Dovrebbero le commissioni di contraccolpo degli agenti come credito per gli acquirenti domestici?
Questa richiesta mi ha incuriosito. Volevo sapere come ha avuto un'idea del genere.
Lei è un paralegal. Mi chiedevo se forse uno dei suoi clienti le avesse chiesto di restituire parte del suo stipendio per contribuire a pagare il conto del suo datore di lavoro. Una cosa è se un avvocato vuole prendere un caso pro bono. È un altro se il cliente si aspetta che il paralegal o l'avvocato assecondino gli obblighi del cliente.
Elenco degli agenti che forniscono commissioni agli acquirenti
Questo è un argomento controverso tra la maggior parte degli agenti residenziali perché non lo fanno come un normale modo di praticare. Alcuni agenti, tuttavia, eseguiranno il pagamento totale o parziale di una commissione a un acquirente o venditore. Non molti agenti sono disposti a separarsi da ciò che considerano il loro denaro duramente guadagnato, ma non fa male a chiedere.
Supponiamo che un agente abbia firmato un accordo con un venditore. Il venditore si impegna a pagare la commissione dell'agente del 7%. L'agente quindi accetta, per esempio, di dividere quella commissione con l'agente di un acquirente . Quindi il broker di quotazione ottiene il 3,5% e il broker dell'acquirente ottiene il 3,5%.
Ogni agente rappresenta un singolo partito.
Tuttavia, quando un agente di quotazione lavora in doppia agenzia rappresentando sia il venditore che l'acquirente, in genere quell'agente riceve tutta la commissione o, in questo caso, un intero 7%. Alcuni compratori credono che dal momento che l' agente di quotazione sta facendo più soldi, quell'agente dovrebbe dargliene un po '.
Ragionano che se assumessero il proprio agente del compratore, l'agente di quotazione avrebbe "perso" metà della commissione. Non sanno che alcuni agenti non funzioneranno con venditori e compratori, e in alcuni stati è contrario alla legge farlo.
Ora, alcuni agenti negozieranno le commissioni immobiliari con il venditore in anticipo. Un venditore potrebbe accettare un tasso di commissione variabile, nel senso che se l'agente finisce col portare l'acquirente, la commissione sarebbe ridotta dal 7%, per esempio al 6%. In questo modo l'agente guadagna il 6% per rappresentare il venditore e l'acquirente, e il venditore beneficia pagando una commissione inferiore.
Alcuni dei problemi associati agli accordi di commissioni variabili sono:
- I broker cooperanti sono svantaggiati quando vengono presentate più offerte . Anche se le offerte di acquisto sono identiche tra loro, il venditore accetta l'offerta presentata dall'agente di quotazione in quanto il venditore ne incasserà di più. I mediatori cooperanti possono persino giocare sul campo di gioco. Quindi, non c'è motivo di andare direttamente all'agente di quotazione.
- Gli agenti di quotazione che accettano la doppia agenzia accettano la responsabilità aggiuntiva per la rappresentanza dell'acquirente e eseguono il doppio del lavoro senza il doppio della compensazione. Pensaci per un minuto. Quindi, un agente di quotazione non etico, motivato rigorosamente dalle commissioni, ha un ulteriore incentivo a vendere all'acquirente una proprietà diversa, tutti insieme, che paga la commissione di un agente dell'acquirente completo. Questo è un motivo per cui andare direttamente all'agente di quotazione può ritorcersi contro.
- Se un acquirente richiede anche un pezzo dell'azione, non ci sono abbastanza avanzi per andare in giro. Per non parlare, gli agenti non sono nel business di dare via la loro commissione. Non ancora, comunque. E i clienti non possono ricevere commissioni senza essere autorizzati, come regola generale.
Agenti d'acquisto che forniscono commissioni agli acquirenti
A volte gli acquirenti non hanno abbastanza soldi per comprare una casa, quindi chiedono al loro agente di aiutarli rimborsando parte della commissione. Mentre gli agenti non possono pagare una commissione senza licenza, possono decidere di rimborsare una parte della loro commissione al compratore come credito di chiusura o di pagare una parte dell'acconto, a condizione che il prestatore del compratore lo consenta.
Una madre, ad esempio, che detiene una licenza immobiliare potrebbe offrire a suo figlio la sua commissione per contribuire a compensare i suoi costi di chiusura.
Una manciata di società immobiliari annuncia che sminuiranno sempre parte delle loro commissioni a un acquirente perché:
- I ribelli credono che gli agenti immobiliari facciano troppi soldi.
- I discount sperano che gli sconti attraggano un volume di compratori nella loro azienda per compensare la loro perdita di reddito.
- Possono fare meno lavoro. Spesso, non forniscono un servizio completo a un acquirente.
- Non sanno in che altro modo attrarre affari.
Molti di questi tipi di broker di sconto si aspettano che l'acquirente faccia gran parte del lavoro svolto e interagisca esclusivamente tramite e-mail e fax. Spesso non mostrano proprietà né guidano l'acquirente. Generalmente non partecipano alle ispezioni a domicilio né spiegano le pratiche burocratiche. In genere, la prima volta che si incontrano con un acquirente è in chiusura, se frequentano la chiusura della casa a tutti.
I crediti della Commissione avvantaggiano gli acquirenti?
In superficie, potresti pensare: "Beh, è un gioco da ragazzi!" Se sei esperto nel settore immobiliare e capisci come negoziare, potresti non aver bisogno di un agente per rappresentarti. Tuttavia, comprendi che anche in caso di un accordo in cui il venditore paga una commissione del 7%, il venditore ottiene comunque il 93% del prezzo di vendita.
Il venditore sta facendo più soldi dell'agente immobiliare . Il venditore ha più soldi da distribuire. Perché provare a pizzicare qualche migliaio dall'agente quando il venditore ha le tasche profonde? Potrebbe essere più sensato assumere l'agente del tuo acquirente per rappresentarti e negoziare in modo aggressivo per tuo conto. Un agente esperto spesso ti prenderà:
- Un prezzo di vendita più basso. Potresti risparmiare decine di migliaia.
- Una concessione al venditore per i costi di chiusura . La maggior parte dei finanziatori consentirà un minimo del 3% di credito del venditore per i costi di chiusura , che è superiore a quello di molti agenti dell'acquirente.
- Miglioramenti domestici in base alla richiesta di riparazione . Un nuovo tetto può facilmente costare $ 15.000.
Fortunatamente, il mio amico ha deciso di assumere il proprio agente e chiedere concessioni al venditore . Inoltre, ti prego di capire che elencherò gli URL delle aziende che accreditano commissioni agli acquirenti, ma temo che, nel momento in cui leggeresti questo, potrebbero essere andati fuori mercato.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.