Homebuying passi dal contratto alla chiusura
Offerta per il contratto d'acquisto
La maggior parte dei contratti di vendita residenziali viene presentata ai venditori da agenti immobiliari che utilizzano i moduli standard forniti dalla North Carolina Association of Realtors.
Queste forme di "riempire gli spazi vuoti" sono state sviluppate dagli avvocati e conformi alle leggi statali. Gli acquirenti di case a volte chiedono ai loro avvocati di redigere offerte per loro.
Ispezioni domestiche, contingenze
Le ispezioni domiciliari hanno luogo normalmente dopo che il contratto è stato accettato da tutte le parti. Le ispezioni sono generalmente pagate dal compratore.
- Le contingenze per le ispezioni domestiche di base e le ispezioni dei parassiti fanno parte del corpo principale del contratto. Le date vengono inserite per indicare quando gli acquirenti completeranno le ispezioni e quando le eventuali richieste di riparazione verranno inviate al venditore.
- Le contingenze contrattuali per alcuni tipi di ispezioni, come quelle relative ai sistemi settici e ai livelli di radon, vengono aggiunte includendo un addendum speciale con l'offerta. Lo stesso vale per molti altri imprevisti, come i requisiti di valutazione , il possesso dell'acquirente prima della chiusura e il finanziamento del venditore.
- Altre spese standard comprendono le disposizioni di finanziamento, una descrizione degli articoli da conservare a casa (o da rimuovere) e il chiarimento delle quote associative.
Divulgazione di proprietà residenziali
La legge della Carolina del Nord richiede che la maggior parte dei venditori fornisca una divulgazione di proprietà residenziali che descriva le condizioni di tutti i sistemi della casa.
Sondaggi di confine
Gli acquirenti in alcune regioni, in particolare nelle aree rurali, di solito pagano per le indagini, ma a volte chiedono al venditore di condividere il costo.
La maggior parte dei prestatori locali non richiede sondaggi.
Momenti salienti di chiusura
- Gli avvocati svolgono ricerche sui titoli, acquisiscono l'assicurazione sulla proprietà per gli acquirenti e gestiscono la transazione di chiusura.
- Gli avvocati e gli agenti immobiliari lavorano con istituti di credito per coordinare la chiusura, assicurandosi che tutto sia gestito in tempo.
- Gli avvocati preparano i fatti per i venditori .
- Acquirenti e venditori assumono i loro avvocati scelti. Gli acquirenti di case e i venditori dovrebbero collaborare con diversi avvocati in modo che ogni parte abbia una rappresentanza qualora sorga un problema che richiede la negoziazione.
Spese tipiche per l'acquisto a domicilio
- Ispezioni domestiche, quasi sempre.
- Sondaggi, che possono essere costosi.
- Una quota delle tasse di proprietà annuali, quote associative di proprietà e altre tasse simili proporzionali alla data di chiusura.
- Spese di avvocato per la ricerca del titolo.
- Tasse per polizze assicurative sul titolo, assicurazione contro i rischi per un anno, acconti e commissioni sui mutui, tasse per la certificazione delle zone alluvionali.
- Tassa per registrare il nuovo atto.
- Fondi per aprire conti di deposito di prestatore per le tasse di proprietà e l'assicurazione che saranno pagati dal prestatore l'anno successivo.
Spese tipiche del venditore
- Tassa di avvocato per la preparazione delle azioni.
- Bolli fiscali, un'accisa basata sul prezzo di vendita.
- Quota proporzionale di: tasse di proprietà, quote di associazione di proprietà, altre tasse simili.
- Commissione immobiliare se è coinvolto un broker.
- Commissioni associate al pagamento del prestito o al trasferimento di fondi in un conto corrente.
- Qualsiasi venditore di costi accetta di condividere con l'acquirente.
Percorso dettagliato alla chiusura
- L'acquirente fa un'offerta.
- Agenti immobiliari facilitano qualsiasi trattativa.
- Il venditore accetta l'offerta o emette un controvalore all'acquirente, che generalmente viene accettato.
- Il denaro serio dell'acquirente, noto anche come deposito in buona fede, viene inserito nell'account di deposito del broker dell'elenco.
- Valutazione degli ordini del mutuante.
- Le ispezioni vengono ordinate dopo aver ricevuto una valutazione accettabile.
- Eventuali richieste di riparazione sono negoziate con il venditore, ma i venditori non devono conformarsi.
- L'ispezione termite è ordinata - deve essere effettuata entro 30 giorni dalla chiusura.
- I sondaggi sono ordinati dopo una valutazione e ispezioni di successo - gli acquirenti non vogliono investire troppo nella proprietà fino a quando non sono sicuri che è un andare e si chiuderà.
- Il compratore si rivolge all'assicurazione contro i rischi e l'informazione va al prestatore e al procuratore finale.
- Verso la data di chiusura, gli acquirenti provvedono affinché le utility vengano trasferite ai loro nomi.
- La chiusura avviene presso l'ufficio dell'avvocato del compratore. L'avvocato del venditore ha inoltrato atti firmati al procuratore dell'acquirente.
- Il compratore fornisce fondi certificati per l'avvocato per pagare la chiusura e firma i documenti di prestito e altri documenti richiesti.
- L'avvocato dell'acquirente registra un nuovo atto in tribunale e disperde i fondi a causa di tutte le parti.
Immobiliare nella tua zona
Le transazioni nel tuo stato potrebbero essere molto diverse. Parla con un agente immobiliare locale per ottenere le specifiche del tuo stato. Dimmi come si svolgono le chiusure immobiliari nella tua zona.
A cura di Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert. Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un broker-associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.