Una casa che sta per arrivare non porta sempre più offerte
Nei mercati immobiliari con inventario limitato, a volte i venditori e i loro agenti di quotazione cercano di suscitare un po 'di eccitazione pre-mercato elencando una casa come Coming Soon. Il sentimento è dato dal fatto che ci sono pochissime case in vendita, un nuovo elenco che non è ancora disponibile non solo stimolerà gli appetiti ma potrebbe generare una frenesia di offerte quando finalmente sarà in vendita.
Buone notizie per il venditore ma cattive notizie per un potenziale acquirente.
Come può un compratore domestico desideroso competere e vincere la casa quando tanti altri acquirenti sbavano per la casa di Coming Soon?
Che cosa succede a Coming Soon?
Una casa di Coming Soon è generalmente un nuovo elenco che non è ancora disponibile in MLS. L'agente di quotazione potrebbe, ad esempio, inserire un segno di "coming soon" sulla proprietà stessa. L'agente di quotazione, a meno che non sia vietato dalla sua MLS, potrebbe anche inserire una pre-pubblicità su un sito web di proprietà privata che consente la presentazione diretta di inserzioni da parte di agenti immobiliari e proprietari e che può incoraggiare annunci di Coming Soon.
In genere, un agente non è autorizzato a commercializzare direttamente né a pubblicizzare un annuncio di Coming Soon, che viene spesso interpretato come non indicativo di offerte di acquisto, né presentazioni precedenti al mercato, né transazioni private di back door. Ma ciò non significa che non puoi comunque fare un'offerta.
Una lista di Coming Soon può anche essere messa in vendita in MLS ma non è ancora disponibile per la presentazione.
Forse il venditore sta ancora preparando la casa in vendita ma vuole generare un po 'di interesse in anticipo.
Perché i sistemi MLS privati scoraggiano prossimamente gli elenchi?
In primo luogo, capire che alcuni MLS in tutto il paese non sono a favore delle case di Coming Soon come un modo per commercializzare una casa che non è ancora in vendita perché il consiglio di amministrazione può ritenere che dia un vantaggio ingiusto non solo al venditore ma anche al agenti che pubblicizzano queste case.
Un sistema di quotazione multiplo cerca di essere equo con tutti i suoi membri.
Poiché l'unico modo per ottenere maggiori informazioni sulla casa è chiamare l'agente della quotazione, una casa di Coming Soon potrebbe indurre gli acquirenti a chiamare direttamente l'agente di quotazione invece di chiamare l'agente di un acquirente. Questo tipo di comportamento può portare a una doppia agenzia , che non è nemmeno legale in tutti i 50 stati.
Per non parlare, MLS si vanta di essere l'unica vera fonte di proprietà immobiliari e gode di un enorme monopolio, quello che alcuni agenti chiamano la nave madre di annunci immobiliari.
Come vincere una prossima casa
Molti acquirenti di case, tra cui la maggior parte dei compratori di case per la prima volta , non amano molto negoziare per una casa, che ci crediate o no. Vogliono solo comprare una casa. Non tutti sono bravi a negoziare, né si preoccupano della pressione e della tensione che alcune strategie di negoziazione sembrano richiedere. Getta in quel mix la possibilità di offerte multiple e può davvero intimidire gli acquirenti. Alcuni dichiareranno apertamente di non voler, in nessuna circostanza, essere coinvolti in una situazione di offerta multipla.
Il modo per aggirare è quello di fare una forte offerta in anticipo e poi lasciarla riposare. Per i principianti, un agente di quotazione con un annuncio Prossimamente potrebbe non consentire alcuna proiezione finché la casa non sarà sul mercato.
La politica di azzeramento è per una serie di motivi, uno dei quali è quello di cercare di non violare i regolamenti MLS. Alcuni sistemi MLS richiedono semplicemente una rinuncia MLS, e quindi un agente può ignorare alcune regole.
Inoltre, molti agenti di quotazione ritengono che il giorno migliore per elencare una casa sia venerdì, quindi diamo un'occhiata a come sarebbe gestito quel tipo di annuncio Prossimamente.
- Home va "live" in MLS a mezzanotte di giovedì, scarica tutte le foto ed è pronto per la visualizzazione del primo mattino del venerdì, in genere quando gli annunci vengono consegnati automaticamente agli acquirenti dai loro agenti.
- Il venditore ha una casa aperta in programma per domenica.
- La maggior parte dei venditori non vorranno accettare un'offerta fino a quando la casa non sarà stata esposta al mercato per almeno un paio di giorni, inclusa l'open house, quindi non è irragionevole rispondere a tutte le offerte di domenica, ad esempio.
Un buon modo per gestire questa situazione, quindi, è di scrivere un'offerta venerdì e dare il venditore fino alla sera di domenica per rispondere all'offerta. Potresti dire a te stesso adesso, aspetta, è pazzesco. Questo sta dando agli altri acquirenti il tempo di fare un'offerta migliore della mia offerta. E tu avresti ragione in quell'ipotesi. Tuttavia, ciò a cui non stai pensando è come rendere la tua offerta l'offerta più forte e più aggressiva al suo inizio.
Con l'assistenza dell'agente del tuo compratore , puoi probabilmente trovare un prezzo che ti è gradito ed è anche strategicamente valido. Trascorri del tempo con il tuo agente per assicurarti che l'offerta sia pulita, senza errori e che ti sia offerto di pagare le spese di insediamento che sono abituali per il tuo vicinato e forse alcune che il venditore pagherebbe normalmente. Dovresti includere tutta la documentazione che la maggior parte dei venditori desidera vedere, come una lettera di pre-approvazione, una prova di fondi e forse una copia dei tuoi soldi.
Quando il venditore riceve la tua offerta molto generosa e notevole, puoi scommettere il tuo dollaro inferiore che il venditore penserà alla tua offerta per tutto il weekend. Il venditore potrebbe anche essere tentato di accettare la tua offerta proprio lì sul posto e, se è così, tanto meglio. Ma se l'agente di quotazione avvisa il venditore di aspettare, e il venditore decide di attendere attraverso l' open house , la sua offerta peserà ancora pesantemente sulla mente del venditore.
La tua offerta sarà la prima cosa che il venditore pensa al mattino e l'ultima cosa prima che il venditore si ritiri per la serata. È la natura umana. Più a lungo il venditore pensa alla tua offerta, alla tua proposta, più forte sarà l'offerta nella mente del venditore. Il venditore si preoccuperà di cosa accadrà se non ci sono altre offerte e poi si sentirà sollevato quando il venditore si renderà conto che stai ancora aspettando pazientemente. La tua offerta, che ci crediate o no, può quasi raggiungere lo stato di santità entro il tempo in cui la domenica sera scorre.
Anche se un altro acquirente offre di più, la probabilità è che il venditore accetterà la tua offerta ben realizzata perché è nata da un acquirente domestico paziente e dedicato. Puoi portare questo suggerimento alla banca.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.