Un lettore chiede: "Io e il mio ragazzo siamo così arrabbiati con il nostro agente che potremmo sputare fuoco. Vorremmo sapere se possiamo riportare l'agente in un consiglio immobiliare. In questo momento, il nostro mercato immobiliare sta favorendo i venditori. possiamo mettere una cuccia per cani sul mercato e venderla per 10 volte quello che vale. Abbiamo messo la nostra casa in vendita a $ 325.000. In primo luogo, non abbiamo ricevuto alcuna offerta per quasi 3 mesi. Ora, abbiamo un'offerta a $ 325.000, e il nostro agente sta spingendo e spingendo per noi ad accettare quell'offerta. Cosa? Vogliamo firmare una controfferta per $ 340.000, ma il nostro agente è riluttante. Pensavo che gli agenti avrebbero dovuto ottenere il prezzo più alto possibile. venditore di casa richiesto di accettare un'offerta a prezzo pieno? "
Risposta: Oh, mio Dio, dovresti rallegrarti, non rifiutare. Il motivo principale per cui un venditore di case non accetta un'offerta a prezzo pieno è se il venditore ha ricevuto altre offerte a prezzi più alti. Quindi, un venditore potrebbe voler accettare una di quelle offerte. Non è considerato etico, e potrebbe anche essere contro la legge, chiedere a un acquirente di pagare più del prezzo di listino quando l'acquirente ha fatto un'offerta a prezzo pieno. La tua casa è elencata troppo in basso?
Nei mercati dei venditori, è normale ricevere più offerte se si vende una casa altamente desiderabile. A volte, i venditori hanno confuso più offerte e i diritti che accompagnano più offerte, con la sola offerta ricevuta. Questo potrebbe essere ciò che sta accadendo nel tuo caso. Se un venditore ha ricevuto solo un'offerta, le regole sono molto diverse.
Il primo posto per cercare di capire la cosa giusta da fare è nella tua testa. Proviamo un'analisi. Dimmi, stai camminando vicino a una panetteria e il cartello nella vetrina pubblicizza Giant Cinnamon Rolls per 99 centesimi l'uno.
Sei affamato. Entrate e consegnate al cassiere un soldo, chiedendo un rotolo alla cannella. La cassiera scuote la testa e dice: "Il mio capo ha deciso di vendere questi rotoli per $ 3,50 ciascuno, che saranno $ 3,50 per favore".
Come ti sentiresti? Ti sentiresti come una vittima di esca e interruttore? Pensi che questa sia una pubblicità falsa?
Potresti avere voglia di attraversare la strada per un panificio in competizione per acquistare i loro panini giganti alla cannella invece di $ 1,50 ciascuno. Quello che pensavi fosse un affare era una truffa.
L'aspetto legale è ancora più importante. In alcuni stati, quando un venditore riceve un'offerta a prezzo pieno da un acquirente qualificato, significa che l'intermediazione immobiliare ha guadagnato la commissione . Ciò significa che se si rifiuta l'offerta a prezzo pieno, è comunque possibile che l'intermediario abbia una commissione in quanto l'intermediazione è stata eseguita. Questa era la legge in California per molti, molti anni ma è cambiata nel 2013. Ora, l'impegno è richiesto per chiudere prima che l'intermediazione abbia diritto alla commissione.
Ma il contratto di quotazione potrebbe contenere verbosità che dice che il venditore non può rifiutare un'offerta a prezzo pieno. Inoltre, il servizio di quotazione multipla in cui è pubblicato l'annuncio potrebbe avere anche le proprie regole per le offerte.
La mia MLS, ad esempio, è MetroList. Le regole MetroList sono se un venditore riceve un'offerta a prezzo pieno e rifiuta tale offerta, dobbiamo aumentare il prezzo di vendita in MLS o annotare nelle osservazioni degli agenti riservati che il venditore ha rifiutato un'offerta a prezzo pieno. Una nota del genere in MLS probabilmente impedirebbe ad altri agenti di raccomandare la casa al loro acquirente.
Inoltre, può essere considerata pubblicità ingannevole se un venditore pubblicizza che una casa è disponibile per comprare a $ 325.000, ma in realtà vuole $ 340.000 e non la rivela. Se vuoi $ 340.000, dovresti pubblicizzare la tua casa a $ 340.000.
Ovviamente, questa logica e quelle regole non si applicano a più offerte. Nella tua situazione, tuttavia, la tua casa è stata sul mercato per 3 mesi senza ricevere alcuna offerta. Questo dice che c'è qualcosa che non va nella tua casa o nel tuo mercato, è nella posizione sbagliata, o cattiva condizione o il prezzo è troppo alto. Qualunque sia il problema, sembrerebbe che gli acquirenti non vogliano comprare la tua casa, tanto meno pagare $ 325.000 o avresti già ricevuto un'offerta, anche un'offerta lowball .
Per aumentare il prezzo su quel UNICO acquirente che è disposto e in grado di acquistare la tua casa è contro il tuo miglior interesse.
Mi rendo conto che questo non è ciò che vuoi sentire, ma è quello che direi al mio venditore in una situazione come questa. I fatti parlano da soli. La maggior parte dei venditori nella vostra posizione sarebbe grata e contenta di aver ricevuto un'offerta a prezzo pieno, specialmente dopo così tanto tempo sul mercato. Spero che riconsidererai il tuo stand e accetti l'offerta a prezzo pieno.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.