Principi fondamentali di REIT: tipi, rendimenti e rischi
Cosa sono REIT?
I REIT sono semplicemente le società la cui attività consiste nel possedere e gestire proprietà immobiliari. Un tipico REIT, ad esempio, può acquistare e gestire appartamenti. Per legge, devono distribuire il 90% dei loro profitti sotto forma di dividendi.
La maggior parte dei REIT (pronunciati "reets") distribuiscono questi profitti ai loro investitori trimestralmente, il che li rende un conveniente veicolo redditizio per i pensionati che desiderano un flusso costante di entrate. REIT, a differenza delle società pubbliche, non paga l'imposta sul reddito delle società; i profitti dopo le detrazioni della gestione sono distribuiti al lordo degli investitori di REIT. Storicamente, per periodi prolungati, come nel periodo dal 2010 al 2015, iREITS hanno sovraperformato le obbligazioni societarie .
Tipi di REIT
REIT sono disponibili in tre versioni:
- REIT azionari, che possiedono e gestiscono immobili a reddito
- REIT ipotecari, che prestano denaro a proprietari e operatori immobiliari o investono in titoli garantiti da ipoteca o prestiti
- REIT ibridi, che fanno entrambi.
Resi di REIT
Come misurato dall'indice MSCI US REIT, al 23 giugno 2016, i REIT statunitensi avevano prodotto un rendimento medio annuo nel precedente periodo di 5 anni del 12,34%. L'indice S & P 500, un'ampia misura della performance per il mercato azionario statunitense, in media un rendimento del 10,49% nello stesso periodo.
È importante tenere presente che i rendimenti più elevati dei REIT sono semplicemente una misura delle prestazioni in un determinato intervallo esteso, non un'indicazione che i REIT sono un investimento superiore. Di fatto, i REIT hanno seguito lo S & P 500 nei periodi di uno, tre e cinque anni terminati il 31 agosto 2013.
Alla fine del 2016, il lento ritorno dell'economia americana dalla Grande Recessione iniziata alla fine del 2007 è stato accompagnato da un contesto di tassi di interesse significativamente più basso rispetto agli anni precedenti la recessione.
Ciò ha contribuito in modo significativo ai rendimenti REIT . È importante tenerlo presente quando si misurano le prestazioni REIT. I REIT non sono in nessun caso un investimento superiore in ogni momento. In effetti, i REIT hanno seguito l'indice S & P 500 nei periodi di uno, tre e cinque anni conclusisi il 31 agosto 2013.
Rischi di REIT
I REIT sono negoziati sul mercato azionario e hanno comportato il rischio che tipicamente ci si aspetta da un investimento azionario. Sono anche influenzati negativamente dalla debolezza dei prezzi immobiliari. Sebbene i rendimenti a lungo termine di REIT siano impressionanti, ci sono stati anche periodi in cui hanno sottoperformato in modo significativo. Nel 2007, l'iFair Dow Jones Real Estate ETF (IYR) ha fatto registrare un -20,35%, seguito da un ritorno del -40,03% (con reddito da dividendi incluso) durante lo scoppio della "bolla" immobiliare alla fine del 2007 e 2008 Gli investitori alla ricerca di alternative alle obbligazioni devono essere consapevoli dei rischi connessi.
I REIT hanno anche il potenziale per produrre rendimenti totali negativi durante i periodi in cui i tassi di interesse sono elevati o in aumento . Quando i tassi sono bassi, gli investitori solitamente escono da attività più sicure per cercare reddito in altre aree del mercato. Al contrario, quando i tassi sono alti o in momenti di incertezza, gli investitori spesso gravitano verso titoli del Tesoro USA o altri investimenti a reddito fisso.
Anche se a volte, con noncuranza, vengono proposti come "sostituti obbligazionari", i REIT non sono obbligazioni; sono azioni. Come tutte le azioni, comportano una misura di rischio significativamente maggiore rispetto ai titoli di stato .
Come investire in REIT
I REIT sono disponibili per gli investitori in vari modi, tra cui fondi comuni di investimento dedicati, fondi chiusi e fondi negoziati in borsa. Tra i fondi negoziati in borsa che si concentrano su REIT sono iShares Dow Jones US Real Estate (ticker: IYR), Vanguard REIT Index ETF (VNQ), SPDR Dow Jones REIT (RWR) e iShares Cohen & Steers Realty (ICF).
Gli investitori possono anche aprire un conto di intermediazione e acquistare direttamente singoli REIT. Alcuni dei più grandi REIT individuali sono Simon Property Group (SPG), Public Storage (PSA), Equity Residential (EQR), HCP (HCP) e Ventas (VTR).
Gli investitori hanno anche un numero crescente di modi per accedere ai mercati REIT all'estero.
Questi investimenti sono in genere più rischiosi dei REIT basati negli Stati Uniti, ma hanno anche maggiori rendimenti e il potenziale per fornire una maggiore diversificazione. Il più grande ETF focalizzato sui REIT non statunitensi è lo SPDR Dow Jones International Real Estate ETF (RWX).
REIT in Portfolio Construction
Una caratteristica REIT è innegabilmente positiva, e cioè che i REIT tendono ad avere una correlazione inferiore alla media con altre aree del mercato - il che significa che mentre sono influenzati da tendenze di mercato più ampie, ci si può aspettare che le loro performance si discostano dai principali indici azionari e , in una certa misura, dalle obbligazioni.
Pertanto, un'allocazione ai REIT può ridurre l'aiuto a ridurre la volatilità complessiva del portafoglio di un investitore nello stesso momento in cui può aumentare il rendimento. Un altro vantaggio dei REIT è che, a differenza delle obbligazioni acquistate in circolazione, i REIT hanno il potenziale per l'apprezzamento del capitale a più lungo termine. Possono anche fare meglio di altri investimenti durante periodi di inflazione perché i prezzi degli immobili in genere aumentano con l'inflazione. Tieni presente, tuttavia, che i dividendi REIT, a differenza delle plusvalenze su azioni detenute da almeno un anno, sono interamente tassabili. È sempre una buona idea parlare delle decisioni di asset allocation con un consulente finanziario di fiducia.
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