La posizione è importante per gli acquirenti, soprattutto nei mercati degli acquirenti, quando le scelte sono abbondanti a causa di un eccesso di inventario. Gli acquirenti passeranno una casa in una brutta posizione a favore di una casa meno desiderabile in una buona posizione.
Esempi di posizioni errate per una casa
Alcuni quartieri possono essere percepiti dall'opinione pubblica come un'area negativa, anche se le case in un "brutto quartiere" potrebbero trovarsi dall'altra parte della strada rispetto a una cosiddetta area desiderabile. Le cattive località influenzano il valore della casa, che può variare da decine di migliaia a centinaia di migliaia di dollari. Possedere una casa vicino a uno di questi seguenti tipi di località è spesso dannosa per il valore di mercato :
- Vie principali con molto traffico
- Binari della ferrovia
- Proprietà commerciali
- Proprietà industriali
- Condomini
- Strutture di utilità come rifiuti, centrali elettriche o nucleari
- cimiteri
- Inquinamento acustico da aeroporti vicini o autostrade
- Spazzatura, discariche e riciclaggio
- scuole
- Edifici governativi o edifici governativi
- Arene sportive
- Inquinamento eolico come odori da fattorie o fabbriche vicine
Superamento delle obiezioni alle posizioni errate
Il modo migliore per superare un'obiezione è generalmente il prezzo della casa .
Ad esempio, quando ho chiesto a un venditore che aveva tre colpi contro di lei:
- In una strada trafficata
- Vicino a edifici commerciali
- Di fronte a un cimitero
perché ha comprato la casa, in primo luogo, ha detto: "Prezzo: era la casa meno costosa del Land Park in vendita al momento". Quindi abbiamo firmato un accordo di quotazione , mettendo la casa sul mercato a un prezzo inferiore all'inventario concorrente.
Finalmente venduto dopo 90 DOM .
Un altro acquirente di Land Park ha rifiutato di acquistare una casa perché la casa accanto aveva bisogno di un nuovo tetto e di un lavoro di verniciatura esterno. Ho parlato con un vicino che è stato in grado di garantire un impegno da parte del proprietario della casa di manutenzione differita per dipingere e rinvii.
Talvolta è utile promuovere i vantaggi di determinate località. Per esempio:
- I cimiteri sono generalmente molto silenziosi.
- Vivere vicino a una scuola per una giovane famiglia significa che puoi tenere d'occhio i tuoi figli.
- Le intrusioni in casa non avvengono generalmente su strade con molto traffico e attività.
Layout non validi
Se la tua casa si trova in una zona desiderabile, altri fattori come un cattivo layout possono disattivare gli acquirenti. Non tutti i cattivi layout possono essere facilmente rettificati e sono spesso considerati un difetto incurabile. Se dovesse costare di più da riparare di quanto si riceverebbe in cambio di sforzi a valore aggiunto, potrebbe essere meglio vendere a prezzi inferiori o offrire un credito di ristrutturazione all'acquirente. Ecco alcuni esempi di layout non valido:
- Porte e sale strette
- Scale interne di fronte all'ingresso
- Corridoio di fronte all'ingresso
- Camere da letto adiacenti
- Camere situate su livelli separati
- Sala da pranzo nel centro della casa
- Camere da letto accessibili da soggiorno o camere familiari
- Bagno per gli ospiti in una posizione poco attraente
- Posizionamento incerto di stanze senza flusso
- Camere da letto al piano superiore con scale al centro
Questi tipi di case vendono meno delle case circostanti con layout più uniformi di quadri simili. Molte case di questa natura nei desiderabili quartieri di Sacramento atterrano nelle mani di pinne, che hanno la visione e l'esperienza per cambiare il layout e rivendere la proprietà con un alto profitto.
Case danneggiate con manutenzione differita
Gli speciali appaltatore o tuttofare sono termini che uso quando mi riferisco alle case superiori del fissatore . Purtroppo, a volte la soluzione migliore è abbattere la casa, venderla per un valore di lotto o dare al compratore un credito di chiusura per fare la demolizione dopo la chiusura.
Le case che richiedono un sacco di lavoro non vendono per la stessa quantità di case simili che non richiedono lavoro. Gli acquirenti si rifiuteranno di pagare il miglior valore di mercato per le case con manutenzione differita.
Inoltre, la maggior parte degli acquirenti richiede un ulteriore incentivo come compensazione per problemi imprevisti.
Ad esempio, una casa che richiede $ 50.000 di lavoro tra le case che vendono per $ 300.000, non comanda un prezzo di $ 250.000. Non è così che funziona. Un appaltatore, ad esempio, che ha intenzione di rivendere la casa in condizioni fisse, si aspetta un profitto ragionevole e si occuperà anche dei costi di rivendita al momento dell'acquisto. Ciò significa che la casa probabilmente venderà per meno di $ 200.000.
A volte un acquirente acquisterà una casa da sistemare perché l'acquirente si aspetta che la ristrutturazione sia un lavoro d'amore. Ma quelle case in genere vendono per un po 'di più a causa della posizione. Vale la pena essere ragionevoli nei prezzi quando la casa ha dei difetti che non si è disposti ad affrontare.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.