenti sul mercato di venditori con inserzioni interessanti, il venditore non si espone a molti rischi dando una quotazione aperta a più intermediari.
Il rischio principale potrebbe essere la mancanza di esposizione a tutti gli acquirenti immobiliari. Per non parlare, il venditore conserva anche l'opzione di vendere la casa da sola. Se trova il proprio acquirente, non deve a nessun agente una commissione.
Alcuni venditori credono di poter pubblicizzare una casa in modo adeguato e raggiungere gli acquirenti attraverso Internet, in modo che non vedano un motivo per assumere un agente .
A volte trascurano il fatto che gli agenti portano molto più in tavola della semplice capacità di trovare un potenziale acquirente. Un esperto agente immobiliare, ad esempio, può offrire al venditore l'opportunità di evitare errori comuni. I venditori, non avendo ancora commesso errori, non riconoscono sempre quel valore finché non commettono un errore ed è troppo tardi.
Perché gli agenti dovrebbero accettare un elenco aperto?
Gli agenti che lavorano con molti acquirenti potrebbero accettare di accettare i termini di un annuncio aperto se vogliono garantire che verranno pagati per portare un acquirente al venditore. Con un annuncio aperto, gli agenti in genere non pubblicizzano la proprietà o spendono soldi per la promozione a meno che non siano abbastanza certi che gli acquirenti che risponderanno contatteranno solo quell'agente.
La proprietà potrebbe essere unica, molto speciale, che si rivolge a un gran numero di acquirenti e un agente potrebbe vedere una lista aperta come l'unica soluzione perché il venditore non accetterà un elenco esclusivo di vendita diretta. È molto raro vedere annunci aperti nella MLS in cui lavoro a Sacramento, e non ho mai scritto una lista aperta durante la mia vasta carriera nel settore immobiliare, ma ciò non significa che non siano un'opzione praticabile.
Suppongo che in alcune impostazioni rurali, le inserzioni aperte possano mantenere un valore per i venditori che non vogliono impegnarsi in una singola intermediazione immobiliare.
Le inserzioni rurali tendono a coprire vaste aree e il passaparola viaggia velocemente. I venditori nel paese possono elencare con ogni broker nella zona, se i broker sono disposti, e pagare solo l'intermediario che alla fine presenta l'offerta vincente.
Il rovescio della medaglia è che il venditore di solito non ha alcuna rappresentazione. Nessun agente di agire come fiduciario per il venditore o per aiutare il venditore con trattative, ispezioni a domicilio o divulgazioni. Non c'è fotografia di fantasia, tour aerei, miglioramenti 3D, marketing professionale o trattative. In effetti, il venditore sta effettivamente pagando un altro agente per negoziare per l'acquirente.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.
Esempi: Mary ha dato un elenco aperto a tre società immobiliari: Smith Brokerage, Allen Realtors e All City Agents.
La Smith Brokerage le ha portato un acquirente che ha presentato un'offerta accettabile, così Mary ha pagato a Smith Brokerage una commissione per rappresentare l'acquirente. Le altre due mediazioni sono finite.